二套房貸有望松綁：首付比例或迎5年來(lái)首度下調(diào)

    繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，二套房貸首付比例有望迎來(lái)5年以來(lái)的首度下調(diào)。

    在今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理明確提出，支持居民自住和改善性住房需求。同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。

    “預(yù)計(jì)接下來(lái)相關(guān)部委將會(huì)落實(shí)，對(duì)已有的政策做出相應(yīng)調(diào)整，包括降低二套房貸首付比例至五成，下調(diào)二套房貸款利率等，以及對(duì)改善性需求重新定義。”住建部政策研究中心副主任王玨林告訴記者。

    對(duì)此，央行副行長(zhǎng)潘功勝在兩會(huì)期間公開回應(yīng)，央行已經(jīng)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸等是否需要放松進(jìn)行后期統(tǒng)計(jì)，以及對(duì)影響進(jìn)行評(píng)估。

    二套房貸調(diào)整預(yù)期高

    一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，決策層在兩會(huì)期間釋放出的信號(hào)，往往成為本年度政策指導(dǎo)方向。決策層明確表態(tài)支持改善性需求，意味著上半年放松二套房貸的可能性較大。

    “通常是兩會(huì)后，由相關(guān)部委來(lái)具體落實(shí)政策。”王玨林向本報(bào)記者表示，目前市場(chǎng)庫(kù)存量較大，需要進(jìn)一步消化，應(yīng)增強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)房能力，即通過(guò)降低二套房首付和利率來(lái)解決庫(kù)存問(wèn)題。

    在2014年的兩會(huì)上，中央提出對(duì)房地產(chǎn)“分類調(diào)控”的指導(dǎo)思想，暗示庫(kù)存較高的城市可自行決定是否放松調(diào)控，隨后幾個(gè)月，二三線城市地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況陸續(xù)放開了限購(gòu)，而一線城市仍在堅(jiān)守。

    盡管去年地方政府在救市上不遺余力，圍繞取消限購(gòu)、稅費(fèi)補(bǔ)貼等方面大做文章，但效果卻并不明顯。截至目前，全國(guó)主要城市的庫(kù)存量依然徘徊在高位。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，支持改善性需求的提法在2009年之后都沒有出現(xiàn)過(guò)，目前政策口徑重回2009年，這預(yù)示著二套房貸有放松的可能。預(yù)計(jì)今年的政策主要著力點(diǎn)將是，各方特別是金融機(jī)構(gòu)對(duì)穩(wěn)定住房消費(fèi)需求提供支持。

    “既然要保持市場(chǎng)平穩(wěn)，房貸也應(yīng)具有靈活度，過(guò)去房?jī)r(jià)上漲時(shí)，房貸可以收緊，那么在行情不好時(shí)也可以放松。”王玨林說(shuō)。

    “今年房地產(chǎn)信貸政策改變的可能性還是比較大的”，央行某地方支行人士告訴記者，因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂觀，企業(yè)借貸欲望不高，新興行業(yè)不能挑大梁，依舊是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)占比大，而房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)占比仍較大，政府不會(huì)放棄對(duì)房地產(chǎn)的支持。

    實(shí)際上，部分地方政府和房企，一直呼吁央行調(diào)整二套房貸款政策，希望央行在釋放改善性需求上有所行動(dòng)。去年9月底，央行南昌中心支行發(fā)布文件，進(jìn)一步支持放松房貸，二套房首付從70%降到60%，這是首個(gè)央行省會(huì)支行發(fā)文明確放松限貸；去年8月份，杭州市人民政府聯(lián)系央行杭州中心支行，要求降低第二套住房貸款的首付比例，但至今尚未有動(dòng)作。

    “我們預(yù)期二套房首付比例降低的政策，將在上半年出臺(tái)。”長(zhǎng)沙某房企營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，二線城市的成交量尚未有明顯回升，市場(chǎng)沒有如政府期望的反彈。由于首套置業(yè)者需求有限，促進(jìn)成交只能靠改善性需求，降低二套房首付和利率，對(duì)改善性需求入市至關(guān)重要。

    仍有較大松綁空間

    在去年放松首套房信貸的“9·30”新政后，四個(gè)一線城市率先回暖，此外，杭州、天津、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶等城市在2014年四季度成交也有所回升。但進(jìn)入2015年，二三線城市再度感受到陣陣寒意。

    “長(zhǎng)沙樓市仍是一潭死水”，長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房貸放松程度不明顯，對(duì)成交量的促進(jìn)有限，開發(fā)商仍處在艱難的去庫(kù)存階段。

    “鄂爾多斯樓市太慘淡，即便每平米一萬(wàn)元的成本，現(xiàn)在不論八千六千還是四千，都無(wú)人問(wèn)津。”一位熟悉鄂爾多斯的業(yè)內(nèi)人士稱，由于以前價(jià)格泡沫和存量太大，在能源價(jià)格下跌后，該市的房地產(chǎn)業(yè)一蹶不振。

    王玨林認(rèn)為，二套房首付比例下調(diào)可能不會(huì)一步降到四成，央行會(huì)根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)的目標(biāo)，以及考慮銀行的風(fēng)險(xiǎn)，來(lái)綜合衡量房地產(chǎn)貸款政策。

    目前的二套房信貸政策始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，并在隨后的幾年逐步收緊。

    2010年1月，“國(guó)十一條”出臺(tái)，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付款比例不得低于40％；當(dāng)年4月，“國(guó)十條”規(guī)定二套房首付比例不得低于50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；2011年1月，力度空前的新“國(guó)八條”規(guī)定二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；2013年2月，新“國(guó)五條”進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策，北上廣深，以及廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至七成。

    自去年“9·30”新政以來(lái)，央行已進(jìn)行兩次降息、一次降準(zhǔn)，釋放了一定的流動(dòng)性，房企資金緊張程度得到緩解。上述央行某地方支行人士稱，考慮到這幾年社會(huì)融資規(guī)模中，直接融資比例越來(lái)越高，今年M2增速目標(biāo)實(shí)際上仍較為寬松，房地產(chǎn)信貸具有放松的空間。

    中部某省發(fā)改委人士告訴記者，房地產(chǎn)救市政策是否出臺(tái)，主要取決于房地產(chǎn)投資增速以及房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)是否回升，如果不明顯，政策還會(huì)繼續(xù)放松，地稅的一半以上是由房地產(chǎn)及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈提供，加之新興產(chǎn)業(yè)的體量尚難對(duì)沖傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的收縮，房地產(chǎn)的地位仍舉足輕重。