不動產(chǎn)即將登記 你知道哪些房子能買哪些必須賣

    國務(wù)院656號文發(fā)布：2015年3月1日開始，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，全國所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；全國所有地級以上城市的住房信息系統(tǒng)都必須與住建部聯(lián)網(wǎng)，不得以任何借口推延，農(nóng)業(yè)部將選擇兩省試點農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證。

    糾結(jié)：賣還是不賣？

    關(guān)于不動產(chǎn)將要登記的消息，不少購房者也提出了一些自己的想法，一方面擔心個人信息會有被泄露的風險；另一方面，不動產(chǎn)登記后將征收房產(chǎn)稅的消息也讓很多購房者感到擔憂。

    手上已有4套房子的李女士說：“從2002年開始投資買房，這些年房價水漲船高，買房帶給不少實際收益，但不動產(chǎn)登記的消息出臺后，聽說未來也可能開征房產(chǎn)稅了，這樣手里的房子對我來說還是有一定負擔的，稅費過高的話，我的壓力也會比較大。而現(xiàn)在又趕上房地產(chǎn)市場淡季，即使出手也未必賣得上好價格，所以賣還是不賣，我很糾結(jié)。”

    雖然像李女士一樣有這種擔憂的購房者不少，但也有房主為了能盡快出手房子，主動降低房價，就是考慮到3月份的不動產(chǎn)登記。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，春節(jié)后也許二手房源將會集中放量，價格也會有一定幅度的回落，對于剛需購房者來說，這或許是一個購房的好機會。

    盡早規(guī)劃權(quán)衡收益

    其實從正面來講，登記不動產(chǎn)這一舉措對于擁有多套住房的市民，在物權(quán)上給予了更多的保護，對不動產(chǎn)的整體管理也會更加規(guī)范。

    雖然目前不動產(chǎn)登記對于本地的房地產(chǎn)市場影響并不大，但長遠來看可能會抑制房產(chǎn)投資。所以，對于有多套房的市民來說，要提早考慮手上房產(chǎn)的用處，適時出手多余或閑置的房子，避免日后支付高昂的稅費。

    在出售二手房時，也要充分考察市場行情，切忌盲目抬高或降低房價，權(quán)衡好個人的投資利潤回報再出手。

    先說說2015年，樓市面臨的幾個基本因素：

    第一、政策面春風和煦。最近李克強總理在瑞士達沃斯論壇上，非常罕見地對樓市喊話，強調(diào)了“對房地產(chǎn)的剛性需求是長期的”，“中國政府希望房地產(chǎn)市場能夠長期平穩(wěn)健康發(fā)展”。在此前后，從央行到住建部等多個部門高官，都對樓市表態(tài)支持。

    事實上，政府新一輪拯救樓市的組合拳正在打出，包括改變“棚改”打法，不再增加新的供應(yīng)量，通過政府購買商品房做政策性住房或安置房，以及政府補貼低收入階層租房等方式，消化積壓的住宅。此外，紹興等地開始加大稅收返還力度，加大對購房者公積金貸款的支持力度，廢除90/70政策，取消對境外人士購房限制，寬限開發(fā)商繳納土地轉(zhuǎn)讓金等。接下來，估計還會還放寬房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債、上市、貸款、再融資的限制。

    第二、資金面面臨寬松。全面降準和再次降息是早晚的，所以M2增速可能會比2014年出現(xiàn)反彈。雖然人民幣適度貶值對樓市構(gòu)成利空，但如果幅度有限則影響有限。因此，未來一兩年中國會繼續(xù)維持資產(chǎn)泡沫而不是“擠出泡沫”，這對于樓市構(gòu)成利好。

    第三，股市對樓市的資金分流暫時告一段落。雖然從長期看，中國人財富配置將從樓市為主、金融資產(chǎn)為輔，轉(zhuǎn)向金融資產(chǎn)為主、樓市為輔，但這是一個長期過程，需要建立真正市場經(jīng)濟制度、把權(quán)力裝入制度的籠子。此外，還有貨真價實的IPO注冊制。如果沒有這些條件，那么“有用的房子”仍將是最可靠的資產(chǎn)。目前股市遭遇到3400點“政策頂”，管理層對金融風險非常警惕，對實業(yè)資金返流股市“賭博”也非常警惕，所以股市最好的時候暫時終結(jié)了。

    第四，市場因素不容樂觀。2014年是中國樓市的轉(zhuǎn)折之年，一言以蔽之：樓市供應(yīng)過剩了，只有“一線城市”和部分“強二線城市”因為能持續(xù)吸引新移民，所以房子供不應(yīng)求；其他絕大多數(shù)城市，事實上面臨著人口增長緩慢和流失的局面。投資購房需求，也因此從全國2000多個大小城市，全面壓向10來個中心城市，加劇了這些中心城市的供需不平衡。

    一項統(tǒng)計顯示，中國僅各地規(guī)劃的新區(qū)、開發(fā)區(qū)，如果全部建成，就足以容納34億人。這一統(tǒng)計來自國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”。我曾經(jīng)寫過一篇文章《中國正在為34億“城里人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量，中國城鎮(zhèn)化在10年內(nèi)的建房終極目標完成后，足以將全世界城鎮(zhèn)人口都裝進來。從這一點，你就能明白房子的過剩有多么嚴重（這一統(tǒng)計尚未包括瘋狂生長的小產(chǎn)權(quán)房）。所以，中小城市的房地產(chǎn)市場，絕對不是國家通過優(yōu)惠政策，或者繼續(xù)“玩資產(chǎn)泡沫”可以拯救的。但這些政策如果用在中心城市身上，則可以讓這些地方的房子繼續(xù)上漲。

    正是基于上述判斷，給出如下結(jié)論：

    假如你生活在中小城市，最多保留兩三套中心區(qū)的普通住宅，新區(qū)、郊區(qū)的房子一般來說都可以處理掉；如果你生活在大城市，在中小城市的故鄉(xiāng)有房子，那么從提高投資效率來說，中小城市的房子可以全部賣掉。

    至于中小城市郊區(qū)、新區(qū)的商業(yè)物業(yè)，尤其是“場內(nèi)鋪”是最危險的，估計想賣都賣不出去了。至于三四流風景區(qū)的旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，也是非常不靠譜的。至于傳統(tǒng)市中心的天價商鋪，最好輕易別碰，那玩意更危險。

    至于一線城市中心區(qū)的普通住宅，如果你有錢，可以閉著眼買，未來仍然有比較大的升值空間。一般來說，有直轄市、省會和計劃單列市頭銜的二線城市，其中心區(qū)的普通住宅，長遠看也沒有問題。在中國繼續(xù)留戀資產(chǎn)泡沫的大背景下，這些房子至少能保值，不會讓你的財產(chǎn)被長期通脹侵蝕太多。

    對于中心城市的商業(yè)物業(yè)，要保持警惕。除了北京和上海的中心區(qū)以外，都有風險。整體而言，寫字樓和商務(wù)公寓的風險，比商鋪要小一些。