房價跌了8個月開始上漲 樓市去庫存壓力仍在

    中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比微漲0.21%。這是百城房價連續(xù)8個月下跌之后的首次“回正”。100個城市中，44個城市房價環(huán)比上漲，56個城市環(huán)比下跌。

　　中指院常務(wù)副院長黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從不同城市來看，一線城市和部分二線城市在利好政策疊加作用下價格趨于企穩(wěn)，但多數(shù)三、四線城市短期需求飽和，過剩風(fēng)險突出，去化壓力較大，未來房價仍存下行壓力。

    住宅均價同比下跌3.09%

　　根據(jù)中指院統(tǒng)計，2015年1月，100個城市中，住宅價格環(huán)比2014年12月上漲的城市個數(shù)為44個，較上月增加14個。漲幅居前三位的城市依次是鞍山、泉州和廈門，其中，鞍山上漲2.2%，漲幅居首位。

　　百城價格指數(shù)對北京、上海等10大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年1月10大城市住宅均價為18990元/平方米，環(huán)比上漲0.59%。

　　具體來看，10大城市中6個城市環(huán)比上漲，較上月增加1個，依次為北京、上海、重慶、深圳、杭州、廣州。其中，北京住宅均價環(huán)比上漲1.15%，漲幅居10大城市首位。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市新房住宅網(wǎng)簽量為9687套，比12月大幅回落51.3%，比2014年1月增長40.2%。盡管環(huán)比的下滑幅度超過五成，但9500套左右的網(wǎng)簽量仍然顯著高于2014年月均8252套的水平，顯示出新房市場在2014年四季度至今密集利好影響下成交量復(fù)蘇反彈的特征。在價格方面，剔除保障房，北京市住宅新房成交均價為27657元/平方米，比2014年12月增長7.4%，比2015年1月增長5.9%。

　　若從2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，商品房銷量和價格雙雙下滑，投資增速幾近“腰斬”，而待消化的庫存面積卻持續(xù)上升，深陷調(diào)整的樓市也被視為中國經(jīng)濟(jì)的主要風(fēng)險點之一。

　　摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在年前的研究報告中認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場的調(diào)整將持續(xù)，并可能在2015年進(jìn)一步拖累GDP增長0.6個百分點；全國范圍的房價跌幅將在5%～10%區(qū)間內(nèi)，二線和三線城市整體面臨更大的價格跌幅。

　　而百城房價開年就止跌似乎給市場吃了一顆“定心丸”。黃瑜分析說，在“微刺激”手段的推動下，主要城市需求平穩(wěn)釋放，供應(yīng)方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤量有所減少，企業(yè)策略方面，年初的業(yè)績壓力較為緩和，部分樓盤優(yōu)惠力度減弱。

　　但同比來看，全國100個城市住宅均價與2014年1月相比下跌3.09%，跌幅較上月擴(kuò)大0.4個百分點。

　　去庫存壓力并無明顯緩解

　　盡管房價環(huán)比上漲，但樓市去庫存壓力并沒有得到明顯緩解。比如北京市新房庫存為85835套，依然位于85000套以上的較高水平。

　　廣東省房協(xié)報告稱，截至2014年期末，全省商品房待售面積5467.99萬平方米，同比增長22.3%，待售面積均創(chuàng)下歷史新高。從商品房銷售額占到位資金比重情況看，2014年廣東全省商品房銷售額8461.84億元，占當(dāng)年到位資金的74.7%，為2006年以來最低水平，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較大，加速去庫存，改善資金結(jié)構(gòu)仍是重要任務(wù)。這份報告稱，對于庫存消化周期較長的城市、企業(yè)，建議根據(jù)市場細(xì)分采用租售并舉方式以加快存量房消化速度。

　　而這也正是國家層面積極倡導(dǎo)的方向，住建部在2015年1月提出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，以減緩許多地方的庫存壓力。

　　住建部部長陳政高認(rèn)為，在棚戶區(qū)改造中，房地產(chǎn)庫存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒必要。這意味小城市房地產(chǎn)市場不會因為“棚改”出現(xiàn)增量住房，部分地方供大于求的矛盾能夠有所緩解。

　　2014年下半年以來，各地也紛紛開始密集“救市”。福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及寧夏等省(區(qū))，針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)布綜合性文件，從土地供應(yīng)、住房信貸、公積金、稅收優(yōu)惠補(bǔ)貼、購房落戶及市場監(jiān)管等多個環(huán)節(jié)支持樓市。

　　從成果來看，部分地區(qū)樓市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，目前北京和上海還明確短期不會取消限購，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，結(jié)合近期主管部門對于樓市“加速消化庫存”的態(tài)度來看，目前市場各方對于樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，未來一段時間新房市場的主旋律仍然是消化庫存、低價走量。他認(rèn)為，市場將表現(xiàn)出量增和價格企穩(wěn)的特征，大幅反彈的可能行不大。