業(yè)內(nèi)預測4月北京樓市將迎成交井噴 普遍看漲今年房價

    “大概在今年4月份以后，北京樓市成交會出現(xiàn)一個井噴，屆時庫存一旦消化完之后，4月份的房價將會有明顯的變化。所以我們對今年4月份北京的房地產(chǎn)市場是看好的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預測，“至于新建住宅價格的變化，到今年5月份應該會有3%左右的上漲。”

　　張大偉是在今天由人民網(wǎng)與合生創(chuàng)展共同主辦的“聚焦兩會 穩(wěn)定住房消費下的通州樓市”主題論壇上做出上述表述的，并且其預測今年北京房價預計將會有15%以上的漲幅。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對今年北京房價的預測，也同樣表達了看漲的態(tài)度。“我覺得北京市場房價的整體水平肯定會漲。但是這種上漲是因為結構性的上漲，比如高端產(chǎn)品的價格太高、漲得太猛，另外也有自住房的稀釋作用。改善型產(chǎn)品面臨的是供不應求的矛盾，從單盤來看，房價也是上漲的。”郭毅說，“但是北京今年房價整體漲幅應該不會像2009年那樣的高漲，應該與2013年接近，整體房價漲幅在10%以上。”

　　郭毅繼續(xù)分析，今年北京房價趨勢從細分市場來看，剛需盤相對有壓力，因為自住房今年仍將供應4萬套到5萬套之間的水平，改善型樓盤則因為單盤供不應求導致價格上漲，高端樓盤則因為地價高的拉動，整體價格也在上漲。

　　“涉及到北京房價這個問題，大家不必要過度去關注，因為現(xiàn)在房價的形成，很肯定地說是土地帶來的。”北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志說，“北京土地是永恒控制的指標，但其實每年北京的地價至少會漲50%。所以從這個邏輯上看，北京的房價不可能不漲。但是兩會結束后的4月份樓市會如何，這會成為北京房價、成交和政策的一個坎兒。”

　　關于今年北京樓市政策的風向，陳志認為雖然目前看不到北京限購取消的意圖，但是北京的樓市政策很可能是“關起了門，但卻留了一扇窗”。

　　“這個窗是什么呢？其實就是北京的樓市政策還有調(diào)整的空間和彈性。”陳志說，“這些調(diào)整包括限購條件中限制的連續(xù)納稅和繳納社保滿五年，比如高端放開等等。也就是說對限購政策逐字逐句做分析和判斷的話，會發(fā)現(xiàn)還是有些內(nèi)容是可以做修改和調(diào)整的。”

　　張大偉則建議其實可以關注居住證的變化，其認為居住證政策的條件相比五年納稅和社保年限寬松很多，而且會影響到非常多的改善型購房者，尤其是對110平方米以上、150平方米以下的改善型產(chǎn)品影響比較大。

　　“北京生活的外地戶籍人口有300多萬，如果居住證制度限制在工作兩年左右，經(jīng)我們測算，至少會增加5萬到8萬左右的改善性需求。”張大偉說。

　　郭毅則認為，在考慮北京購房的區(qū)域中，通州應該成為優(yōu)先選擇的地區(qū)之一。“通州與其他重點新城不一樣，通州的定位是北京的副中心。北京市對通州區(qū)的扶持，不只是通道政策，最近四五年通州出現(xiàn)了不同類型的用地，共計366萬平方米，通州將來是企業(yè)總部的聚集區(qū)，對房地產(chǎn)市場的成交的支撐作用毋庸置疑。”郭毅說，“而且將來通州區(qū)可能會面臨住宅供應斷頓的現(xiàn)象，因為前幾年通州沒有供應住宅用地，把土地集中在商業(yè)金融和多功能用地上。當然，這也是為了夯實通州作為北京的副中心地位。”

    合生創(chuàng)展華北區(qū)營銷總監(jiān)劉蕓歧透露，合生地產(chǎn)旗下通州合生?濱江帝景項目自2月份以來，成交勢頭呈現(xiàn)明顯的上升趨勢。“盡管價格沒有上漲，但是明顯感覺到客戶的成交周期變短，出手也更為果斷了。”他說，來自市場一線的反饋是，通州樓市已經(jīng)開始復蘇。

　　在北京房地產(chǎn)市場，通州板塊算是北京樓市最為敏感，反應也是最為迅速的一個區(qū)域，素有北京樓市“晴雨表”和“風向標”之稱。這一點也在北京樓市近幾年市場的起伏中，曾得到驗證。

　　“以我10年的研究和觀察經(jīng)驗判斷，北京樓市4月份肯定會出現(xiàn)明顯的反彈趨勢。而且極有可能再現(xiàn)樓市‘小陽春’的局面。”張大偉篤定地表示，“不信我們就等時間的驗證。”