40.8％的虧損比例提示物業(yè)公司不能"子承父業(yè)"

    對物業(yè)管理的評判權(quán)，今后將交給業(yè)主了。10月20日，2009年度北京物業(yè)管理示范項目考評工作正式啟動，北京將首次采取“五星級項目”評定方式，并且第一次讓業(yè)主參與評判。讓人有些意外的是，對于這一創(chuàng)新舉動，社會反響并不強烈。4000多家物業(yè)項目中，只有217個報了名，僅占總數(shù)的5％左右。

    物業(yè)和業(yè)主的矛盾確實很難通過一項活動得以緩解。隨著小區(qū)數(shù)量的不斷增加，矛盾和糾紛更加頻繁地暴露出來，每年物業(yè)問題都是投訴“重災(zāi)區(qū)”。

    10月12日，上海市政協(xié)社會和法制委員會課題組發(fā)布了上海社會誠信問題的問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，物業(yè)公司和房地產(chǎn)機構(gòu)、城管一起，成為市民心目中可信度最低的三大行業(yè)。中國青年報社會調(diào)查中心8月進行的一項調(diào)查也顯示，“物業(yè)”已成為最易遭遇潛規(guī)則的領(lǐng)域之一，選擇比例為44.1％。

    中國消費者協(xié)會專門列舉了關(guān)于物業(yè)管理的問題：大多數(shù)物業(yè)公司對自身職責(zé)認(rèn)識有偏差，擺不正自己的位置，一些公司制定的所謂“業(yè)主公約”顯失公平，對業(yè)主利益進行種種限制，甚至強行剝奪業(yè)主用電、用水、取暖的權(quán)利。

    物業(yè)收費不透明、不公平也是一個重要方面。物業(yè)公司的服務(wù)與業(yè)主的要求難以吻合，物業(yè)人員不能做到服務(wù)、維修及時，甚至擅自出租公共設(shè)施侵占業(yè)主合法利益。一些物業(yè)公司亂收費，縱容部分員工野蠻管理，有的還把管理當(dāng)成管制，侵害業(yè)主的人身權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)。

    是什么造成了物業(yè)的種種問題？究其原因，目前物業(yè)公司尚處于市場化與非市場化的過渡時期，沒有進入真正的市場，使得物業(yè)公司無法通過競爭進行優(yōu)勝劣汰，整個行業(yè)仍處于發(fā)展初期，整體抗風(fēng)險能力差；另一方面也造成了物業(yè)管理的利潤低，企業(yè)經(jīng)營狀況差，整個行業(yè)的福利待遇、人才結(jié)構(gòu)等都受到影響。

    中國物業(yè)管理協(xié)會2008年發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》顯示，目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模偏小，創(chuàng)富能力差。多數(shù)企業(yè)生存狀況困難，缺乏可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

    從資質(zhì)上看，一級資質(zhì)的企業(yè)占了7．9％，二級資質(zhì)的占15.5％，三級資質(zhì)的占71.5％，還有5．1％的未取得資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體規(guī)模較小，多數(shù)企業(yè)無法取得規(guī)模效益。

    四成以上（40.8％）物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，19.1％的企業(yè)經(jīng)營狀況“持平”。盈利企業(yè)平均年利潤僅為81.28萬元，表明物業(yè)服務(wù)行業(yè)的微利特征。

    物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體經(jīng)營效益的不樂觀，又影響到物業(yè)人員整體素質(zhì)的提升。整個物業(yè)服務(wù)仍屬于勞動密集型行業(yè)，基層操作人員比例過大，行業(yè)受用工成本影響顯著。

    據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計，2006年物業(yè)服務(wù)企業(yè)全國職工平均年工資為13453.20元，明顯低于全國社會平均工資水平（17568.57元）。即使是物業(yè)企業(yè)管理人員，平均年收入也僅比社會平均工資高出4000多元。物業(yè)行業(yè)的薪酬競爭力低，使得該行業(yè)無法吸引高素質(zhì)人才，這也造成整個行業(yè)競爭力和地位形象的低下，實際工作中，種種矛盾和糾紛難以解決。

    對于物業(yè)問題，我們也不能把板子都打在物業(yè)公司身上，開發(fā)商也難辭其咎。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多物業(yè)糾紛是開發(fā)商遺留的“后遺癥”。如配套設(shè)施不全，工程質(zhì)量不合格，前期承諾不到位等。這些問題成因復(fù)雜，物業(yè)公司往往是在代開發(fā)商受過。

    更嚴(yán)重的是，一些物業(yè)公司本身就是房地產(chǎn)開發(fā)商下屬單位。中國青年報社調(diào)中心在9月進行的一項調(diào)查顯示，67.1％的人認(rèn)為物業(yè)問題的產(chǎn)生原因是“物業(yè)公司服務(wù)意識淡漠”，還有61.3％的人指出，這是因為“物業(yè)公司由開發(fā)商指定”。

    眼下就有不少房地產(chǎn)開發(fā)商會在樓盤開發(fā)結(jié)束后，成立物業(yè)公司來接管自己開發(fā)的樓盤，也就是自建自管，有人把這種現(xiàn)象叫做“父子兵”。物業(yè)與開發(fā)商的利益取向一致，很容易袒護開發(fā)商，于是“父子齊上陣”，與業(yè)主對立。

    《物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》也顯示，物業(yè)公司以協(xié)議方式取得的項目，占總項目數(shù)量的72.7％；以招投標(biāo)方式取得的只占27.3％。雖然2003年《物業(yè)管理條例》明確推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業(yè)管理市場尚未形成。

    這種現(xiàn)象正是物業(yè)管理糾紛的一個重要根源。中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌曾打過一個形象的比方，“業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系就像包辦婚姻一樣，幸福的是少數(shù)，離婚的、打架的、吵一輩子的很多。”

    因此，要解決物業(yè)問題，就要解除“包辦婚姻”實現(xiàn)“婚姻自由”。物業(yè)公司從開發(fā)公司獨立出來，才能做到權(quán)責(zé)分明——屬于開發(fā)商造成的問題，就應(yīng)該找開發(fā)商，物業(yè)公司還可以協(xié)助業(yè)主維護權(quán)益。

    但是，對于實現(xiàn)“建管分離”，有專家表示質(zhì)疑：銷售樓盤有個過程，也許一年，也許兩三年。入住初期，極少數(shù)的業(yè)主如何去選擇物業(yè)公司？房子還沒有銷售時，物業(yè)就得入駐社區(qū)了，所以只能是開發(fā)商來選擇物業(yè)。在目前大多數(shù)小區(qū)還沒有成立業(yè)主委員會的前提下，維權(quán)仍是紙上談兵。所以，政府和行業(yè)協(xié)會在制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)則的同時，也應(yīng)幫助引導(dǎo)業(yè)主公平、公正地選出業(yè)主委員會，再由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式，招到自己滿意的物業(yè)管理公司。

    說到底，物業(yè)問題之所以難解決，還是因為沒有擺正物業(yè)的位置，看清楚物業(yè)的重要性。事實上，買房售房只是個開端。對于廣大真正有住房需求的業(yè)主來說，物業(yè)才決定安居問題，決定今后漫長生活的舒適度和幸福感。從這個意義上來說，物業(yè)不是簡單的“售后服務(wù)”，不是房地產(chǎn)開發(fā)一個可有可無的附加項目，它應(yīng)該是一個規(guī)范和健全的獨立行業(yè)。因此，實現(xiàn)物業(yè)管理的市場化迫在眉睫。