住房消費 2015年房產(chǎn)政策的 “主打歌”

    近日，四川資陽市政府出臺了《關(guān)于穩(wěn)定住房消費的實施意見》，涉及稅收金融、棚改貨幣安置、住房公積金、首套房認定標準等多方面。其中“購房直接獎勵現(xiàn)金、鼓勵農(nóng)民進城買房、取消境外機構(gòu)和個人在當(dāng)?shù)刭彿肯拗?rdquo;等三項新措施力度較大，比如針對首次置業(yè)者，政府一次性獎勵7000元。

    眾所周知，2014年全國很多地區(qū)紛紛放松房地產(chǎn)政策，甚至是新出臺了一些救市措施。而中央層面，基本上以穩(wěn)為主，主要方針上“分類指導(dǎo)，雙向調(diào)控”，允許樓市低迷、庫存較高的城市因地制宜的放松調(diào)控；另外就是出臺了以放松個人房貸為主的“央四條”。

    值得深思的是，2015年房地產(chǎn)政策會有什么樣的變化？而比很多地方滯后了一年半載才出臺文件的三線城市資陽，又有什么不同之處？其實，“促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”，是過去多年官方常用措辭，其指代內(nèi)容主要有三點：商品房成交量與價格、土地成交量與價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資。而資陽市的文件卻是《關(guān)于穩(wěn)定住房消費的實施意見》，住房消費的內(nèi)涵明顯不同于前者，主要包括：住房租賃、保障性住房、住房改建、裝修等。

    因此，筆者以為，2015年房地產(chǎn)政策將繼續(xù)寬松，但政策“主打歌”，已由“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定住房消費”。主要依據(jù)和邏輯有以下三點。

    其一，去年習(xí)主席對于中國經(jīng)濟新常態(tài)的闡釋中提到：經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)、消費需求逐步成為主體，城鄉(xiāng)差距縮小、居民收入占比上升，發(fā)展成果惠及更大民眾。其實從“三駕馬車”的角度看，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的最大關(guān)鍵，是由投資驅(qū)動占主導(dǎo)，轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動變頭馬。事實上，過去四年當(dāng)中，已有三個年份，消費對經(jīng)濟的貢獻度超過了投資。而在2001年至2010年，基本上投資一直是中國經(jīng)濟的老大。

    其二，2014年10月，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進消費擴大和升級，促進經(jīng)濟提質(zhì)增效。會議要求，重點推進六大領(lǐng)域消費，其中一大領(lǐng)域便是住房消費：穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。在此方針指導(dǎo)下，2015年1月，住建部出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》；1月，住建部、財政部、央行發(fā)布通知放寬公積金提取條件：職工連續(xù)足額繳存公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租房，可提取雙方住房公積金支付房租；租住公租房，可按照實際房租支出全額提取，租住商品房，各地根據(jù)當(dāng)?shù)刈饨鹚胶妥》棵娣e確定提取額度。由此可見，中央正在緊鑼密鼓的出臺措施，促進住房消費。

    其三，經(jīng)過筆者對多指標的綜合研判，從2011年開始，中國房地產(chǎn)市場正式告別黃金十年，步入白銀時代，行業(yè)增幅放緩，同時市場結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化。面對這一變局，政府不能再用以往的政策、措施和手段，來應(yīng)對短期市場波動了。2014年全國房地產(chǎn)市場普遍降溫，而且部分地區(qū)降溫幅度超過2008年，二三季度地方救市心態(tài)急切，動作較大，措施粗糙，尚可理解。

    展望2015年，雖然諸多三四線城市住宅庫存壓力仍大，仍需要刺激市場，但對于多數(shù)省政府與市政府而言，必須從建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的角度、從涉及優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的住房消費的角度、從惠民生的終極角度，從長計議，系統(tǒng)性制定政策與措施，更好的保護合理的購房與租房需求，促進住有所居。