《不動產登記暫行條例》 三個“想當然”要認清

    3月1日，《不動產登記暫行條例》在人們的期待和憂慮中如期實施。未來，居民手中的“房產證”將陸續(xù)換發(fā)為“不動產證”。

    不動產登記之后房產稅會接踵而至嗎？那些多套房持有者會因為害怕將承擔較高的房產稅而拋售多余閑置房產嗎？市場上的二手房源將猛增，從而帶動房價下降嗎？……對于不動產登記，人們似乎有太多的“想當然”，不過，目前，這些“想當然”與現(xiàn)實有著不小的差距，至于以后會不會變成現(xiàn)實，那就有待觀察未來市場的表現(xiàn)了。

    不動產登記“想當然”之1

    二手房源猛增帶動房價下降？

    大戶型二手房供應將持續(xù)增加，北上廣深二手房價目前在回升

    有市場人士認為，對于那些有多套房產的人來說，房產登記后為了“避嫌”（尤其是官員），會把多余的房產放出來，這勢必形成擠出效應，預計市場二手的供應量將有所增加。

    不同城市影響大不同

    日前，有消息稱，近期北京、上海有不少高端二手房源開始涌入市場。在北京，有中介人士就表示，從今年年初開始，其所在的房產中介公司就陸續(xù)接手了不少出售房源，其中中高端大戶型房源明顯比之前要多。該人士分析說：“一方面是去年房價回落比較明顯，一些高端二手房業(yè)主擔心房價會持續(xù)下跌，所以急于出售手中房源；另一方面，不動產登記要實施，有多套房屋的業(yè)主擔心今后房產稅一旦出臺，會被征收房產稅，所以選擇盡早將手中房屋交易出去。”上海有中介人士透露，由于3月不動產登記落地，春節(jié)假期前后上海二手房交易過戶有加快進度的跡象，不過成交主力集中在“剛需”樓盤。

    在廣州，滿堂紅市場研究部高級經理周峰則表示，不動產登記條例對廣州樓市的影響并不大?，F(xiàn)在每個月該行接納的放盤量依然保持在3000多套，并沒有明顯的增長，但預計未來半年，會有部分大面積物業(yè)陸續(xù)流入二手市場。這是源于重慶、上海房產稅征收的對象是大戶型，這難免會引發(fā)多套大戶型擁有者的擔憂；但即便如此，預計放盤量也不會大增，因為畢竟大戶型的市場占有率較低。

    世聯(lián)行集團市場研究部指出，當然，《條例》在短期內確實會給人們心理帶來一定影響，但不同城市和區(qū)域的影響程度會出現(xiàn)分化。對于人口凈流出、庫存高企的三四線城市，會加劇庫存和房價下行的壓力。而對于人口凈流入、有產業(yè)支撐的一二線核心城市影響則相對較小，尤其是核心地段、供不應求的房產。

    1月廣州二手房價上漲

    目前，雖然沒有確切的數(shù)據(jù)證實是因不動產的登記導致了二手市場的回暖，但多個城市二手住宅價格有回升的跡象。2015年1月，中國城市住房價格數(shù)據(jù)顯示，與全國市場相反，北上廣深一線城市二手房價格指數(shù)均出現(xiàn)了環(huán)比上漲，這也是自2014年6月下跌以來的首次全部上漲。數(shù)據(jù)顯示，從2014年12月開始，北京、上海、廣州三市二手房價格指數(shù)環(huán)比增幅連續(xù)2月上漲。

    鏈家地產分析人士表示，不動產登記對樓市的影響其實并不像市場預期得那樣立竿見影，但不動產登記對于房價的影響會體現(xiàn)在消費者的心理預期上。

    北京中原地產首席分析師張大偉則預計，隨著不動產登記的開啟，大戶型二手房供應將繼續(xù)增加，全國二手房市場價格降溫時期或被進一步延長。

    聲音

    不動產登記等同房地產界的人口普查

    實施不動產登記，更有利于國家摸清個人手中的不動產情況，明確不動產人均占有量，進而為下一步的房產稅開征奠定基礎。其實，這等于就是“房地產界的人口普查”，經過這樣的“普查”之后，房產的大數(shù)據(jù)將真實地呈現(xiàn)在相關部門面前。

    ——奧園集團一人士

    不動產登記將威懾灰色房源抑制炒房

    不動產登記，會對市場部分灰色房源存量有威懾作用。房產登記后，房產信息全國聯(lián)網，比如你在廣州買了一套房，再到上海買套房卻沒人知道的現(xiàn)象將消失，這對炒房現(xiàn)象將是極大的抑制。

    ——越秀地產相關人士　　

    不動產登記

    “想當然”之2

    多套房持有者

    恐慌性拋房？

    確實擔心會承擔較高房產稅但未到拋盤地步

    眾所周知，受傳統(tǒng)觀念影響和房產增值保值功能強的信息所影響，不少人將房產作為穩(wěn)定而有效的投資品并長期持有。經濟實力允許的人往往會同時購置幾套房產，用來投資或留給兒女。而不動產統(tǒng)一登記條例的制定和實施，無疑對這一人群產生明顯的影響。

    放盤的多了觀望的也多

    記者在采訪中就發(fā)現(xiàn)，中介人士或多或少地流露出當下有意出售多余住宅的業(yè)主就是擔心不動產登記會推動房產稅的出臺。

    手頭有4套房的鄭先生擔憂地表示：“一旦開始登記不動產，不免讓人擔心開征房產稅的日子不遠了。我現(xiàn)在不知道該不該把手頭多余的三套房賣出去。這三套房本是給兩個孩子買的，等他們長大了一人一套，另外剩下的一套用于收租補貼家用。如果現(xiàn)在不賣這些房子，那么房產稅一旦開征，年年交稅顯然也是不小的數(shù)目。但如果現(xiàn)在把手頭多出來的房子賣了，萬一以后房價繼續(xù)漲，又擔心孩子將來買不起了。”

    “我覺得如今不少手頭有多套房屋的人都會像我一樣難作抉擇。”鄭先生強調說。

    在海珠路一中介鋪內，銷售人員就直言：“現(xiàn)在放盤的人多了些，同時觀望的人也多。有些放盤的單位價格還是比較合理的，但看樓客的熱情并不高。這是由于目前相關政策的細節(jié)并不明朗，大家都在猜測政策的最終走向。”

    該銷售人員表示，當下買家觀望，一方面是怕房價繼續(xù)下跌，另一方面則是寄望房產稅開征有業(yè)主低價拋盤，可以借機淘到筍盤。

    官員拋房潮只是“傳說”

    至于“不動產登記制度推行后能降低房價，理由是官員會拋售房屋，造成供給增多”的“想當然”，有房企營銷人士指出，這純屬“一廂情愿”的想法。前段時間，市場傳出有官員房屋集中拋售的新聞，但后來證明只是中介的過分渲染。

    有市場人士表示，即便官員們有多套房屋，也有可能是他們的合法持有，不然的話，或許早已以各種方式轉到了親戚朋友名下了。就像國土部相關負責人所說的那樣，不動產統(tǒng)一登記的核心價值在于保障不動產交易安全，有效保護不動產權利人的合法財產權，“與降房價沒有直接關系，與反腐沒有直接關聯(lián)”。

    不動產登記“想當然”之3

    房產稅和遺產稅接踵而至？

    很多問題尚待解決，預計3年內開征財產稅可能性較小

    不動產登記推動全國房地產信息聯(lián)網，為未來房產稅和遺產稅等財產性稅收的開征提供條件，部分人擔心這對房地產市場是重大利空。但目前《條例》相關細則仍未出臺，預計還需3到4年才能完成全部登記工作，而且不動產登記局負責人已明確表示，小產權房不被納入登記范圍，我國小產權房分布廣、數(shù)量大，如何解決這部分不動產的歸屬問題目前仍未可知。此外，不動產登記制度只是財產稅開征的一個前提條件，開征財產稅還面臨其他的問題，因此預計3年內開征財產稅的可能性較小，短期內無需過于擔憂。