央行宣布降準并非針對房地產(chǎn)行業(yè) 但并不妨其救市

    2月5日，央行宣布降低存款準備金率，本次降準釋放的流動性大約6000億元，加上前期定向降準的2000億元的規(guī)模，累計向市場釋放8000億元的資金規(guī)模。此次降準并非針對房地產(chǎn)行業(yè)，但這并不妨礙其被業(yè)內(nèi)解讀為“救市”，畢竟隨著大量資金的釋放，遲早會在樓市中得以體現(xiàn)。

    樓市所表現(xiàn)出來的狀態(tài)始終與貨幣政策呈正相關(guān)關(guān)系，這是多年來中國房地產(chǎn)市場運行的基本邏輯?？v觀樓市表現(xiàn)較好的2008年、2010年、2012年，都與此前的多次降準和降息有或多或少的聯(lián)系，大量資金注入市場之后，必然推高固定資產(chǎn)的投資價格。

　　如果將周期拉得更長一點，再算上2014年的降息，央行貨幣政策偏向?qū)捤傻幕{(diào)已經(jīng)顯露。比如野村證券就認為，中國央行的最近一次降準只是一系列寬松貨幣政策的開始，并認為央行年內(nèi)會降準3次(每季度降準50個基點)，降息一次(在第二季度降息25個基點)。

　　這也意味著樓市將長期享受貨幣寬松帶來的利好，那么，接下來問題來了：風起了，豬還能飛嗎?

　　政策落地無疑將增加房地產(chǎn)行業(yè)資金的流動性，開發(fā)商以及購房者的貸款需求將可能得到擴大性的滿足，有利于激活整個行業(yè)。但隨著政策性利好在2014年的頻頻推出，資金、經(jīng)濟政策已經(jīng)多次微調(diào)，和上一輪降息相比，本次降準已經(jīng)明顯少了“久旱逢甘露”的意義，最多只能是錦上添花。

　　股市有句老話，早有預(yù)期的利好并不算利好，也就是說，在一個預(yù)測未來的體系中，如果大家已經(jīng)默認這種事情遲早會發(fā)生的話，其現(xiàn)在的價格基本上已經(jīng)做出了提前反應(yīng)。樓市也是如此，如果很多人覺得降準和降息等貨幣寬松政策會接踵而至，進而影響房價，那么現(xiàn)在房價就應(yīng)該呈現(xiàn)出快速上漲的走勢。

　　但事實并非如此，從2014年初開始的深度調(diào)整并沒有結(jié)束，大部分的開發(fā)商仍然掙扎在“去庫存”這個生死線上。有分析認為，在降準、降息以及此前各類救市政策刺激之下，2015年樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)指日可待。筆者也不否認上述觀點，但是央行降準、降息還從側(cè)面反映出另外一個問題:央行越降準降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然嚴峻。

　　從根本上講，決定樓市興衰的主要還是市場有效需求。由于過去十多年，我國居民購買能力已經(jīng)過度透支，房價已經(jīng)明顯偏離居民收入和市場租金，導致未來住宅需求增長動力不足。我國已經(jīng)徹底離開住宅短缺時代，巨大住宅庫存已經(jīng)橫亙面前，房地產(chǎn)市場需要從增量住宅需求向存量住宅優(yōu)化轉(zhuǎn)移，住宅品質(zhì)建設(shè)將會得到市場更多認可。隨著不動產(chǎn)全國統(tǒng)一登記制度實施，朦朧中的房產(chǎn)稅越行越近，對投資性置業(yè)已產(chǎn)生重大影響。

　　所以，此次央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預(yù)只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質(zhì)。未來，當政策面刺激市場出現(xiàn)一波行情之后，市場自身調(diào)節(jié)的作用還是會讓樓市恢復(fù)到供求決定未來市場走勢的狀態(tài)，因此，樓市庫存偏大、去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

　　當然，央行降準降息對于樓市來說并不僅僅意味著“短期利好”，正是“定調(diào)”2015年樓市勢必會好轉(zhuǎn)起來。這個好轉(zhuǎn)對于市場或開發(fā)商來講是“得過且過”， 因為大家已經(jīng)意識到，樓市快速發(fā)展的黃金時代已經(jīng)過去，當前樓市已進入“白銀階段”，需要考慮的問題是如何轉(zhuǎn)型再出發(fā)，而2015年也許是最好的時候。