降準(zhǔn)是樓市的興奮劑 成交量?jī)r(jià)有望步入新一輪

    2月4日，央行網(wǎng)站發(fā)布公告稱，自2015年2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，此次普降存款準(zhǔn)備金也是2012年5月18日后時(shí)隔32個(gè)月后的首次。中信證券認(rèn)為，將釋放流動(dòng)性6000億~7000億元，根據(jù)當(dāng)前的基礎(chǔ)貨幣和存款準(zhǔn)備金率，本次降準(zhǔn)大約能導(dǎo)致貨幣總量增加2萬(wàn)億元以上。大規(guī)模流動(dòng)性資金的釋放對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是否意味著又一劑“興奮劑”？對(duì)樓市的影響又有幾何？

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉

    對(duì)房地產(chǎn)的刺激作用明顯

    本次降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性大約6000億，加上前期定向降準(zhǔn)2000億的規(guī)模，累計(jì)向市場(chǎng)釋放8000億元的資金規(guī)模，盡管央行降準(zhǔn)雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會(huì)起到刺激作用，并且樓市變化馬上會(huì)反應(yīng)出來(lái)，尤其是春節(jié)后，在本次降準(zhǔn)以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市存銷比開(kāi)始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，15月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力；對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來(lái)講想方設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。總體來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。一定意義上來(lái)看，央行降準(zhǔn)降息意味著對(duì)于樓市“短期利好”，2015年樓市勢(shì)必會(huì)好轉(zhuǎn)起來(lái)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)

    成交量?jī)r(jià)有望步入新一輪

    上漲通道

    在央行頻頻進(jìn)行政策刺激的情況下，購(gòu)房觀望情緒會(huì)繼續(xù)淡化，積極購(gòu)房成為關(guān)鍵。從房?jī)r(jià)指數(shù)的走向看，會(huì)因?yàn)榇舜窝胄胸泿耪叩淖儎?dòng)而加快房?jī)r(jià)止跌反彈的可能。尤其對(duì)于一二線城市而言，在既有政策效益的基礎(chǔ)上，會(huì)因?yàn)榇祟愓叩寞B加，而出現(xiàn)市場(chǎng)供求雙方的入市情緒高昂。反過(guò)來(lái)這也產(chǎn)生了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，即經(jīng)濟(jì)從過(guò)冷轉(zhuǎn)變?yōu)檫^(guò)熱，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲。這是地方政府需要提防的。

    對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在央行降準(zhǔn)等利好政策的鼓勵(lì)下，對(duì)于2014年投資等方面的信心會(huì)增加。尤其是部分資金層面相對(duì)寬裕的房企，在此類政策下，更是會(huì)在土地?cái)U(kuò)張以及積極拓展融資渠道方面下大力氣。央行降準(zhǔn)無(wú)疑會(huì)加快各大城市房?jī)r(jià)止跌反彈過(guò)程的完成，在政策影響下，包括成交量和房?jī)r(jià)等指標(biāo)都有望面臨步入新一輪上漲的通道中。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

    2015年救市政策

    將會(huì)再升級(jí)

    對(duì)于已經(jīng)明顯企穩(wěn)升溫的樓市來(lái)說(shuō)，再次降準(zhǔn)將使樓市難免出現(xiàn)暖上加暖的現(xiàn)象，雖然2014年12月公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示房?jī)r(jià)依然在調(diào)整，但一線城市特別是北京的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比數(shù)月上行，這種情況下，降準(zhǔn)將放大市場(chǎng)利好，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也將明顯向好。目前不管是中國(guó)經(jīng)濟(jì)還是全球經(jīng)濟(jì)均不樂(lè)觀，央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率意在刺激整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，維持平穩(wěn)上漲，這對(duì)大部分開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是利好消息。目前整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈依然比較緊張，而存款準(zhǔn)備金率下調(diào)意味著從銀行貸款的難度降低、融資的成本降低。2015年，房地產(chǎn)政策將延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、一線中部分城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。

    北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志

    直接利好房地產(chǎn)的作用有限

    此次降準(zhǔn)的背景是針對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)作出的，不是針對(duì)于房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)作為重要的經(jīng)濟(jì)板塊，同時(shí)也是資金密集型的行業(yè)，因此降準(zhǔn)肯定對(duì)房地產(chǎn)有影響，但直接的刺激作用有限。因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題不是需要加大投資，而是去庫(kù)存，去庫(kù)存就意味著要讓購(gòu)房者有消費(fèi)能力，但降準(zhǔn)僅僅是釋放了流動(dòng)性，購(gòu)房人的實(shí)際支付能力還是非常有限。如果流動(dòng)性的資金不能轉(zhuǎn)換為有效消費(fèi)的話，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言還是沒(méi)有意義的。總的來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者不要因?yàn)樨泿耪{(diào)整就恐慌入市，應(yīng)該看到房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，并且處于調(diào)整期，應(yīng)根據(jù)自己的需求和能力理性購(gòu)房。

    克而瑞信息集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱

    降準(zhǔn)對(duì)樓市效果比較有限

    降準(zhǔn)確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有一定的促進(jìn)作用，但效果還是比較有限。一旦進(jìn)入到降息或降準(zhǔn)的周期當(dāng)中，也預(yù)示著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道。而經(jīng)濟(jì)是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果經(jīng)濟(jì)本身有巨大的不確定性或者有一定下降趨勢(shì)，那么房地產(chǎn)也不可能完全走出獨(dú)立行情。這一輪從去年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)整，核心問(wèn)題還是在整體性的供大于求，特別是城市之間的分化，成交表現(xiàn)好的一二線城市供求關(guān)系還能保持平衡，但大量城市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，供大于求的情況已經(jīng)出現(xiàn)。而接下來(lái)，短期內(nèi)供應(yīng)不會(huì)有大的變化。我們沒(méi)有必要過(guò)度解讀降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的諸多利好，更沒(méi)有必要把房地產(chǎn)的未來(lái)寄托在降準(zhǔn)身上。各家企業(yè)還是應(yīng)該按既定目標(biāo)、原定計(jì)劃，該賣房的賣房，該降本的降本，該拿地的拿地，該收縮的收縮，該轉(zhuǎn)型的轉(zhuǎn)型，做好自己該做的事情才是應(yīng)行之道。

    研究院分析師楊欣

    房地產(chǎn)庫(kù)存壓力將緩解

    針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，此次降準(zhǔn)是2014年以來(lái)一系列貨幣支持政策的進(jìn)一步完善與升級(jí)。2014年央行9·30政策的出臺(tái)加上11月末的降息、公積金政策調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)年末的整體回暖提供了重要基礎(chǔ)，某研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)重點(diǎn)城市12月單月銷售總量創(chuàng)近5年新高，2015年1月份盡管環(huán)比回落明顯，但多數(shù)城市同比增長(zhǎng)仍保持良好勢(shì)頭。從歷來(lái)經(jīng)驗(yàn)看，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響最為直接，此次降準(zhǔn)將進(jìn)一步明確購(gòu)房者預(yù)期，加快推動(dòng)各類住房需求入市，緩解各地高庫(kù)存壓力。但基于春節(jié)臨近影響，預(yù)期政策影響的真正顯現(xiàn)將在3月份開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。而主流開(kāi)發(fā)商的資金鏈也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的緩解，基于銷售回款加快和融資成本降低帶來(lái)的現(xiàn)金流將更顯珍貴。