第四輪救市開始：各級政府促房地產(chǎn)開發(fā)投資

    一二線樓市開始回暖

    編者按：經(jīng)歷2014年全年的樓市低迷之后，中國樓市在局部地區(qū)終于出現(xiàn)了銷售回暖的跡象，這對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展大大有利。雖然銷售回暖可能會導(dǎo)致價格優(yōu)惠的減少，但是在這些地區(qū)，房地產(chǎn)商之間的競爭也更為激烈，這也會抑制其漲價沖動。如果放眼全國，商品房待售面積仍再創(chuàng)新高，前景不容樂觀。受此影響，全國土地出讓金收入1-2月大幅下滑，但房地產(chǎn)商仍準備在一二線城市搶地。

    核心提要：如果說過去10多年樓市的黃金時代，開發(fā)商們可以在廣袤的中國大地縱橫馳騁而互不干涉，那么到了2015年，隨著有效銷售市場的繼續(xù)收窄，他們不得不在區(qū)域市場上貼身肉搏，展開激烈的競爭。

    進入2015年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了2014年的寬松，但其影響范圍將更多地僅限于一二線城市。

    如果說過去10多年樓市的黃金時代，開發(fā)商們可以在廣袤的中國大地縱橫馳騁而互不干涉，那么到了2015年，隨著有效銷售市場的繼續(xù)收窄，他們不得不在區(qū)域市場上貼身肉搏，展開激烈的競爭。

    有效市場分布于一二線城市及少部分三四線城市。多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進入3月份尤其是中下旬之后，一二線城市成交在快速回升，疊加第四輪政策刺激，業(yè)內(nèi)預(yù)計樓市將出現(xiàn)局部和區(qū)域性的回暖。

    全國市場來看，則繼續(xù)處于去庫存的通道中，主流開發(fā)商拿地均很謹慎。截至目前，全國商品房待售面積高達6.4億平方米，多個三四線城市房屋仍過剩。

    第四輪“救市”

    3月17日，濟南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認定標準的通知》，文件顯示，對于首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%。

    在房地產(chǎn)業(yè)界看來，這一文件的力度很大：不僅放寬了首套房認定，而且降低了首付標準，是對高層“支持改善型需求”的具體政策落實。

    同一天，中央國家機關(guān)住房資金管理中心官網(wǎng)發(fā)布通知稱，自本月18日起，繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現(xiàn)4項調(diào)整，包括調(diào)整賬戶余額劃定線、15個工作日內(nèi)完成審批等。

    2014年來的房地產(chǎn)救市政策明顯可以分為三輪：第一輪以各地的松綁限購政策為主，第二輪以央行的限貸政策調(diào)整及降息為標志，第三輪是各地紛紛發(fā)布的購房補貼及央行的再次降準，第四輪則是兩會前后，開始鼓勵自住及改善需求的政策落實。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，整體看，2015年房地產(chǎn)市場的政策面明顯在繼續(xù)寬松。并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補貼等多種救市政策。

    開發(fā)商對政策前景也普遍偏樂觀。保利地產(chǎn)高管表示，以總理政府工作報告為代表，各級政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過去的抑制房價上漲，轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開發(fā)投資。其判斷2015年行業(yè)政策環(huán)境將持續(xù)走好，并有望進一步改善。

    此外，流動性及信貸也是影響房地產(chǎn)的重要因素。對此，上述高管預(yù)期，除一季度的降準降息之外，年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)走寬，以對沖外匯占款下降，保持合理的流動性。

    張大偉預(yù)計，3月份及之后，再次降準、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，預(yù)計在3月份將會出現(xiàn)首套房貸款8.5折左右的折扣，對于購房者而言，相當(dāng)于房價變相出現(xiàn)了下調(diào)。

    金融系統(tǒng)似乎也在加大對房地產(chǎn)的投資力度。年內(nèi)，恒大地產(chǎn)已獲中行等四家銀行1000億授信額度，其中中行300億授信創(chuàng)新其對房地產(chǎn)的授信記錄。

    一二線的“小陽春”

    政策和流動性的寬松預(yù)期很快反映到市場中。在經(jīng)過了1、2月份的低迷之后，一二線樓市開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上周54個重點城市成交量快速復(fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。

各大開發(fā)商在主流城市開始進入推盤高峰期。中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周(3.9-3.15)重點城市共開盤20個項目，累計推出約4366套房源。一線城市北京開盤1個項目，推出房源326套，廣州開盤2個項目，共推出房源316套;二線城市除了成都其他城市均有開盤，累計推出房源3724套。武漢、天津和杭州推盤相對積極，其中天津開盤4個項目，共推出房源1631套。

    開盤項目平均去化率為45%，與前一周36%相比有所上升。北京、廣州平均去化率為66%，北京領(lǐng)秀慧谷項目當(dāng)天去化超九成;二線城市的平均去化率為40%，其中，天津正榮潤璟灣去化效果較好，當(dāng)天去化72%。

    公司方面，以保利地產(chǎn)為例，中銀國際分析師田世欣指出，3月開始進入傳統(tǒng)旺季，保利推盤量預(yù)計加大至110-140 億，而公司庫存充足，年度最大推貨量可達2200 億元，3-6 月銷售將呈平穩(wěn)回升態(tài)勢。

    張大偉說，在春節(jié)后一個月，市場已基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。但需要指出的是，不同城市在分化，一二線城市的表現(xiàn)明顯強于三四線城市。預(yù)計重點城市3月將出現(xiàn)明顯的環(huán)比大幅上漲，同比也將有一定程度的上漲。

    與此同時，三四線城市庫存仍在增長，導(dǎo)致樓市整體庫存繼續(xù)創(chuàng)下新高。國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，全國商品房待售面積63922萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

    但是一線城市和部分二線城市的庫存在下降。2月底全國主要的9大城市商品房住宅可售庫存繼續(xù)減少，9城市合計可售面積為7309萬平米，環(huán)比1月的7352萬平米、12月的7468萬平米，均有下調(diào)。

    以北京為例，目前可售的住宅庫存套數(shù)為80657套，已是最近半年最低。

    在此情況下，包括保利、萬科在內(nèi)的公司人士預(yù)計，開發(fā)商戰(zhàn)線收縮，將集中于一二線城市肉搏，今年能出業(yè)績的也大部分要在一二線及其周邊市場實現(xiàn)，比如保利以廣州、佛山為主的廣東公司去年已達400億以上，今年還將繼續(xù)加大。

    根據(jù)保利地產(chǎn)2014年報，截至去年年底，其在建擬建項目可售容積率面積約9240萬平方米，累計已簽約面積約為4024萬平方米，待售面積約為5216萬平方米，其中一、二線城市占比約為77.3%。

    保利之外，集中于一二線城市開發(fā)的房企還包括萬科、融創(chuàng)、龍湖、方興、遠洋等，在北上廣深等一線城市競爭加劇。

    量漲價滯?

    成交回暖之后，購房者更關(guān)心的是，房價會不會上漲?

    以深圳為例，深圳業(yè)內(nèi)近期充斥著一些房價將上漲的聲音。中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平認為，購房需求集中釋放是二套房貸松動、降息降準、兩會吹風(fēng)等多個因素共振的結(jié)果。今年房價會漲，只是漲多漲少的問題。“就目前來看，從去年12月份至今，價格至少漲了5%。”

    深圳中原二級市場總經(jīng)理玉家雄也表示，其實從一二月份開始，開發(fā)商優(yōu)惠就已逐漸減少，相當(dāng)于變相漲價。他推測，三月份開發(fā)商預(yù)計會以“小步快跑”的方式推貨，為后面加推預(yù)留提價空間。“年前已制定價格的項目，也可能根據(jù)市場實際情況調(diào)整。”

    “深圳今年有90多個項目入市，大部分還沒有開盤，開發(fā)商多處于觀望狀態(tài)，加之預(yù)計今年還會有2-3次降息降準，所以如果4月份有大盤集中推貨，或?qū)硇乱徊▋r格上漲。” 美聯(lián)物業(yè)深圳及徽州區(qū)總經(jīng)理江少杰說。

    但是綜合觀察深圳目前市場上的在售新房項目，并未出現(xiàn)明顯的上漲。開發(fā)商推盤仍以去化為優(yōu)先。

    全國范圍來看，有一些開發(fā)商因為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整而有調(diào)價的動力。旭輝集團董事長林中表示，2015年房地產(chǎn)市場向好發(fā)展，且下半年好于上半年，所以樓盤加推全部是五六月份以后，有一大半在第四季度。2015年將提高加推產(chǎn)品品質(zhì)，因此，銷售均價將提高10%-15%;此外。年初綠城也宣布今年將漲價10%。

    但這些開發(fā)商并非主流。保利地產(chǎn)董秘黃海指出，政策刺激下的銷售周期，好像在縮短，現(xiàn)狀是大家不敢漲，但是也不會降。博弈過程中，觀察政策的效應(yīng)以及市場的回暖程度，開發(fā)商也在觀察窗口期;另一方面，大家手上貨很多，有機會就想去庫存。兩方面原因?qū)е抡麄€市場還是有一定的壓力，需要時間來解決。

    張大偉認為，2015年重點城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在2015年這部分城市的供需關(guān)系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

    但是開發(fā)商們的競爭壓力也在加大，這可能降低漲價的動力，削弱他們的利潤空間。碧桂園總裁莫斌坦言，購房需求集中于一二線城市，及部分三四線城市后，開發(fā)商將面臨更激烈的競爭。