房地產(chǎn)業(yè)即將實(shí)施營(yíng)改增 稅率定為11%可能性最大

    “房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時(shí)推出‘營(yíng)改增’，最快今年3月份啟動(dòng)‘增值稅時(shí)代’。稅率定為11%的可能性最大。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院稅務(wù)管理系主任蔡昌接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    國(guó)務(wù)院此前明確提出，最快在“十二五”期間完成“營(yíng)改增”，到目前為止尚有房地產(chǎn)建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)還未納入改革范圍。

    著名稅務(wù)籌劃專家朱鵬祖認(rèn)為，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)遲遲未納入增值稅征稅范圍，主要問題在于抵扣項(xiàng)目。建筑業(yè)的抵扣項(xiàng)目分散，稅收管理成本高，導(dǎo)致稅收管理成本較大。而房地產(chǎn)業(yè)主要問題在于其抵扣項(xiàng)目的確定性及項(xiàng)目周期長(zhǎng)，更重要的是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)類似，都是資本密集型行業(yè)，利息成本能否抵扣成為稅款抵扣的難題之一。

    “必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給出政策銜接的過程，讓這些企業(yè)在模擬期內(nèi)，根據(jù)增值稅征收特點(diǎn)，調(diào)整其經(jīng)濟(jì)行為，抵消稅制改革給企業(yè)帶來的沖擊。”朱鵬祖表示。

    蔡昌認(rèn)為，每一次稅收制度的調(diào)整都是利益格局的調(diào)整。房地產(chǎn)業(yè)雖然目前稅負(fù)較高，但是實(shí)施“營(yíng)改增”之后，實(shí)際稅負(fù)會(huì)增加還是減少卻不確定。影響稅負(fù)增減的重要因素是存量資產(chǎn)和土地成本能否計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額納入稅款抵扣鏈條。

    北京大學(xué)財(cái)經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)輕重主要取決于進(jìn)項(xiàng)抵扣環(huán)節(jié)。

    有關(guān)專家表示，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)稅收所出現(xiàn)的問題值得關(guān)注，稅收籌劃更需謹(jǐn)慎。目前普遍存在的房地產(chǎn)開發(fā)商利用建筑承包商虛開發(fā)票、虛增成本等行為將帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于建筑企業(yè)無法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而催生了“代開”、“虛開”發(fā)票的行業(yè)鏈條。企業(yè)稅收籌劃的空間也被進(jìn)一步擠壓，稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)增加，企業(yè)更需謹(jǐn)慎從事。

    專家表示，存貨在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)中占比很高，“營(yíng)改增”之后，如果企業(yè)的初期存貨和固定資產(chǎn)不能抵扣，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際銷售存貨時(shí)所產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額，沒有與之相對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，企業(yè)稅負(fù)必然增加。

    面對(duì)“營(yíng)改增”所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，專家提醒，企業(yè)要未雨綢繆進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。“營(yíng)改增”不是對(duì)原體系的修補(bǔ)，而是新體系的建立與革新，其中許多新情況、新問題會(huì)在實(shí)際操作出不斷出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到未雨綢繆，針對(duì)可能事項(xiàng)制定相應(yīng)措施，管控風(fēng)險(xiǎn)，合理籌劃，降低稅改成本。