降息、并購、不動(dòng)產(chǎn)登記 羊年樓市會(huì)有怎樣變局

    2015年3月1日，中國人民銀行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

    同日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，這意味著個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)時(shí)代正式來臨。

　　就在此前一天，北京最大的房地產(chǎn)中介企業(yè)鏈家地產(chǎn)，宣布與上海第二大的德佑地產(chǎn)合并，意欲突圍上海市場進(jìn)行全國布局。而在此后一天，知名的互聯(lián)網(wǎng)平臺58同城宣布收購老牌地產(chǎn)信息平臺安居客，成立新的“58安居客房地產(chǎn)事業(yè)部”。

　　羊年伊始，數(shù)個(gè)重磅消息就砸向樓市，這位原本就處于低迷期的房地產(chǎn)市場，增添了幾分變數(shù)。降息、整合、不動(dòng)產(chǎn)登記，羊年樓市，會(huì)有怎樣的變局？

　　降息刺激有限 樓市仍在徘徊

　　央行降息，房奴們的壓力小了一點(diǎn)。然而，比起去年11月央行突然下調(diào)貸款利率0.4%，3月1日這次利率下調(diào)，力度不算大，也在意料之內(nèi)，房地產(chǎn)市場的反響比較冷淡。

　　同日推出的 《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，也沒有激起太大的波瀾。

　　開發(fā)商：哪里來的自信？

　　春節(jié)一直是樓市的傳統(tǒng)低谷。今年2月，上海新建商品住宅成交面積42.3萬平方米，環(huán)比減少44.1%。不過，好消息是，今年春節(jié)期間成交量要高出去年29.3%。不少售樓處春節(jié)還不打烊，備戰(zhàn)三、四月的“小陽春”。

　　這樣的情況，再加上降息的刺激，是不是預(yù)示著樓市回暖？多家開發(fā)商對此表示樂觀，甚至放言漲價(jià)。普陀區(qū)一個(gè)全新盤尚未開工，售樓處已經(jīng)建好。在附近新房均價(jià)約4萬元/平方米的情況下，工作人員豪爽表示，新盤開價(jià)至少4.8萬元，正常情況下將會(huì)在5萬元左右。

　　樂觀心態(tài)并非毫無根據(jù)。目前，全上海新房的庫存去化周期已經(jīng)達(dá)到了15個(gè)月，超過了2008年12個(gè)月的歷史峰值。而其他不少城市，已經(jīng)因?yàn)閴毫μ?，放松了限貸限購政策。盡管上海一再表示不會(huì)放松限購，但全國性的信貸政策正在調(diào)整。除了兩次降息，央行還在2014年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中刪除了關(guān)于“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房需求”的論述。

　　“這意味著對投資、投機(jī)性需求從信貸抑制轉(zhuǎn)向中性，不再是被打壓的部分。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，“這是巨大的風(fēng)向轉(zhuǎn)變。”

　　不過，購房者對此未必買賬。一家房地產(chǎn)平臺機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示，有四成購房者看漲今年上海房價(jià)，其中36.3%購房者認(rèn)為房價(jià)只是“小幅上漲”，僅有6.1%購房者認(rèn)為會(huì)“大幅上漲”，將近六成的購房者認(rèn)為房價(jià)將保持平穩(wěn)或下跌。而在線下的調(diào)查中，僅有14.3%購房者認(rèn)為今年房價(jià)將上漲，35.7%購房者認(rèn)為房價(jià)將保持平穩(wěn)。

　　一家專營一手房交易的中介門店表示，央行的降息剛剛開始，購房者更關(guān)注的，是銀行的“利率打折”。“只有銀行的利率打折了，購房者才會(huì)增加。”

　　購房者：觀望，還是觀望

　　一手房開發(fā)商與購房者的觀點(diǎn)有分歧，二手房又如何呢？

　　松江一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問金先生說：“短期來看，降息對上海的市場并沒有太大的影響，大多數(shù)購房者都在觀望兩會(huì)以后房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)不會(huì)有其他動(dòng)作。”另一家中介的經(jīng)理潘先生則表示，歷年來“金三銀四”，來看房的人數(shù)都會(huì)有所上漲，也不能說完全拜降息所賜。但目前兩會(huì)正在召開，“大家不會(huì)貿(mào)貿(mào)然下手，可能觀望時(shí)間會(huì)長一點(diǎn)。”目前，多數(shù)購房者觀望心態(tài)濃厚，二手房交易中上下家的心理價(jià)位落差較大。

　　看來，降息并非靈藥。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，這次降息，力度小于前一次，且連續(xù)降息產(chǎn)生“鈍化效應(yīng)”，對樓市提振作用有限。他預(yù)測，像降息這樣的“微刺激”只能在相對偏窄的時(shí)間內(nèi)有效。

　　降息的效果有限，不動(dòng)產(chǎn)登記對二手房市場的影響也已在過去的一段時(shí)間內(nèi)逐步消化。“不動(dòng)產(chǎn)登記去年就已經(jīng)有風(fēng)聲出來，手中持有多套房屋的人在那時(shí)已經(jīng)拋售得差不多了。”宋先生表示，“所以，現(xiàn)在與去年相比，不論是掛牌出售還是來詢問房源的人，都沒有明顯增加。”而按照德佑地產(chǎn)研究部得觀點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記即使有影響，也局限于中高端房源，對占市場大多數(shù)的剛需購房者而言，并沒有太大的影響。

　　事實(shí)上，這一次的降息及不動(dòng)產(chǎn)登記，都不是直接的房地產(chǎn)政策。要刺激這個(gè)已徘徊了一年多的市場，這樣的“藥”恐怕不起作用。宋會(huì)雍表示，樓市疲軟的癥結(jié)在于投資吸引力不足，“任何基于宏觀面、而非針對樓市的單向刺激，都不會(huì)推動(dòng)太多投資轉(zhuǎn)向樓市”。

　　未來：新的刺激點(diǎn)在哪里？

　　市場都在猜測，兩會(huì)后，會(huì)不會(huì)有更激進(jìn)的房產(chǎn)政策出臺。個(gè)別外媒甚至報(bào)道，“調(diào)整營業(yè)稅免征期限”等，已經(jīng)成為刺激房地產(chǎn)的儲(chǔ)備政策。

　　“調(diào)整營業(yè)稅免征期限”等所謂的“儲(chǔ)備政策”，已經(jīng)被相關(guān)管理部門否認(rèn)；　一線城市放開限購限貸的可能性更小。不過，樓市的持續(xù)低迷，也不是地方政府愿意看到的。眼下，靠降息這類“微刺激”，顯然沒有太大作用，而且此次降息之后，存貸款利率已經(jīng)接近10年最低，繼續(xù)下行的空間也有限。

　　盧文曦表示，當(dāng)前政府對樓市的調(diào)控主要在“穩(wěn)定”，即防止風(fēng)險(xiǎn)。作為配合，央行也會(huì)有相應(yīng)動(dòng)作。但何時(shí)出、怎么出相應(yīng)的“維穩(wěn)”政策取決于樓市運(yùn)行情況而定，近期央行連續(xù)放水，需要對效果進(jìn)行觀察，如果樓市在短期反彈后再度下行，那么后續(xù)政策跟進(jìn)也順理成章。而在所有的后續(xù)政策中，除了各家銀行的利率打折，比較有操作性的，可能是二套房首付比例的調(diào)整。

　　盧文曦認(rèn)為，從銀行的角度來看，當(dāng)前首付利率優(yōu)惠在9.5折，連續(xù)降息后銀行利差進(jìn)一步縮小。而二套房利率都上浮1.1倍，銀行有利潤保證。從風(fēng)險(xiǎn)控制來看，由于二套房買家本身資質(zhì)較首次置業(yè)者要好，違約可能性小，對銀行而言風(fēng)險(xiǎn)低。從市場激勵(lì)來說，當(dāng)前改善型買家占到7成左右，都采取賣一買一的做法。

　　“如果將二套房的首付比例降低到四成，對成交的促進(jìn)效果會(huì)非常直接和明顯，首付降低幅度1/3，壓力大大減輕。預(yù)計(jì)可以促使二到三成客戶直接購買第二套房。”

　　不動(dòng)產(chǎn)登記？別想多了

　　等了很多年的“不動(dòng)產(chǎn)登記”靴子，終于在3月1日落下。不出業(yè)內(nèi)所料，這只靴子影響力有限。媒體和網(wǎng)絡(luò)上只在前后兩三天討論了下新產(chǎn)證的樣貌，預(yù)測了下哪些城市會(huì)第一批發(fā)新證，其他的，遠(yuǎn)不如不動(dòng)產(chǎn)登記條例公布時(shí)那般熱鬧。

　　借用一位地產(chǎn)評論人的話來說，不動(dòng)產(chǎn)登記這事說了那么久，該有的影響早就釋放完了，不必等到正式施行這一刻。

　　其實(shí)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，不是為了打壓房價(jià)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》里，對現(xiàn)行規(guī)定最大的改變是，把原來分屬住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國土等多個(gè)部門的多種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利收歸起來，目的是“提高行政效率”。另一個(gè)改變則是“全國聯(lián)網(wǎng)”，即特定權(quán)利人在全國范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)信息都?xì)w結(jié)在一起。

　　所謂“該有的影響”，指的就是這一點(diǎn)。通俗地講，一個(gè)人在國內(nèi)有多少套房子，不動(dòng)產(chǎn)登記賬簿內(nèi)一清二楚。個(gè)別以灰色手段擁有多套房產(chǎn)的人，在不動(dòng)產(chǎn)登記后財(cái)產(chǎn)狀況將“大白于天下”。因此，市場猜測，這部分人會(huì)因此把手中房產(chǎn)拋出，造成市場波動(dòng)。不少人更是由此把不動(dòng)產(chǎn)登記和“官員財(cái)產(chǎn)公開”、“房產(chǎn)腐敗”等聯(lián)系起來。

　　不過，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記，還有更深層的猜測——許多人認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記是開征房產(chǎn)稅的征兆。中原地產(chǎn)研究咨詢部就表示，市場擔(dān)心的并不是不動(dòng)產(chǎn)登記，而是擔(dān)心今后“以房定稅”。而一旦全國性普遍開征房產(chǎn)稅，對房地產(chǎn)市場的沖擊就非同小可了。

　　那么，房產(chǎn)稅有沒有可能緊隨不動(dòng)產(chǎn)登記而來呢？業(yè)內(nèi)普遍的看法是，暫時(shí)不會(huì)。套用易居中國總裁丁祖昱的一句話：不動(dòng)產(chǎn)登記只是全國普遍開征房產(chǎn)稅的必要條件，但不是充要條件。按規(guī)劃，2015年將推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過渡，但一直要到2018年，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺才會(huì)投入運(yùn)行。是否開征房產(chǎn)稅、何時(shí)開征房產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是一個(gè)合適的指征，至少，先要看到房產(chǎn)稅立法。

　　還有人擔(dān)心，不動(dòng)產(chǎn)登記后，自己的財(cái)產(chǎn)狀況就沒有隱私可言了。這種擔(dān)憂是不必要的。國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心明確表示，只有權(quán)利人和利害相關(guān)人才能夠查詢信息，其他人都無法查詢；司法部門、司法機(jī)關(guān)如果需要查詢，也必須提供查詢目的和查詢的證件。另外，也不是說新的不動(dòng)產(chǎn)證啟用，原來的房產(chǎn)證就沒用了。不動(dòng)產(chǎn)登記中心表示，只有進(jìn)行了新的交易才會(huì)使用新的證書，也就是說，如果不賣房子，原有的證書永遠(yuǎn)有效。

　　房產(chǎn)中介會(huì)消失嗎？

　　疲軟的市場里，也有一股暗流在涌動(dòng)。過去“躺著掙錢”的中介，日子開始不好過了。原本，房產(chǎn)中介一直被認(rèn)為是互聯(lián)網(wǎng)尚未進(jìn)入的最后一個(gè)領(lǐng)域，但從去年下半年開始，這個(gè)局面被打破了。某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人直言：互聯(lián)網(wǎng)沖擊下，留給傳統(tǒng)中介行業(yè)調(diào)整的“窗口期”只有一兩年。

　　傳統(tǒng)中介全國布局

　　變化是迅速的。2月28日，北京排名第一的中介企業(yè)鏈家地產(chǎn)與上海排名第二的德佑地產(chǎn)合并。3月2日，58同城宣布收購老牌互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)信息平臺安居客。兩樁并購有共同的特點(diǎn)，即北京企業(yè)收購上海企業(yè)，同時(shí)，都在朝著全國化、平臺化、線上化的方向發(fā)展。

　　鏈家地產(chǎn)號稱要做“萬億級的房產(chǎn)O2O平臺”，從目前的情況來看，這也是唯一一家有資格喊出這個(gè)口號的傳統(tǒng)中介企業(yè)。鏈家很早就開始轉(zhuǎn)型，目前擁有非常成熟的互聯(lián)網(wǎng)平臺，自有門店實(shí)力也很強(qiáng)，在北京的市場占有率超過一半。“樣樣都好，就是太貴。”這是北京購房者對鏈家的評價(jià)。

　　當(dāng)然，作為在地性很強(qiáng)的房地產(chǎn)中介，鏈家能否在其他城市復(fù)制成功還是未知數(shù)。但本次選擇德佑，足以看出對上海市場的勢在必得。

　　信息平臺殺入市場

　　安居客和其老對手搜房網(wǎng)自然也不會(huì)閑著。原本，安居客是打算自己上市的，但上市前的關(guān)鍵時(shí)刻，出了個(gè)昏招——對所有入駐中介提高收費(fèi)。這個(gè)舉動(dòng)遭到了十來家中介的聯(lián)合抵制，并間接導(dǎo)致了上市失敗。

　　搜房網(wǎng)的招數(shù)更狠，直接伸手進(jìn)入交易領(lǐng)域，在北上廣深推出10萬套“自營房源”，宣布僅收0.5%的中介費(fèi)。這，當(dāng)然也招來了更為猛烈的中介聯(lián)合“抵制”。

　　如今，58同城收購了安居客，并謙遜表示：做好信息平臺，與各家中介緊密合作，絕不插手到交易領(lǐng)域。不過，58同城以C2C交易起家，深耕三四線城市，租房領(lǐng)域的“個(gè)人房源”超過一半，還啟用“人工認(rèn)證”來確保房源來自個(gè)人。新成立的58安居客表示將扶持“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”和“個(gè)人房源”，并宣稱，作為平臺，對個(gè)人和對中介機(jī)構(gòu)“一視同仁”。

　　中介的好日子過去了

　　來自行業(yè)領(lǐng)頭羊和新勢力的“降維攻擊”，大概會(huì)讓本地的傳統(tǒng)中介企業(yè)原本就不好過的日子雪上加霜。中介費(fèi)打折？這早已不是什么新聞。部分門店長期生意冷清，甚至有的“一年才成交一單”。

　　伴隨房地產(chǎn)市場十年的突飛猛進(jìn)，房地產(chǎn)中介一直過著“躺著賺錢”的好日子。盡管，成交一套房子很難，但“三年不開張，開張吃三年”心態(tài)，足以吸引年輕人們拿著微薄乃至于零的底薪，苦苦掙扎在這個(gè)行業(yè)里。

　　十年來，中介費(fèi)上下家各交1%的費(fèi)率，也一直沒有變過。早先，一套房子的價(jià)格幾十萬元；　房價(jià)翻了幾倍后，一套房子數(shù)百萬元。中介費(fèi)隨之水漲船高，但中介付出的勞動(dòng)，是相差不大的。行情好的時(shí)候，自然沒有問題；如今行情變差，買賣雙方難免不滿。中介還想過好日子，難。

　　房產(chǎn)中介會(huì)消失嗎？

　　這一輪整合后，有人驚呼“房產(chǎn)中介要消失了”。的確，中介行業(yè)立足于信息不對稱，人們之所以特別需要房地產(chǎn)中介，也是因?yàn)榉课菔歉邇r(jià)值的非標(biāo)產(chǎn)品，信息不對稱的情況格外明顯。但隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，信息不對稱的情況逐步扭轉(zhuǎn)。過去，一個(gè)人時(shí)間精力有限，一天跑幾家門店，對比幾套房子已是極限；如今，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，這些事都可以在幾分鐘內(nèi)完成。中介的作用確是在削弱。

　　但是，也正是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易的高價(jià)值和專業(yè)性，普通買/賣房者仍然希望交易中能有專業(yè)的“中間人”，以分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。要說中介行業(yè)“消失”，并不靠譜。只是，長期以來的低門檻、高流動(dòng)、人海戰(zhàn)術(shù)、重視“話術(shù)”等等前互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的經(jīng)營特色，恐怕會(huì)在這一輪沖擊中發(fā)生改變。而一直為人詬病的傭金模式，在更高強(qiáng)度的市場競爭中，應(yīng)當(dāng)也會(huì)發(fā)生質(zhì)的變化。

　　中介不會(huì)消失，眼下的不景氣和整合潮，正是行業(yè)自我調(diào)整的機(jī)會(huì)。而調(diào)整的方向，終歸是更專業(yè)、更高效，真正回歸中介“服務(wù)”的本質(zhì)。