小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正難 業(yè)主將承擔(dān)巨大的市場風(fēng)險

    3月1日，《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》“落地”，包括集體土地所有權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)等在內(nèi)的十類不動產(chǎn)，將在全國范圍內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)登記。一直處于“走鋼絲”的小產(chǎn)權(quán)房也由此引發(fā)爭議。

    小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起，就沒有過“正式身份”，相關(guān)部門多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。從北上廣等一線城市到二三線城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房。在成都，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在郫縣、雙流、新都、金牛區(qū)和武侯區(qū)等地。

    小產(chǎn)權(quán)房能否“轉(zhuǎn)正”？“權(quán)”歸何處？就此，鳳凰網(wǎng)成都站組織了觀察家智庫專家進(jìn)行討論，專家們表示，小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑，雖然一刀切的“拆除”不太可能出現(xiàn)，但從目前來看，國家是不會承認(rèn)其合法權(quán)益的。并且作為特定時代的產(chǎn)物，小產(chǎn)權(quán)房無論是居住還是投資，將會承擔(dān)翻倍的市場風(fēng)險，并且風(fēng)險將永遠(yuǎn)存在。

    劉璐：成都 老年人是購買小產(chǎn)權(quán)房的主力

    （觀察家智庫專家、西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授）

    小產(chǎn)權(quán)房的情況很復(fù)雜，包括了農(nóng)村集體用地、新居工程和拆遷安置房三類房屋，當(dāng)前的小產(chǎn)權(quán)房主要問題就是在集體用地的宅基地上建設(shè)的住房，銷售給了城市居民。當(dāng)然，還有一種小產(chǎn)權(quán)房是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。這個問題就更大。

    幾年前的數(shù)據(jù)顯示，2010年成都在建在售的小產(chǎn)權(quán)土地總面積超過4000畝，總房源超過4萬戶。主要集中分布在郫縣的團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、三道堰及古城鎮(zhèn)等場鎮(zhèn)上。郫縣小產(chǎn)權(quán)土地開發(fā)量一度占到成都在售小產(chǎn)權(quán)開發(fā)土地面積的一半。金牛區(qū)和武侯區(qū)、新都、雙流等區(qū)域也有一些。

    與小產(chǎn)權(quán)所在區(qū)域的商品房銷售價格相比，小產(chǎn)權(quán)價格要比商品房銷售價格低不少，這主要是由于小產(chǎn)權(quán)房的土地成本很低。一些對價格敏感的人群，如養(yǎng)老的老年人、低收入年輕人等，也有人買來就是投資。從成都的情況來看，老年人是購買小產(chǎn)權(quán)房的主力。

    但是，國家不承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房，這顯然會影響小產(chǎn)權(quán)房的流通和交易，對投資來說也是一個巨大的風(fēng)險。此外，針對小產(chǎn)權(quán)房，不動產(chǎn)登記已明確規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不會登記在冊，不會頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

    至于如何解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，特別是已經(jīng)有的巨大存量，很可能還是會具體問題具體分析。一刀切的“拆除”也不太可能出現(xiàn)，但目前來看國家是不會承認(rèn)其合法權(quán)益的。

    陳寶存：小產(chǎn)權(quán)房的統(tǒng)計(jì)與管理處于一個模糊地帶

    （觀察家智庫專家、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、樓市春天派掌門人）

    小產(chǎn)權(quán)房有一種類型實(shí)際上是屬于沒有經(jīng)過審批，便建在耕地上頭，這屬于違章建筑。眾所周知，耕地是不能作為住宅，是不能蓋房的，所以這就造成了一部分小產(chǎn)權(quán)房。再有一大部分小產(chǎn)權(quán)房，是在城市化過程當(dāng)中，城中村改造的項(xiàng)目。這部分項(xiàng)目，按正常的程序來講，是先做土地拍賣的。但是在舊城改造過程中，并沒有進(jìn)行土地拍賣，沒有土地證，那么后期所有的手續(xù)都沒有。所以這也造成小產(chǎn)權(quán)房不斷增多。

    客觀上來說，目前小產(chǎn)權(quán)房這塊沒人管理，沒有人知道全國小產(chǎn)權(quán)房是一個什么樣的情況。所以也沒有人知道小產(chǎn)權(quán)到底是有多大的量。但是在耕地上建立的小產(chǎn)權(quán)房，這方面的數(shù)據(jù)應(yīng)該不是很大。

    現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房占大比例的是新農(nóng)村建設(shè)，建于城市邊緣地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村上樓之后蓋的住宅，除了自己用的之外，其他的是不能蓋住宅的，這個是有明確規(guī)定的。但是現(xiàn)在就大量的建了住宅，造成了小產(chǎn)權(quán)房。而指望小產(chǎn)權(quán)房通過登記變成大產(chǎn)權(quán)房，這個希望是沒有的。

    目前，小產(chǎn)權(quán)房處于一個十分尷尬的境地。既不能轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，但是又不能把它們拆除。但這種情況還將會持續(xù)下去。這方面的問題難度很大，比如深圳，在深圳有大量沒有合法房產(chǎn)證的住宅，大約占了深圳房產(chǎn)的一半左右。像這種情況，你說到底是收它還是不收它？是管理還是不管理？

    由于小產(chǎn)權(quán)房不能登記，會造成不動產(chǎn)登記難度加大，幾乎就是無法完善。所以我一直不看好房產(chǎn)登記。而小產(chǎn)權(quán)房，也只能先暫時放著，至于以后怎么處理，就不太清楚。

    閆濤：小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正 對購買商品房的人來說是不公平的

    （觀察家智庫專家、克而瑞信息集團(tuán)西南區(qū)域總經(jīng)理 ）

    小產(chǎn)權(quán)房既不經(jīng)過備案，也不經(jīng)過銷售產(chǎn)權(quán)辦理，因此沒法統(tǒng)計(jì)它的存在面積。相對來說，小產(chǎn)權(quán)房基量最大的多數(shù)發(fā)生在商品房價格較高的區(qū)域，基本上是集中在華南、華北、華東這三個地方。

    從全國層面上來說，成都不算小產(chǎn)權(quán)房特別嚴(yán)重的地區(qū)，但是幾年前乃至十幾年前，在成都的武侯區(qū)、高新區(qū)，是挺多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，包括今天的十陵、龍?zhí)叮鋵?shí)都有?？梢哉f，小產(chǎn)權(quán)房在成都仍然存在，影響還不小。

    如果國家讓小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，那么實(shí)際上就對購買商品房的人來說是不公平的；若是不“轉(zhuǎn)正”的話，畢竟有那么大的積壓，我個人認(rèn)為國家在小產(chǎn)權(quán)房這件事情是不會放開的。

    小產(chǎn)權(quán)房作為特定時代的產(chǎn)物，它的風(fēng)險將永遠(yuǎn)存在。小產(chǎn)權(quán)房長期處在尷尬的市場境地下，住小產(chǎn)權(quán)房和買小產(chǎn)權(quán)房，都是有風(fēng)險的。而小產(chǎn)權(quán)房的擁有者，花了比別人更少的錢，卻獲得了和別人一樣的居住資格。換句話說，你得到的更多，那你就需要付出更多，而付出的就是比別人承擔(dān)更多的風(fēng)險。

    作為國家已經(jīng)定性的非法違建，小產(chǎn)權(quán)房是沒有出路的，并且還要承擔(dān)翻倍的市場風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房作為非法違建，這要看國家這把刀什么時候落下來，就算這把刀沒落下來，那么也會一直掛在頭上。

    林春柏：沒有合法身份 既不能正常交易 還面臨被處理的風(fēng)險

    （四川廣力律師事務(wù)所律師）

    小產(chǎn)權(quán)房本身不是一個法律概念，嚴(yán)格按照法律規(guī)定，應(yīng)該叫違法建筑。在建設(shè)過程中，違背了有關(guān)土地使用、房屋建設(shè)等一系列法律法規(guī)。小產(chǎn)權(quán)房沒有合法身份，就不是合法財產(chǎn)，不能正常交易、也不能抵押貸款，理論上還面臨被作為違法建筑撤掉的風(fēng)險。

    商品房開發(fā)，需向政府購買土地使用權(quán)，繳納土地出讓金。在開發(fā)建設(shè)過程中，還需要繳納各種稅費(fèi)，政府也要對開發(fā)建設(shè)的個個環(huán)節(jié)予以監(jiān)督管理。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，往往直接從村委會或鄉(xiāng)政府“購買”或租賃土地，土地的性質(zhì)通常不是國有土地集體土地，在修建過程中往往也繞過規(guī)劃建設(shè)部門的監(jiān)督管理。

    政府沒有從小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷售中收到依法應(yīng)當(dāng)收取的稅費(fèi)，所以政府對小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正積極性不足。而所謂的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳稅費(fèi)，只是理論上的，很多小產(chǎn)權(quán)房的修建人，早就拿錢走人了，找不到人補(bǔ)繳。如果不補(bǔ)繳直接宣布轉(zhuǎn)正，對其他購買商品房的業(yè)主，造成“守法吃虧”的狀況，又是不公平的。