2015趨勢(shì)前瞻之房地產(chǎn) 樓市或成政策刺激風(fēng)口

    近日，福州市《關(guān)于統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，統(tǒng)購(gòu)市民商品房、安置房，用于安置拆遷群眾。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該意見(jiàn)有利于樓市去庫(kù)存。

    而在今年的政府工作報(bào)告里，繼2014年后再度沒(méi)有出現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)”的字眼，而改成了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“堅(jiān)持分類指導(dǎo)”等表述。再加上降息降準(zhǔn)及各地政府各項(xiàng)利好樓市政策出臺(tái)，低迷已久的房地產(chǎn)仿佛又將成為政策扶持的“風(fēng)口”行業(yè)。

    記者從市場(chǎng)上了解到，隨著春節(jié)過(guò)去，3月、4月份推新潮即將到來(lái)，一線樓市及土地市場(chǎng)已經(jīng)逐步回暖，部分樓盤開始醞釀新一輪漲價(jià)。

    而業(yè)內(nèi)人士透露，融資方面，雖然受到佳兆業(yè)事件疊加美元升值的影響，房企境外融資難度暴漲，但是境內(nèi)A股市場(chǎng)再融資已經(jīng)如火如荼，更加利好龍頭企業(yè)。在營(yíng)銷環(huán)節(jié)，地產(chǎn)“觸網(wǎng)”愈發(fā)頻繁，雖然依然難以繞開線下交易，且并非所有試水房企都能嘗到營(yíng)銷成本下降的甜頭，但已經(jīng)開啟了新的引流渠道。在政策的利好和庫(kù)存去化加速的預(yù)期之下，房地產(chǎn)股未來(lái)走勢(shì)仍可期待。

    樓盤迎來(lái)開盤潮廣州已有樓盤開漲

    隨著春節(jié)假期的過(guò)去和降息利好的釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到轉(zhuǎn)暖的軌道。3月、4月份的開盤潮即將到來(lái)。

    數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，廣州今年2月共發(fā)放45張預(yù)售證，新增住宅房源6453套，環(huán)比漲46.19%，同比大漲189.24%。3月預(yù)計(jì)將有26個(gè)樓盤推新，其中，住宅盤有21個(gè)。3月預(yù)計(jì)推新數(shù)同比去年3月漲8.33%。而杭州、深圳等多個(gè)城市3月份也即將迎來(lái)開盤潮。

    折扣卻悄然下降。數(shù)據(jù)顯示，廣州市3月預(yù)計(jì)推新樓盤在優(yōu)惠折扣上相比適逢春節(jié)的2月明顯遜色不少。26個(gè)樓盤中，已知將推出優(yōu)惠的樓盤僅10個(gè)，優(yōu)惠占比38.46%。而2月推新的樓盤中，有67.86%的樓盤有優(yōu)惠折扣。

    廣州在售樓盤不少也打起了漲價(jià)的主意。其中，白云區(qū)一住宅樓盤于2月底每平方米已提高300元，而年前，已有部分樓盤開始小幅收縮折扣，價(jià)格漲幅多在2個(gè)點(diǎn)左右。

    “3月、4月份確實(shí)將迎來(lái)開盤小高潮。”方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示。同時(shí)，他承認(rèn)，年前開始的樓盤“暗漲”現(xiàn)象也確有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)，但仍屬個(gè)案，“如果庫(kù)存消化速度較快，下個(gè)季度，也就是4月份開始，市中心等重點(diǎn)區(qū)域可能首先出現(xiàn)普遍漲價(jià)。”

    記者發(fā)現(xiàn)，漲價(jià)的“底氣”來(lái)自于存銷比的逐漸下降。數(shù)據(jù)顯示，35個(gè)城市新建商品今年1月份住宅存銷比已降至14.5個(gè)月，而在去年年中，這一數(shù)字曾接近20個(gè)月。各類救市政策的效應(yīng)在積極釋放，還會(huì)帶來(lái)存銷比的繼續(xù)下滑。

    一線城市的土地回暖也十分明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1月一線城市土地成交金額達(dá)到530.9億，相比上漲了40.3%，而2月土地市場(chǎng)受春節(jié)假期影響暫停，總成交則為198億。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)在兩會(huì)后，一線城市樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春的可能性很大，房企將繼續(xù)在一二線市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)土地。

    境外轉(zhuǎn)境內(nèi) 定增再融資額度大增

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年1月，僅有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝控股和珠光控股3家房企完成境外融資；而2月份，也僅有碧桂園、恒大地產(chǎn)及綠城中國(guó)3筆完成的境外融資。1~2月國(guó)內(nèi)房企境外融資總額度僅為36.85億美元，同比跌幅達(dá)到73.35%。

    “往年房企都會(huì)選擇在1~2月份境外大規(guī)模融資，但在2015年房企受到佳兆業(yè)事件和人民幣貶值影響，出現(xiàn)了融資難現(xiàn)象，且融資成本也明顯上漲。”張大偉介紹稱，2月份3家公司境外融資利率均達(dá)到7.5%以上，而往年，這三家公司的融資利率均在6%~7%左右。

    證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人此前表示，對(duì)于上市公司再融資、并購(gòu)重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，不再由國(guó)土部事前審查。房企在A股市場(chǎng)上，再融資的獲批難度將明顯降低。

    不少房企將視線重新轉(zhuǎn)至國(guó)內(nèi)

    根據(jù)公開市場(chǎng)粗略統(tǒng)計(jì)，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實(shí)施再融資資金規(guī)模557億元。而在2015開年以來(lái)，僅僅不到三個(gè)月，A股市場(chǎng)房企通過(guò)定增方式提出再融資方案的已有13起，計(jì)劃募集資金總額達(dá)420.84億元，達(dá)到去年全年再融資規(guī)模的四分之三。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，采取國(guó)內(nèi)融資的房企數(shù)量和融資規(guī)模還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。

    此前，中銀國(guó)際房地產(chǎn)分析師田世欣曾表示，股市融資功能將得以恢復(fù)，龍頭房企受益將最為明顯，這將推動(dòng)強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)。