政策暖風(fēng)難御行業(yè)寒流 房企業(yè)績(jī)預(yù)告近半報(bào)憂

    2014年，房地產(chǎn)業(yè)雖政策暖風(fēng)頻吹，但到了盤點(diǎn)一年業(yè)績(jī)的時(shí)刻，上市房企們還是能感到陣陣寒意。

    據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，目前A股上市房企中已有73家公布2014年業(yè)績(jī)預(yù)告，有35家預(yù)計(jì)2014年凈利潤(rùn)下滑，其中14家宣布首虧，且不乏凈利潤(rùn)下滑幅度達(dá)數(shù)十倍的慘烈個(gè)案。相比之下，預(yù)增房企所預(yù)告的業(yè)績(jī)?cè)龇鶆t顯得較為平緩。此外，今年1月房企銷售數(shù)據(jù)亦難言樂(lè)觀。

    上市房企業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，市場(chǎng)分化愈加嚴(yán)重，全行業(yè)輕松賺錢的高增長(zhǎng)時(shí)代已一去不復(fù)返。業(yè)內(nèi)人士分析，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下降、融資成本增加，但土地成本并無(wú)下降的情況下，房企業(yè)績(jī)下滑已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。這也加速了市場(chǎng)集中度的進(jìn)一步提升，行業(yè)門檻將越來(lái)越高。

    14家公司遭遇首虧

    上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)顯示，已公布業(yè)績(jī)預(yù)告的73家上市房企中，凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑的占到近一半，有35家之多。其中，有14家房企業(yè)績(jī)首次報(bào)虧，包括金豐投資、新潮實(shí)業(yè)、萬(wàn)好萬(wàn)家、中華企業(yè)、亞太實(shí)業(yè)、中房股份等；另外還有21家房企業(yè)績(jī)預(yù)減，包括棲霞建設(shè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、中茵股份、鐵嶺新城等。

    目前，2014年上市房企凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大的是深大通。遭遇業(yè)績(jī)首虧的深大通預(yù)計(jì)，2014年虧損6000萬(wàn)至4900萬(wàn)元，凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為下滑3115.11%至2562.34%，相當(dāng)于凈利潤(rùn)下滑了25到30倍。

    深大通表示，業(yè)績(jī)下滑的原因在于，2014年度公司毛利率與2013年同期基本持平，隨著銷售收入的增加，營(yíng)業(yè)稅金也同比增加；同時(shí)，旗下的泗水公司未決訴訟根據(jù)一審判決計(jì)提了預(yù)計(jì)負(fù)債，增加了營(yíng)業(yè)成本等支出；此外，兗州公司、廣順公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按照稅務(wù)政策有關(guān)要求清算土地增值稅，增加了營(yíng)業(yè)稅金及附加的支出。上述事項(xiàng)的影響均計(jì)入本期損益。

    此外，包括中華企業(yè)、實(shí)達(dá)集團(tuán)在內(nèi)的12家房企，業(yè)績(jī)下滑幅度也超過(guò)了100%。

    在業(yè)績(jī)預(yù)增的38家房企中，有12家為略增或續(xù)盈，較上年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度在40%以內(nèi)；另有16家業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度相對(duì)較大，其中有三家增幅達(dá)200%以上。增幅最大的是多倫股份，業(yè)績(jī)預(yù)告2014年凈利潤(rùn)約6000萬(wàn)至7000萬(wàn)元，增幅達(dá)580%至693%；其次是臥龍地產(chǎn)，凈利潤(rùn)增幅預(yù)計(jì)達(dá)到318.95%；浙江廣廈增幅也達(dá)到250%至295%。另有天津松江等十家房企2014年實(shí)現(xiàn)扭虧。

    寒冬倒逼并購(gòu)整合

    由此可見(jiàn)，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體景氣狀況對(duì)上市房企的壓力非常大。在35家業(yè)績(jī)下滑的上市房企中，有三分之二的企業(yè)在其業(yè)績(jī)變動(dòng)原因中提到了2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，導(dǎo)致公司收入未達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)。

    蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶分析，造成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑的主要原因分為三類：第一類是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下降，比如新潮實(shí)業(yè)、中房股份等；第二類是融資成本增加，比如實(shí)達(dá)集團(tuán)；第三類是由于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，比如中華企業(yè)、綠景控股等。

    新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)此則表示，房企出現(xiàn)大面積業(yè)績(jī)下滑的情況其實(shí)早有預(yù)兆：一方面，市場(chǎng)表現(xiàn)并沒(méi)有預(yù)期的樂(lè)觀，高增長(zhǎng)時(shí)代一去不復(fù)返；另一方面，土地價(jià)格并未出現(xiàn)明顯下跌，一線城市的土地資源仍然緊俏，除少數(shù)企業(yè)能拿到低成本的境外融資，更多的企業(yè)還要面臨高昂的融資成本，業(yè)績(jī)不佳也就在所難免。

    歐陽(yáng)捷認(rèn)為，百?gòu)?qiáng)房企正在不斷擴(kuò)大規(guī)模，市場(chǎng)份額仍是這些企業(yè)追求的主要目標(biāo)之一，這會(huì)逼迫中小企業(yè)不得不降價(jià)出售，利潤(rùn)空間被進(jìn)一步削減，因此才會(huì)出現(xiàn)企業(yè)大面積預(yù)虧。

    行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代一去不復(fù)返，所有房企都能輕松賺錢的好日子恐怕到頭了，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍共識(shí)。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，從整體市場(chǎng)看，樓市分化也愈加嚴(yán)重。一方面是區(qū)域市場(chǎng)的分化，另一方面是開(kāi)發(fā)商的分化，樓市集中度將在市場(chǎng)調(diào)整中進(jìn)一步加劇。有品牌、運(yùn)營(yíng)、資金和資源優(yōu)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商將更做大做強(qiáng)，行業(yè)的門檻越來(lái)越高。

    此外，最新數(shù)據(jù)顯示，僅以披露今年1月銷售數(shù)據(jù)的保利、萬(wàn)科和招商地產(chǎn)為例：保利地產(chǎn)1月實(shí)現(xiàn)簽約面積57.17萬(wàn)平方米，同比降36.66%；實(shí)現(xiàn)簽約金額73.03億元，同比下降26.72%。萬(wàn)科今年1月實(shí)現(xiàn)銷售面積196萬(wàn)平方米，銷售金額232.1億元，分別比2014年同期增長(zhǎng)0.7%和下降16.1%。招商地產(chǎn)方面，1月實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積19.36萬(wàn)平方米，同比減少44.09%；簽約銷售金額27.78億元，同比減少33.94%。

    龍頭房企開(kāi)年銷售不力，可能預(yù)示房地產(chǎn)業(yè)今年的日子會(huì)更難過(guò)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在行業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力不斷增大的背景下，主動(dòng)退出和尋求并購(gòu)的中小開(kāi)發(fā)商在2015年恐將更多。