開發(fā)商全面回歸一二線城市搶地 年內(nèi)拿地比例創(chuàng)歷史記錄

    土地市場(chǎng)冰火兩重天

    三四線城市趨冷，一二線城市開發(fā)商仍在搶地。2015年1-2月，全國(guó)開發(fā)商土地購(gòu)置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，同比下降30.2%。

    中國(guó)各級(jí)地方政府正在面臨房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地欲望和面積日益減少的壓力，這將“土地財(cái)政”逼入窘境。

    財(cái)政部3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1至2月，受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4553億元，同比減少2579億元，下降36.2%。截至目前，3月份土地市場(chǎng)仍未明顯啟動(dòng)。

    與之相比的數(shù)據(jù)是，2014年一季度土地出讓金達(dá)1.08萬億元，增長(zhǎng)了40.3%。

    全年來看，2014年土地出讓金收入雖仍達(dá)到4.2萬億，但增幅相比2013年已經(jīng)大幅縮小。財(cái)政部報(bào)告預(yù)計(jì)，2015年土地出讓金將出現(xiàn)下降，至4萬億以下。

    就購(gòu)地主體而言，開發(fā)商有全面回歸一二線城市，“拋棄”三四線城市的趨勢(shì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查了解，曾下沉到三四線城市的保利地產(chǎn)，已在其2015年規(guī)劃中明確提出全面回歸一二線城市。這已經(jīng)成為主流房業(yè)的共識(shí)。

    土地出讓收入持續(xù)下滑

    財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國(guó)土地出讓金收入下降36.2%。

    另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年1-2月，全國(guó)開發(fā)商土地購(gòu)置面積2773萬平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，同比下降30.2%。

    3月上旬，一線城市土地受春節(jié)假期影響暫停，總成交59.8億，20大房企一線拿地僅5億；

    全國(guó)范圍內(nèi)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，2015年3月9日至2015年3月15日，本周監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市土地推出量環(huán)比增加24%，成交量環(huán)比增加205%，出讓金環(huán)比增加49%。其中，16個(gè)城市無土地推出，15個(gè)城市無土地成交。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，隨著春節(jié)影響消退，上周地市已明顯復(fù)蘇。而從兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)來看，今年樓市將以“穩(wěn)”為主基調(diào)，政策或整體偏松。加之3月1日二次降息比之前的降準(zhǔn)對(duì)市場(chǎng)更具影響力，樓市將迎快速回暖期，預(yù)測(cè)地市有望隨樓市回暖，3月下旬土地成交量或?qū)⒆吒摺?/p>

    盡管如此，全年土地出讓金收入仍不容樂觀。事實(shí)上，從2014年一季度以來，土地出讓金收入便一直在下降。

    土地出讓金收入在2013年首次突破4萬億元，達(dá)41250億元，增長(zhǎng)44.6%。到2014年，全年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入42606億元，同比僅增3.2%。雖然仍維持在4萬億元高位，但增幅已大幅縮小。

    這是一個(gè)遞減的過程。2014年一季度，土地出讓金增長(zhǎng)高達(dá)1.08萬億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)40.3%。但從二季度開始，土地出讓金增速開始放緩。上半年1-6月土地出讓金增長(zhǎng)回落至26.3%，1-9月增速回落至16.6%。而到了四季度，土地出讓金下滑2448億元，同比增速為-17.8%。

    2014年增速放緩，2015年或?qū)?shí)質(zhì)性下降。根據(jù)3月17日財(cái)政部《關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告》，在2015年政府性基金預(yù)算中，“地方政府性基金本級(jí)收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。”

    從開發(fā)商角度來看，從去年開始，房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積已經(jīng)開始下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年全年全國(guó)土地購(gòu)置面積3.34億平方米，同比下降14.0%。

    諸多開發(fā)商人士表示，對(duì)于購(gòu)地城市的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加之目前的庫(kù)存高企，大家首要任務(wù)都是去庫(kù)存，拿地偏謹(jǐn)慎，是導(dǎo)致全國(guó)土地出讓金出現(xiàn)下滑的原因。

    開發(fā)商一二線搶地

    在2007年以后，以最大地主碧桂園及恒大為風(fēng)向標(biāo)，中國(guó)開發(fā)商曾開啟了一輪進(jìn)軍三四線城市的運(yùn)動(dòng)，一直持續(xù)到2012年左右。

    但到了2013年，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)三四線“賣不動(dòng)”了，許多城市開始過剩。這一年，保利、恒大、佳兆業(yè)等開始大幅轉(zhuǎn)舵，回歸一二線城市。

    根據(jù)瑞銀證券測(cè)算，2014年開發(fā)商一致看好一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致一線城市住宅出讓金同比上升26%，成交面積下滑19%，成交樓板均價(jià)大漲55%。反觀二三線城市住宅土地出讓金及成交面積均大幅下滑。

    到了2015年，這一跡象更加明顯。“受行業(yè)季節(jié)性影響，2月份全國(guó)大多數(shù)城市土地成交環(huán)比持續(xù)收窄。但從熱點(diǎn)地塊來看，北京七家鎮(zhèn)、上海顓橋、武漢金銀湖街、鄭州惠濟(jì)天河路東等優(yōu)質(zhì)宅地仍然拍出了高溢價(jià)，春節(jié)的到來雖然讓國(guó)土局放慢了推地節(jié)奏，但對(duì)于人口導(dǎo)入優(yōu)勢(shì)顯著的一、二線城市，房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q。”克爾瑞研究中心認(rèn)為。

    大型開發(fā)商以保利地產(chǎn)為例，2015年1-2月，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)新獲得6個(gè)項(xiàng)目，共新增規(guī)劃面積144萬平米，總地價(jià)32億元；平均樓面地價(jià)2,212元/平米，重點(diǎn)補(bǔ)充了成都、佛山和太原三地土地儲(chǔ)備，拿地仍偏謹(jǐn)慎；中銀國(guó)際分析師田世欣指出，保利今年投資將全面回歸一二線，輔以少量三四線城市土地。

    富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，富力未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市。預(yù)期今年將不會(huì)參與太多土地收購(gòu)項(xiàng)目，如有十分合適的土地收購(gòu)機(jī)會(huì)，亦只限于考慮北京和廣州等一線城市。此外，集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)之一，是其在舊城改造項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，舊城改造將是今年開發(fā)計(jì)劃中優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。

    作為中型開發(fā)商的一員，旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，今年買地上半年比下半年好，旭輝在上半年買地的力度預(yù)計(jì)會(huì)比較大。而中國(guó)未來房地產(chǎn)利好是在特大型城市、大型城市，旭輝不會(huì)去小城市買地。

    曾被稱為三四線城市地主的碧桂園，其總裁莫斌向記者表示，公司近年來加大了一二線城市及周邊地塊的投入，這類項(xiàng)目一般體量較大，有完善的配套設(shè)施，開發(fā)周期為5到10年，通過優(yōu)越的性價(jià)比吸引大城市的首次置業(yè)和改善性需求及度假需求；而三四線城市則傾向于體量較小的項(xiàng)目，開發(fā)周期2到3年，以中小城市的本地首次置業(yè)和改善性需求為主。

    數(shù)據(jù)顯示，2014年，碧桂園銷售前十大城市分別為廣州、佛山、惠州、沈陽、江門、蘭州、梅州、東莞、鎮(zhèn)江及南通。一二線城市的占比已達(dá)一半。

    中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，年內(nèi)在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀(jì)錄，占比高達(dá)92.5%，歷史首次突破9成。其中在一線城市拿地高達(dá)62.5%，這一比例也是歷史最高，相比2014年的38.8%，上漲比例超過25個(gè)百分點(diǎn)。

    然而與此同時(shí)，一二線城市特別是一線城市地價(jià)并未下降，讓包括萬科、保利在內(nèi)的開發(fā)商無從下手。保利地產(chǎn)董秘黃海表示困惑，“（一線）有機(jī)會(huì)大家就猛干。搶到地就是‘靠膽子’。”