2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道 開(kāi)發(fā)商醞釀漲價(jià)

    就在人們熱切盼望3月1日正式實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)樓市拋售潮、房?jī)r(jià)大跌之時(shí)，突如其來(lái)的降息讓不少人聯(lián)想起上次央行降息帶來(lái)的樓市回暖。

    本就令人捉摸不透的中國(guó)樓市，在2015年的前景變得更加撲朔迷離。

    “不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施了，你說(shuō)，有多套房子的人會(huì)不會(huì)拋售？如果拋了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此而降下來(lái)呢？”30歲的鄭州居民蔣如林已經(jīng)結(jié)婚生子，目前仍租房居住，一直等著出手買房時(shí)機(jī)。

    蔣如林的問(wèn)題頗具代表性。盡管實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷并非降房?jī)r(jià)，但不可否認(rèn)其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀影響。

    羊年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，北京、上海、濟(jì)南、青島等一二線城市的房地產(chǎn)中介都開(kāi)門營(yíng)業(yè)，迎接即將實(shí)施的不動(dòng)產(chǎn)登記政策。記者在北京朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)多個(gè)傳統(tǒng)商品房小區(qū)看到，多家大型連鎖房地產(chǎn)中介均在大年初七就開(kāi)始上班，就連一些中小房地產(chǎn)中介也沒(méi)有像往年一樣休息到正月十五。房地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理言必稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在他們看來(lái)，隨著政策進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，樓市似乎會(huì)有新的變化。

    不過(guò)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，大規(guī)模拋售二手房的現(xiàn)象并沒(méi)有明顯出現(xiàn)。

    在濟(jì)南，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小楊告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記政策對(duì)樓市人群短期心理影響較大，但就目前節(jié)后市場(chǎng)的入市量和交易量來(lái)看，受到影響的只是部分特殊房產(chǎn)，比如不明權(quán)屬或非法財(cái)產(chǎn)，數(shù)量所占比例很小，且多為高端或投資性物業(yè)，對(duì)濟(jì)南二手房市場(chǎng)整體影響不大。

    在北京，有中介告訴記者也有二手房降價(jià)出售，但是很難定性為“房叔房嬸”拋售。

    首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記政策的實(shí)施，會(huì)對(duì)一些腐敗之人起到一定威懾作用，或許會(huì)逼出一些“房爺”“房叔”“房姐”手上握有的房產(chǎn)，但這個(gè)數(shù)量相對(duì)而言還是少數(shù)。

    對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施前，上海等少數(shù)城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的拋房現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，不動(dòng)產(chǎn)登記功能之一是為房地產(chǎn)稅做鋪墊，一些多套房持有者擔(dān)心賦稅，因此出手部分房產(chǎn)尋求保值、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    不動(dòng)產(chǎn)登記靴子落地后，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因?yàn)閺囊厌尫诺母母镄盘?hào)看，房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。

    中國(guó)社科院副研究員陳飛說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。”

    當(dāng)然，房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)了解每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)等。更為復(fù)雜的是稅制設(shè)計(jì)，究竟什么算是居民基本住房訴求，按套征收還是按平方米征收更合理？種種問(wèn)題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要全面考量。

    一些專家也認(rèn)為，技術(shù)條件并非房地產(chǎn)稅征收不可逾越的障礙，更重要的是讓這一稅種的征收有理有據(jù)。與我國(guó)增值稅、營(yíng)業(yè)稅等絕大部分含在價(jià)格中的間接稅相比，有明顯直接稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅如何“直接”從百姓口袋中拿錢，恐怕還與稅收法定、預(yù)算透明等大主題改革緊密相連。

    降息刺激樓市？

    2月28日晚間，中國(guó)人民銀行宣布，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率各0.25個(gè)百分點(diǎn)。去年年底的降息刺激了購(gòu)房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)，讓中國(guó)樓市在2014年最后兩個(gè)月翹尾收官。本次降息將在多大程度上影響中國(guó)樓市的走向？

    上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍稱，就在11月21日央行突然宣布降息后，11月下半月成交出現(xiàn)戲劇性的一幕。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，11月最后一周新房成交面積較11月前三周的平均水平上升5%，其中一線樓市成交上升20%，部分二線城市的新房成交量增幅也超過(guò)兩成。最后一周樓市的翹尾效應(yīng)使得11月的市場(chǎng)成交量一舉超過(guò)“金九銀十”的銷量。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)近9%，創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。

    在降息的刺激作用下，一線城市房?jī)r(jià)率先反彈。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，2014年12月份，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；其他城市的房?jī)r(jià)環(huán)比降幅亦繼續(xù)收窄。且房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)一直持續(xù)至今。

    易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，降息降低了購(gòu)房貸款成本，并在一定程度上改變了市場(chǎng)預(yù)期。“此次降息將進(jìn)一步增強(qiáng)短期市場(chǎng)的信心確立，購(gòu)房者支付能力的提高會(huì)讓更多潛在購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)。”

    搜房網(wǎng)發(fā)起的調(diào)查顯示，在獲知央行降息的消息1小時(shí)后，39%的受訪者認(rèn)為降息后房?jī)r(jià)將上漲，35%的受訪者表示在此次降息后將加速買房。

    但銀行人士提醒，央行宣布降息后，個(gè)人房貸利率不會(huì)立即下調(diào)。例如，去年11月21日央行宣布降息后，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上海分行在2015年1月1日才宣布調(diào)整個(gè)人房貸年利率。“我們還要等待總行的通知，需要一定時(shí)間調(diào)整利率。”

    上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次降息后一年期存貸款基準(zhǔn)利率均已接近十年來(lái)的最低水平，因此預(yù)計(jì)降息后，銀行的房貸利率優(yōu)惠折扣將難以進(jìn)一步擴(kuò)大。

    此外，記者近期在上海咨詢多家銀行網(wǎng)點(diǎn)和中介門店發(fā)現(xiàn)，1月以來(lái)各銀行貸款審批和放貸速度緩慢，這在一定程度上將影響購(gòu)房者的出手節(jié)奏。

    開(kāi)發(fā)商醞釀漲價(jià)？

    降息固然可以降低買方成本，但同時(shí)也降低了開(kāi)發(fā)商的融資成本。在此情況下，開(kāi)發(fā)商還會(huì)持續(xù)以價(jià)換量嗎？

    滬上一家大型房企高管告訴記者，“年初市場(chǎng)有好轉(zhuǎn)跡象，本來(lái)就醞釀漲價(jià)，現(xiàn)在央行降息讓我們‘腰桿’更硬了，除非是少數(shù)長(zhǎng)期滯銷樓盤，像去年降價(jià)跑量的可能性不大。”

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金比上年下降0.1%，而2013年為增長(zhǎng)26.5%。開(kāi)發(fā)商由“財(cái)大氣粗”變成“囊中羞澀”可見(jiàn)一斑。

    面對(duì)3月政策層面的風(fēng)向扭轉(zhuǎn)，新房行情也正發(fā)生變化。降息首日，記者在上海走訪多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓盤醞釀在3月漲價(jià)。如上海張江地區(qū)的日月光水岸新郡三期，目前均價(jià)3.7萬(wàn)元，銷售人員表示，該項(xiàng)目在3月價(jià)格會(huì)有一定上漲。浦東頤景園的銷售人員亦表示，3月將對(duì)比較受歡迎的大戶型給予一定幅度的上調(diào)。此外，綠地東上海、寶業(yè)萬(wàn)華城的售樓處亦將3月的銷售均價(jià)預(yù)上調(diào)100-300元／平方米不等。

    全國(guó)某龍頭開(kāi)發(fā)商更是在央行宣布降息之后，在官方微信中明確表示“實(shí)在不能淡定了，還不快來(lái)?yè)屬?gòu)！這一措施所代表的國(guó)家政策走向更將刺激樓市上漲。市場(chǎng)將以實(shí)際行動(dòng)表現(xiàn)出對(duì)此次降息的積極回應(yīng)”。

    實(shí)際上，早在降息之前，很多房企已經(jīng)嘗試緩慢漲價(jià)。在沈陽(yáng)，一些大型房企如萬(wàn)科、恒大、中?；蚋哒{(diào)或悄聲漲價(jià)；而在全國(guó)一些重點(diǎn)城市，如上海、深圳、杭州、重慶等地，漲價(jià)潮也已“暗流涌動(dòng)”。

    據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，除直接宣布旗下項(xiàng)目漲價(jià)之外，“低開(kāi)高走”加推盤時(shí)逐步提高價(jià)格、新開(kāi)盤項(xiàng)目直接高出區(qū)域均價(jià)等方式是許多房企目前采用的漲價(jià)策略。此外，還有不少樓盤采用縮小或者取消促銷優(yōu)惠折扣力度等方式變相微漲房?jī)r(jià)。如杭州圣奧綠城運(yùn)河宸園，該項(xiàng)目1月份加推每平方米上漲600-700元，由于項(xiàng)目處于優(yōu)勢(shì)地段，且周圍新盤稀缺，加推當(dāng)天去化即七成；再如深圳新開(kāi)項(xiàng)目中海錦城等開(kāi)盤即高出周邊項(xiàng)目約15%，新開(kāi)盤后也很快售罄。

    從目前的土地市場(chǎng)看，房企拿地?zé)崆橐廊桓邼q，高溢價(jià)率土地頻頻入市。如2月16日在武漢市土地市場(chǎng)的節(jié)前收官之戰(zhàn)中，8宗地塊拍出28.65億元，有3宗土地更是出現(xiàn)久違的激烈競(jìng)拍；當(dāng)代置業(yè)以總價(jià)17.35億元摘下上海閔行區(qū)兩幅地塊，樓板價(jià)高達(dá)18777元／平方米，溢價(jià)率95.6%，同比2014年周邊拿地價(jià)格高出近四成……

    據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，1月，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交420幅地塊，實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入1218億元，明顯高于去年平均水平，且土地價(jià)格總體上仍在持續(xù)上漲。

    土地價(jià)格的節(jié)節(jié)上漲也在推升著房?jī)r(jià)預(yù)期。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，從2012年7月至2015年1月，北京公開(kāi)出讓的土地中，樓面價(jià)超過(guò)2.5萬(wàn)元／平方米的地塊就有60余塊之多，樓面價(jià)每平方米3萬(wàn)元以上的有近30塊，多數(shù)尚未入市。2015年北京預(yù)計(jì)入市的42個(gè)純新盤項(xiàng)目當(dāng)中，單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元／平方米的高端住宅項(xiàng)目占據(jù)了17席，其中，預(yù)估單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目高達(dá)13個(gè)。多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房?jī)r(jià)迎來(lái)上漲只是時(shí)間問(wèn)題。

    拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)？

    雖然目前買賣雙方的觀望氛圍依然較濃，但不可否認(rèn)的是，隨著去年四季度以來(lái)各地對(duì)限購(gòu)政策、房貸政策和首套房認(rèn)定政策進(jìn)行調(diào)整，國(guó)內(nèi)大城市房產(chǎn)成交穩(wěn)步回升。

    截至2015年1月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為27121萬(wàn)平方米，環(huán)比下降0.7%。庫(kù)存在連續(xù)11月的上漲后首現(xiàn)下降。

    北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，北京今年1月二手房網(wǎng)簽量近1.3萬(wàn)套，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這是從去年11月以來(lái)，連續(xù)第三個(gè)月二手房單月成交突破萬(wàn)套，北京二手房成交逐漸企穩(wěn)的趨勢(shì)已經(jīng)明確。

    房?jī)r(jià)降不降，根本上還是取決于市場(chǎng)的供求關(guān)系。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“2015年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，步入2015年，全國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始顯現(xiàn)止跌跡象。其中，一線城市整體房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)反彈，全國(guó)部分重點(diǎn)城市的新樓盤價(jià)格也開(kāi)始“低開(kāi)高走”。房?jī)r(jià)已現(xiàn)抬頭，2015年樓市或緩慢步入復(fù)蘇通道。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅的價(jià)格方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，上漲的城市有2個(gè)，持平的城市有4個(gè)；而在二手住宅市場(chǎng)上，價(jià)格上漲的城市則有6個(gè)。

    數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，除北京外，一線城市房?jī)r(jià)均已止跌。其中，上海和廣州的房?jī)r(jià)均與上月持平。而深圳房?jī)r(jià)延續(xù)了上個(gè)月的上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)0.3%。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)環(huán)比總體略有下降，城市間呈現(xiàn)分化。房?jī)r(jià)持平和上漲的城市主要集中在一、二線城市；房?jī)r(jià)降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。

    劉建偉進(jìn)一步分析稱，一線城市房?jī)r(jià)初步呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均連續(xù)兩個(gè)月微漲，二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均連續(xù)四個(gè)月微漲，1月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的一線城市均只有1個(gè)，且跌幅均在0.2%以內(nèi)。二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比綜合平均仍然下降，但降幅緩慢收窄。三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，且降幅略有擴(kuò)大，1月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的通道基本確立。

    上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著市場(chǎng)去庫(kù)存速度的加快，使得房企降價(jià)促銷、以價(jià)換量的動(dòng)力開(kāi)始減弱。這很可能意味著本輪房地產(chǎn)短周期的庫(kù)存拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。隨著市場(chǎng)看漲預(yù)期增強(qiáng)，城市限購(gòu)政策放松等，都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)步入新一輪的上漲。

    不過(guò)，也有專家提醒，購(gòu)房者不應(yīng)被開(kāi)發(fā)商的“激動(dòng)喊話”沖昏頭腦。降息在一定程度上或?qū)⒋碳鞘蟹磸?，且一線和部分二線樓市成交量在短期內(nèi)將會(huì)提振，但由于諸多城市庫(kù)存依然高企，加之土地消化周期過(guò)長(zhǎng)，需求過(guò)度透支，房?jī)r(jià)調(diào)整尚未到位。因此，在沒(méi)有貨幣供應(yīng)或信貸增長(zhǎng)的情況下，單純的降息對(duì)未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)的影響不大。