房地產(chǎn)“非標(biāo)”魅影重現(xiàn) 中小房企難獲輸血

    多家商業(yè)銀行資管部、信托公司證實，隨著樓市限購和限貸政策放開，市場走勢趨穩(wěn)，部分區(qū)域的房地產(chǎn)項目審批不再像之前那樣嚴(yán)格，非標(biāo)業(yè)務(wù)也逐步向房企“開閘”，開發(fā)商的融資成本有所降低。

    “之前一些因監(jiān)管政策被堵在‘門外’的項目，我們現(xiàn)在可以重新評估，有的項目在年前已經(jīng)通過。”某國有銀行東部省份分行一位人士告訴記者，此前非標(biāo)業(yè)務(wù)受限制時，銀行投這類業(yè)務(wù)非常謹(jǐn)慎，有段時間甚至關(guān)停類似業(yè)務(wù)。

    多家商業(yè)銀行資管部、信托公司證實，隨著樓市限購和限貸政策放開，市場走勢趨穩(wěn)，部分區(qū)域的房地產(chǎn)項目審批不再像之前那樣嚴(yán)格，非標(biāo)業(yè)務(wù)也逐步向房企“開閘”，開發(fā)商的融資成本有所降低。

    再度“開閘”

    上述國有銀行東部省份分行一位人士告訴記者，在開閘審批的項目中，房地產(chǎn)項目占比較大，尤其是一二線城市的項目、保障房以及跟地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)掛鉤的地產(chǎn)項目。至于原因，一方面由于房地產(chǎn)項目較多，非標(biāo)類業(yè)務(wù)融資成本較高，目前除了房地產(chǎn)項目，其他行業(yè)難支付如此高息成本；另一方面，之前限制比較多的也是房地產(chǎn)行業(yè)，所以項目數(shù)量會有一定累積。

    中投顧問高級研究員鄭宇潔指出，房地產(chǎn)在“非標(biāo)”業(yè)務(wù)中占比較高，主要因為房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，行業(yè)前幾年利潤率較高，銀行操作這塊的非標(biāo)業(yè)務(wù)利潤率有保障。另外，房企有土地、房子等抵押品，銀行承擔(dān)的風(fēng)險相對較低。

    他進(jìn)一步表示，與以往相比，銀行投資理財中針對房地產(chǎn)的投資總額度有所下降。主因是投資者投資房地產(chǎn)的意愿降低，銀行這類理財產(chǎn)品出售難度增加；此外，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，也會自主做出調(diào)整。

    中信建投證券近期的一份報告稱，房地產(chǎn)投資減量程度不宜高估。分析顯示，居于投資余額第16位的“房屋建筑業(yè)”實際上是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。其次，投資余額過萬億，占比最大的“多行業(yè)”劃分概念模糊，容易藏匿部分房地產(chǎn)投向在內(nèi)的資金行業(yè)配置。占比第二的“其他金融業(yè)”包含金融信托、金融控股等行業(yè)形式，其本身具有再投資功能，資金穿透有限，同樣存在藏匿部分房地產(chǎn)投向資金配置的可能性。

    廣東某市商業(yè)銀行一名管理者指出，對于房地產(chǎn)貸款，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了不少“黑名單”，指標(biāo)具體到城市、區(qū)域，甚至是房企。“有一些項目是肯定不會做的，有些處于‘謹(jǐn)慎’級別的，去年也不會考慮，但到了今年，部分‘謹(jǐn)慎’級別的項目可以嘗試申請。”

    v官方數(shù)據(jù)顯示，2014年12月社會融資規(guī)模為1.69萬億元，創(chuàng)下2014年下半年以來的新高，遠(yuǎn)超市場預(yù)期。分析指出，這主要得益于前期持續(xù)收縮的非標(biāo)融資突然拉升。

    某信托機(jī)構(gòu)一位業(yè)務(wù)人士表示，信托一直是房地產(chǎn)非標(biāo)業(yè)務(wù)慣用的隱秘通道，從金融機(jī)構(gòu)角度來講，不做非標(biāo)很難達(dá)到營收增長，“走信托通道已經(jīng)很容易通過公開信息查詢，所以需要通過其他更隱秘的方式進(jìn)行操作。”

    據(jù)媒體報道，截至目前，商業(yè)銀行“非標(biāo)”余額仍高達(dá)2.8萬億元，風(fēng)險不可小覷。

    難解中小房企困局

    廣東某市商業(yè)銀行一位管理者告訴記者，之所以限制有所放松，與銀行手中非標(biāo)融資項目標(biāo)的不多有關(guān)系，銀行對表內(nèi)和表外房地產(chǎn)融資量有所縮減后，真正可以對接做起來的其他產(chǎn)業(yè)并不多。

    有分析指出，與普通貸款相比，非標(biāo)資產(chǎn)由于存在通道費(fèi)用、過橋費(fèi)用等層層加碼，企業(yè)通過非標(biāo)資產(chǎn)融資的成本往往較高，融資成本大多在10%左右，有些高達(dá)13%以上，因此能夠通過非標(biāo)實現(xiàn)融資的企業(yè)多半是毛利較高的行業(yè)或者是對利率不敏感的領(lǐng)域。由于銀行開發(fā)貸受限，通過非標(biāo)業(yè)務(wù)融資已經(jīng)成為不少房企重要融資渠道。

    上述受訪的某國有銀行東部省份分行人士指出，房地產(chǎn)調(diào)控已促使這個行業(yè)發(fā)生變化，地產(chǎn)行業(yè)與非標(biāo)業(yè)務(wù)對接的可行空間擴(kuò)大。具體表現(xiàn)在，土地房產(chǎn)等抵押品的估值經(jīng)過調(diào)整后已有一定下降，擠出了部分泡沫風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)市場交投出現(xiàn)回暖趨勢，部分資質(zhì)較好的企業(yè)經(jīng)營狀況得到改善，持續(xù)旺盛的融資需求也有一定實力作為支撐。

    不過，多位業(yè)內(nèi)人士指出，目前這類業(yè)務(wù)僅偏向于國有背景房企、上市房企，以及能得到較大規(guī)模擔(dān)保機(jī)構(gòu)支持的房企，其他房企依然很難敲開非標(biāo)業(yè)務(wù)的大門。

    記者從多家金融機(jī)構(gòu)了解到，地方融資平臺中與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相掛鉤的項目十分常見，由于概念模糊，地方融資平臺容易藏匿部分房地產(chǎn)投資，尤其是一些得到政府信用背書的地產(chǎn)發(fā)展項目。

    華南某地方國有資產(chǎn)管理企業(yè)一位人士告訴記者，地方融資平臺貸款出現(xiàn)爆發(fā)式增長后，貸款規(guī)模增長并未得到遏制，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，這類融資平臺也是轉(zhuǎn)嫁到非標(biāo)業(yè)務(wù)，成為影子銀行的“?？?rdquo;。目前，地方融資的資金饑渴癥并未得到緩解。

    諾亞財富研究與發(fā)展中心總監(jiān)李要深分析，在無風(fēng)險利率下降、房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險緩解的背景下，高評級房企的非標(biāo)融資成本將進(jìn)一步下降，中低評級房企的非標(biāo)融資成本易降難升。

    鄭宇潔表示，這些“非標(biāo)”項目中，房地產(chǎn)、地方融資平臺等項目的融資成本和融資難度較之前明顯增加，中小房企融資渠道進(jìn)一步收窄，相對應(yīng)的理財產(chǎn)品只有以相對高的收益來吸引投資者。