京前三季二手住宅網(wǎng)簽突破17萬套 超近4年來全年

圖表：2008年10月至今北京二手房市場成交狀況分析

　　新浪房產(chǎn)訊 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：2009年前三季度全市二手房住宅網(wǎng)簽總量突破17萬套大關(guān)，達(dá)到了176291套。剔除網(wǎng)簽與過戶間可能存在的錯誤率，我愛我家市場研究中心估算，今年1-9月份北京二手房市場的實際過戶總量為148646套，這一數(shù)字已超越了近4年來全年（05年的70180套06年76469套07年93905套08年69166套）的過戶成交水平。尤其是今年的3、4、6、7、9月份，接連刷新了北京二手房單月成交的最高紀(jì)錄。從一、二手房的對比數(shù)據(jù)分析，前三季度二手房市場的快速回暖使得其在整個房地產(chǎn)市場中的優(yōu)勢地位愈加明顯，其與一手房成交比例間的差距也由去年的1.02：1改寫為1.33：1。

　　此外，我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2009年前三季度北京二手房市場的整體交易均價為12809元/平米，與去年同期相比呈現(xiàn)出了小幅上漲的走勢，漲幅達(dá)1.63%。按季度數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，第一季度二手房交易均價為11139元/平米，同比去年同期，其仍表現(xiàn)為10.52%的較大跌幅；但是，第二季度的交易均價則明顯攀升至12773元/平米，相比第一季度，其漲幅高達(dá)14.67%；第三季度價格上漲更為迅猛，季度交易均價達(dá)14162元/平米。按不同權(quán)屬類型的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)可知，今年前三季度二手商品房的交易均價為12584元/平米，二手已購公房的交易均價為13293元/平米。

圖表：2008年10月至今北京二手房市場成交狀況分析

　　根據(jù)上圖信息：自去年10月政府出臺利好政策后，北京的二手房價格在業(yè)主降價趨勢和春節(jié)前交易淡季的影響下出現(xiàn)了一個較為明顯的下跌過程。但隨著年后市場交易的驟然升溫，購房需求得以快速增長，尤其是大量首次置業(yè)客群在第一季度的集中進(jìn)場使得價格更具優(yōu)勢的低價房源被吸收殆盡；進(jìn)入第二季度之后，在需求持續(xù)放量和部分開發(fā)商漲價的帶動下，二手房市場隨之出現(xiàn)了跟風(fēng)漲價的趨勢，個別業(yè)主的盲目提價行為也開始漸趨擴大化，由此加劇了房價的非理性攀升格局；不僅如此，在國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇跡象愈加明顯的背景之下，二三季度農(nóng)產(chǎn)品尤其是肉、蛋價格的上漲使得市場的通脹隱憂再現(xiàn)。為抵御宏觀經(jīng)濟可能出現(xiàn)的再次通脹，部分投資客群基于對二手房市場長期發(fā)展趨勢的看好，也作出了進(jìn)場的決定。由于投資客購買能力強于首次置業(yè)群體，無形當(dāng)中擠壓了中低購房群體的購房價格空間，從而導(dǎo)致二、三季度市場交易均價出現(xiàn)大幅上漲。總體來看，今年前三季度二手房市場的交易價格走出了U形形態(tài)，交易價格已經(jīng)明顯高于去年市場同期水平。

圖表：2008年10月至今北京一、二手房市場成交狀況分析

　　縱觀今年前三季度北京二手房市場的整體發(fā)展脈絡(luò)，其火爆的交易行情一掃去年的熊市陰霾，9個月的成交總量刷新了歷史同期的最好水平，單月成交套數(shù)更是連創(chuàng)新高。不可否認(rèn)，去年年底多重房產(chǎn)新政的刺激作用和房價的明顯下行成為了催生市場井噴局面的關(guān)鍵性利好。但值得注意的是，今年年初實體產(chǎn)業(yè)中資金流入以及通脹預(yù)期加大也在一定程度上刺激了全市二手房市場的活躍。

　　自年初開始，二手房交易價格的明顯回落加之稅費減免等疊加作用引發(fā)了買賣雙方交易熱情的空前高漲，08年被抑制的購房需求與09年新生需求的合力助推了市場成交總量的一路攀升，據(jù)我愛我家今年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在新近已經(jīng)購置房產(chǎn)的受訪人當(dāng)中，57.1%的客戶的購房意愿是在09年產(chǎn)生的，而其中96.30%的購房動機是解決自住，由此不難看出剛性自住需求在市場成交比重中的重要地位。進(jìn)入第二季度以來，面對陡然升溫的市場表現(xiàn)，部分業(yè)主的盲目提價行為開始愈演愈烈，個別地區(qū)的交易均價甚至超越了有史以來的最高點，而在經(jīng)濟環(huán)境低迷居民收入預(yù)期下降的大背景下，有限的購買力尚難支撐市場的量價齊漲，因此造成二季度末實際購買力不足與高企的房價間矛盾的日益激化。而第三季度，面對逐步加大的通脹預(yù)期以及開發(fā)商因為新增可銷售項目的不足在目前市場相對較好的狀況下，采用降低銷售速度，提高銷售價格的營銷手段，間接地推動二手房市場再度升溫。房源價格的快速上漲再一次引發(fā)購房群體尤其是自住客群有限的購買力與業(yè)主收益預(yù)期間的矛盾，市場觀望情緒有所抬頭。再加上而套房貸政策的收緊、銀監(jiān)局《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》的出臺，造成了9月份以來市場中交易周期有所延長，部分業(yè)主也處于對政策的敏感而出現(xiàn)了溢價空間的增大。

　　我愛我家認(rèn)為，目前剛性自住需求的漸趨透支將可能導(dǎo)致市場有效購買力出現(xiàn)滑落，而價格的非理性追漲局面更有可能引發(fā)觀望情緒的再次抬頭，由此使得未來一段時間內(nèi)整個二手房市場沖高回落的下行壓力隨之大增。同時考慮到今年的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的延續(xù)問題，若明年政策優(yōu)惠取消，今年年底可能市場會出現(xiàn)一波集中成交的走勢；若優(yōu)惠政策能得以延續(xù)，則市場的成交量將在年底呈現(xiàn)緩慢下行或持平的走勢。