2015年土地出讓收入或下降 房企面臨去庫(kù)存壓力

    2月底至今的土地市場(chǎng)較為清淡。數(shù)據(jù)顯示，3月上旬一線城市土地總成交僅59.8億，環(huán)比同比均明顯下調(diào)，20大房企全國(guó)拿地僅5億。

    1-2月份，全國(guó)土地成交下滑，房企土地購(gòu)置面積2773萬(wàn)平方米，同比下降31.7%；土地成交價(jià)款699億元，下降30.2%。

    全年來(lái)看，2015年土地出讓收入或出現(xiàn)下降。財(cái)政部“關(guān)于2014年中央和地方預(yù)算執(zhí)行情況與2015年中央和地方預(yù)算草案的報(bào)告（摘要）”中預(yù)計(jì)，2015年地方政府性基金本級(jí)收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入39452億元，下降4.7%。

    記者獲悉，諸多房企對(duì)2015年的拿地金額和預(yù)期都有所下調(diào)，在全國(guó)商品房可售面積創(chuàng)下歷史新高的背景下，房企普遍面臨很大的去庫(kù)存壓力，即使計(jì)劃大幅拿地的房企也更多考慮存量的并購(gòu)。

    包括民生證券在內(nèi)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)投資增速還將下滑，全年或降至10%以內(nèi)。

    去年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)下5年新低后，2015年繼續(xù)下滑。1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8786億元，同比名義增長(zhǎng)10.4%，增速比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積9852萬(wàn)平方米，下降19.8%。

    房企的拿地意愿在降低。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，土地市場(chǎng)冷清的主要原因，是各主要城市土地掛牌暫停，預(yù)計(jì)3月份會(huì)出現(xiàn)搶地的高峰。

    從目前推地情況及市場(chǎng)情勢(shì)來(lái)看，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，3月份引人關(guān)注的仍是上海地市，其將推出起始價(jià)為 60.67 億元的稀缺宅地，其余城市則表現(xiàn)平平。

    拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷，房企拿地基本上目前集中于一二線城市，預(yù)計(jì)后市一二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，其他城市則多會(huì)避開(kāi)。

    民生證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)對(duì)3月30城市高頻跟蹤的房地產(chǎn)銷售套數(shù)和面積數(shù)據(jù)顯示，同環(huán)比均大幅走弱。從銷售-庫(kù)存去化-土地購(gòu)置-開(kāi)工投資的傳導(dǎo)鏈條看，房地產(chǎn)投資還有持續(xù)下行的壓力。

    根據(jù)西南證券分析師王立洲的觀察，商品房銷售金額一般領(lǐng)先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源3-5個(gè)月。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源一般又會(huì)領(lǐng)先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3個(gè)月左右。2014年1-11月份，商品房銷售額累計(jì)同比下降7.8%。預(yù)計(jì)2015年上半年銷售增速將有明顯提高，在銷售開(kāi)始回暖的6-8個(gè)月后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速才會(huì)有所起色。

    但與此同時(shí)，截至2月末，全國(guó)商品房待售面積63922萬(wàn)平方米，比去年末增加1753萬(wàn)平方米，再次創(chuàng)下歷史新高，未來(lái)去庫(kù)存壓力仍然較大?；幽昕偛门塑娡嘎?，2015年花樣年將不再買(mǎi)地，而是全力去庫(kù)存。

    值得注意的是，保障房建設(shè)也已出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍指出，有數(shù)據(jù)顯示，到2014年9月底，通過(guò)廉租住房等實(shí)物方式及發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼的方式，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)低保家庭已基本實(shí)現(xiàn)了應(yīng)保盡保。預(yù)計(jì)整個(gè)“十二五”保障房開(kāi)工量近4000萬(wàn)套，建成量將超過(guò)2600萬(wàn)套。保障房快速建設(shè)的的同時(shí)，多省保障房空置率大幅上升。

    國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在全國(guó)兩會(huì)所作的《政府工作報(bào)告》指出，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。住建部去年已發(fā)出通知，地方可以回購(gòu)商品房轉(zhuǎn)為保障房。

    王立洲認(rèn)為，2015年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速繼續(xù)下行是大概率事件，預(yù)計(jì)2015年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將首次降至個(gè)位數(shù)，至6%左右。

    交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，房地產(chǎn)投資增速的回落是必然的，因?yàn)檎麄€(gè)需求跟過(guò)去相比發(fā)生了非常大的變化。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的不斷落實(shí)，比如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，房地產(chǎn)稅研究立法等一系列措施，使得房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的需求逐步減弱。“2015年上半年投資增速可能會(huì)跌破10%，下半年則可能會(huì)企穩(wěn)。”連平說(shuō)。