業(yè)內(nèi)分析：庫存高企 房價難以大幅上漲

    去年12月至今年1月，部分城市樓市逐漸步入回暖通道，開發(fā)商也因此“減負(fù)”，并無太大銷售壓力。如此一來，漲價之風(fēng)在業(yè)內(nèi)悄然盛行起來。據(jù)中國證券報記者了解，目前在售的多個深圳樓盤均以高價入市，一些業(yè)績完成較好的開發(fā)商也有在年后提高售價的打算。

    除深圳外，沈陽、濟南等地開發(fā)商醞釀漲價的消息也不脛而走，在市場成交回暖的趨勢下，開發(fā)商對于樓盤去化的擔(dān)心開始平復(fù)，反倒在售價上做起了文章。分析人士認(rèn)為，由于庫存壓力仍存，尤其是三四線城市壓力較大，房價或許在個別時間點出現(xiàn)反復(fù)，但整體看難以出現(xiàn)大幅上揚。

　　房企放風(fēng)“漲價”

　　中國證券報記者近期了解到，深圳多個樓盤已經(jīng)開始調(diào)高價格。從中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等代理機構(gòu)的數(shù)據(jù)來看，多個樓盤最新的售價已較前期有不同幅度上調(diào)，低則5%，高則達(dá)20%。

　　除深圳外，一些地區(qū)房企“變相漲價”的消息也不脛而走。如在濟南，不少樓盤在春節(jié)之前推出優(yōu)惠政策，不僅總房款可以打折，打折完還可享受現(xiàn)金優(yōu)惠。但一旦過了春節(jié)，開發(fā)商將取消此類優(yōu)惠，甚至還有上調(diào)價格的想法。

　　此前，包括綠城、融創(chuàng)、萬科在內(nèi)的多家房企早已公開宣稱要漲價。根據(jù)相關(guān)媒體報道，綠城、融創(chuàng)欲上調(diào)旗下部分樓盤的售價，幅度在3%至10%之間。沈陽萬科也宣稱其全線產(chǎn)品從2月1日起漲價。

　　“這在2014年簡直不敢想象。”業(yè)內(nèi)人士指出，尤其在2014年上半年，在限購、信貸收緊等調(diào)控政策的合力之下，房地產(chǎn)市場成交陷入低迷，開發(fā)商資金壓力加大，漲價更是“想都不敢想”。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，去年下半年以來，信貸政策調(diào)整以及降息使得樓市慢慢走出“陰影”，呈現(xiàn)回暖趨勢。在多地救市政策頻頻出臺、調(diào)控有望進(jìn)一步放松的預(yù)期下，業(yè)界對于2015年的樓市普遍看好。此外，對于萬科等龍頭房企來說，盡管2014年異常艱難，但業(yè)績完成情況和銷售回款仍較理想。在業(yè)績壓力減輕的情況下漲價，似乎也在預(yù)料之中。

　　市場未必買賬

　　開發(fā)商蠢蠢欲動，但市場未必買賬。中國指數(shù)研究院分析指出，雖然政策利好不斷釋放，市場整體回暖，但庫存仍然高企，尤其是在三四線城市，由于短期需求飽和，去化壓力較大，房價難以大幅上漲。在庫存壓力仍未根本緩解的情況下，保證去化率仍然是2015年樓市的主題之一。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，2014年上半年市場急劇降溫，庫存量出現(xiàn)了明顯的攀升。到四季度，庫存規(guī)?？傮w處于高位盤整的態(tài)勢。三線城市庫存壓力尤甚。上述機構(gòu)稱，三線城市庫存保持震蕩上行態(tài)勢。去年12月份，三線城市新增供應(yīng)量為306萬平方米，而新增成交量為255萬平方米，這導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了小幅環(huán)比增長。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年年末，全國商品房待售面積攀升至6.2億平方米的高點，同比大幅增長26.1%，今年樓市去庫存依然任重道遠(yuǎn)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，2014年上半年市場比較悲觀，包括庫存和存銷比等指標(biāo)在不斷惡化。但在下半年去庫存的態(tài)勢峰回路轉(zhuǎn)，存銷比出現(xiàn)了明顯的回落，說明市場成交狀況較好，去庫存亦呈現(xiàn)有驚無險的態(tài)勢。2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標(biāo)。另外，部分城市在去庫存較好的基礎(chǔ)上，也會加大拿地和補庫存的力度。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場中，“價”和“量”歷來處于蹺蹺板的兩端，如何平衡兩者之間的關(guān)系，考驗開發(fā)商的智慧。在樓市形勢較好的時期，大多數(shù)開發(fā)商會選擇調(diào)高售價來促進(jìn)銷售金額得到提升，這也驗證了開發(fā)商醞釀漲價的“心思”。但目前來看，庫存壓力沒有得到根本緩解，如果貿(mào)然抬高售價，將會影響去化率，從而進(jìn)一步增加庫存。就目前的形勢來看，保持價格平穩(wěn)，保證去化率將會是更為理智的選擇。長期來看，房價整體上將保持平穩(wěn)。