稅費(fèi)政策是否延續(xù)存變數(shù) 京今年4萬(wàn)套二手房受惠

     新浪房產(chǎn)訊 去年年底以來(lái)的二手房交易價(jià)格明顯回調(diào)，以及宏觀政策面的諸多支持等利好推升了今年1至9月北京二手房市場(chǎng)整體的火爆行情。伴隨著買(mǎi)賣(mài)雙方交易熱情的不斷升溫，二手房市場(chǎng)單月交易總量也屢創(chuàng)新高。截至目前，上半年網(wǎng)簽交易突破17萬(wàn)套、過(guò)戶(hù)成交達(dá)到148646套的輝煌戰(zhàn)績(jī)已為全年二手房市場(chǎng)交易總量的歷史性突破奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，我愛(ài)我家認(rèn)為09年的北京二手房市場(chǎng)達(dá)到10年以來(lái)二手房年過(guò)戶(hù)交易總量的最高值（2007年全年過(guò)戶(hù)成交93905套）已經(jīng)成為不可爭(zhēng)議的現(xiàn)實(shí)；與此同時(shí)，交易總量的井噴也導(dǎo)致了交易價(jià)格的非理性上漲，自第二季度開(kāi)始，二手房交易均價(jià)出現(xiàn)了明顯的上行走勢(shì)，不過(guò)年初剛性自住需求的集中釋放所帶來(lái)的后續(xù)需求不足加之部分業(yè)主的盲目提價(jià)所導(dǎo)致的觀望情緒的回潮等不利影響將迫使房?jī)r(jià)面臨再次回落的可能。再加上3季度來(lái)政府對(duì)于房地產(chǎn)交易政策的收緊以及以營(yíng)業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，其未來(lái)動(dòng)向的不確定性也給二手房市場(chǎng)平添了諸多變數(shù)。

　　2005年，政府開(kāi)始在二手商品房市場(chǎng)開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅，當(dāng)時(shí)征收對(duì)象僅為不足2年轉(zhuǎn)讓的二手商品房。隨即2006年這一政策被調(diào)整為對(duì)于不足5年轉(zhuǎn)讓的二手商品房，按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。08年年底為刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，以營(yíng)業(yè)稅為主的優(yōu)惠政策應(yīng)運(yùn)而生，營(yíng)業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年，同時(shí)不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收。營(yíng)業(yè)稅年限的相應(yīng)調(diào)整加之契稅、印花稅等多項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整的綜合累加作用對(duì)2009年二手房市場(chǎng)特別是二手商品房市場(chǎng)的活躍促進(jìn)明顯。

　　通過(guò)我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示：近三年來(lái)二手商品房市場(chǎng)5年內(nèi)交易的二手商品房比例約為32.42%，2年以?xún)?nèi)交易的二手商品房比例僅為2.29%。由此可見(jiàn)相比于2年以?xún)?nèi)的二手商品房而言，房齡在3-5年年限間的二手商品房交易對(duì)于營(yíng)業(yè)稅政策的調(diào)整更為敏感。以2009年北京二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)成交量178808套來(lái)看，假設(shè)二手商品房比例保持與前三季度(73.22%)不變，則全年大約有近4萬(wàn)套成交二手商品房處于受政策調(diào)整的優(yōu)惠區(qū)間內(nèi)。

　　對(duì)于今年的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的延續(xù)問(wèn)題，我愛(ài)我家認(rèn)為：政府實(shí)施營(yíng)業(yè)稅的目的在于竭止炒房，政策通過(guò)加大對(duì)二手房市場(chǎng)上的稅收力度，控制售房者的獲利空間，進(jìn)而通過(guò)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)向一手放市場(chǎng)傳遞控制減少房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)的信號(hào)，從而實(shí)現(xiàn)降低北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格。但是從近幾年的市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，單單依靠交易環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控并不能真正實(shí)現(xiàn)抑制房?jī)r(jià)上漲、控制投機(jī)的初衷。反而在政策出臺(tái)后的一段時(shí)間出現(xiàn)了市場(chǎng)成交低迷、業(yè)主惜售等現(xiàn)象。而且在實(shí)際交易環(huán)節(jié)中，業(yè)主為保證自身收益而降稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，間接造成了二手房市場(chǎng)交易價(jià)格明顯上升，供求矛盾進(jìn)一步加大。

　　由于以營(yíng)業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截止到今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則直接導(dǎo)致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且，交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會(huì)加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度?？紤]到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費(fèi)政策的調(diào)整將會(huì)直接加大購(gòu)房者的購(gòu)房成本。