媒體稱總理給樓市打氣 政策利好集中上半年

    2月4日，是中國24節(jié)氣中的第一個節(jié)氣，立春。在天文意義上，它標志著春季的開始。

    在這一天的晚上，央行決定，自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

    這一舉措被解讀為釋放流動性改善資金面，保障經(jīng)濟平穩(wěn)；與此同時，降準降息組合效應將持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)庫存壓力將緩解。

    央行的降準，是1月21日下午，國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席與世界經(jīng)濟論壇國際工商理事會代表對話會，為中國房地產(chǎn)打氣后，一次實實在在的政策利好。

    李克強在對話會上說：中國實現(xiàn)現(xiàn)代化必然會伴隨著城鎮(zhèn)化，對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的。至于房地產(chǎn)市場在一定時間內出現(xiàn)調整，這也是正常的。

    在當時，李克強的談話釋放了強烈的政策信號，當時被敏銳的房地產(chǎn)業(yè)內人士視作為中國樓市打氣。由此可以預見，2015年，中國房地產(chǎn)市場將謹慎看多。

    恢復房產(chǎn)市場信心是當務之急

    1月23日，看到總理講話的新聞后不久，本人就曾跟朋友們說，資本市場一定會因為這條新聞而聞風而動的，果然，中午收盤的時候，大盤直線上升。

    雖然1月23日午后不久，大盤創(chuàng)下新高3406.79點，可是隨后大盤逐波下行，讓人有點莫名驚詫。收盤后的大盤下行是因為證監(jiān)會又嚴懲了16家公司，風聲鶴唳的大盤看起來是被這條新聞嚇倒了。

    這個時候還是房地產(chǎn)板塊勇敢地站了出來護盤，你可以看一下房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬科在中午時分就一直往上拉，收盤時上漲2.5%；另外查一下房地產(chǎn)上市公司板塊，有三只股票漲停，分別是中國武夷、華業(yè)地產(chǎn)和榮豐控股；另外泰禾集團的漲幅也超過了7%。

    看來，房地產(chǎn)板塊對于當天大盤能夠頑強收紅起到了至關重要的作用。

    資本市場對于總理的講話提前有了反應，可是現(xiàn)實環(huán)境中，一些房地產(chǎn)公司的高管們在跟本人聊天時卻顯得有點信心不足或者至少看不清未來市場的走向。

    資本市場上的房地產(chǎn)板塊也在接二連三的黑天鵝事件的打擊之下，出現(xiàn)了連續(xù)的回調。房地產(chǎn)企業(yè)的中高層管理人員對于未來走勢信心不足，可以理解。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年全國房地產(chǎn)銷售及新開工下降明顯、開發(fā)投資放緩的背景下，各個城市的庫存壓力持續(xù)加劇，多數(shù)城市的可售面積去化周期在15個月的警戒線以上，部分三、四線城市的土地庫存去化周期更是接近5年，市場整體的去庫存壓力非常明顯。

    因而，中國指數(shù)研究院認為，積極恢復房地產(chǎn)市場信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏，仍將是各級政府在穩(wěn)增長過程中的主要任務之一，而釋放貨幣流動性將是這一系列政策努力的核心。

    央行降準，就是央行在李克強總理為中國樓市打氣后釋放的一次政策紅利。降準0.5個百分點直接釋放流動性近6000億元，增加貨幣供給量，從而改善資金環(huán)境，降低融資成本。

    另一方面，今年1月，PMI僅為49.8%，位于榮枯線以下，且市場面臨通縮壓力，降準能夠有效改善市場預期，維持企業(yè)信心平穩(wěn)，推動投資。

    樓市政策利好將集中在上半年

    對房地產(chǎn)行業(yè)來說，此次降準是2014年以來一系列貨幣支持政策的進一步完善與升級。2014年，央行9·30政策的出臺加上2014年11月末的降息、公積金政策的調整，對房地產(chǎn)市場年末的整體回暖提供了重要基礎。

    從歷來經(jīng)驗看，貨幣政策對房地產(chǎn)銷售的影響最為直接，此次降準將進一步明確購房者預期，加快推動各類住房需求入市，緩解各地高庫存壓力。但基于春節(jié)臨近影響，預期政策影響的真正顯現(xiàn)將在3月份開始逐步顯現(xiàn)。而主流開發(fā)商的資金鏈也將迎來實質性的緩解，基于銷售回款加快和融資成本降低帶來的現(xiàn)金流將更顯珍貴。

    與此同時，2015年，中國工作的重點將是防止經(jīng)濟的進一步惡化。合富輝煌市場研究中心的預測認為，2015年，樓市的政策利好將集中在上半年，下半年政策窗口可能適度收緊。

    由于2015年，經(jīng)濟下行的風險仍大，預計政府有進一步降息、降準的空間。不過，未來的降息空間有限，或最多再實施1-2次的降息。為了扶持剛性購房的需求，房貸執(zhí)行利率有可能重回8.5折。

    一線城市限購政策的取消，短期看起來是不可能實現(xiàn)的，但是，地方政府手頭還是有很多救市牌可以打的。

    以廣州為例，部分區(qū)域比如說南沙的限購取消是可以預期的，還有外來務工人員購房，原先要連續(xù)繳納三年以上社保才有資格，過去一直在傳言，這一條件將改為，只需連續(xù)繳納一年以上社保的就有資格購房。

    因而，有預言帝之稱的任志強在前不久罕見地表現(xiàn)出對2015年房地產(chǎn)市場的看好，拋出“2015年樓市將迅速回暖”、“政策導致市場驟變的觀點。其意與總理的意愿想合，也許這一次任志強的預測又是對的。