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房企進利潤下滑通道 三大招式轉(zhuǎn)身玩金融謀新路

2015-02-02 09:12:35 來源:理財周報 【 瀏覽字號:

    房地產(chǎn)與金融的攜手,已是一股正在席卷整個行業(yè)的風(fēng)潮,無論在黃金時代,亦或是白銀時代。

    再加上房地產(chǎn)企業(yè)在2014年面對各種新生問題:利潤率步步下滑,行業(yè)銷售歸于平淡。

    不轉(zhuǎn)型,便成仁。

    “轉(zhuǎn)型這塊我們也在考慮,在慢慢探索,當(dāng)然對于我們來說還沒有那么快。”華南地區(qū)一家中型上市房企內(nèi)部人士如此告訴理財周報記者。

    作為天生被賦予金融色彩的資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)行業(yè)中的公司面對新形態(tài)下的競爭環(huán)境,得資金者,便得了八分天下。“當(dāng)前行業(yè)發(fā)生了很深刻的變化,無論是做轉(zhuǎn)型還是跨界,都需要一定的資金容量。”明源地產(chǎn)研究院資深研究顧問鐘洪濤坦陳。

    “金融是房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的重要風(fēng)口,房地產(chǎn)涉足金融在2015年是大勢所趨。”東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師竺勁如是強調(diào)道。

    資金密集型天性,自建平臺

    對于資金密集型行業(yè)而言,有資金就有了主動權(quán)。自然而然,房企定向增發(fā)、抑或搭建自主金融平臺,成為最直接的方式。

    據(jù)同花順iFind統(tǒng)計,在2014年,共有16家上市房企進行了非定向增發(fā),涉及金額逾303億元;在今年截至1月29日,已有宜華地產(chǎn)、中珠控股兩家公司完成共19億元定增,除此之外,還有7家上市房企的定增方案已經(jīng)得到董事會通過。

    “現(xiàn)在整個大環(huán)境是融資成本在升高,不論是對上市公司還是非上市公司。因整個社會民間資金對投資回報要求在升高。”中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)劉淵解釋道,在早期,房企資金來源的主力是銀行貸款,但銀行有貸款額度控制,對風(fēng)控要求會提高,貸款利率也隨之提高,這樣一來,開發(fā)商整體仍會面臨資金來源困境。

    “可以說哪家開發(fā)商有比較穩(wěn)定的、低成本的資金來源,那他就會更有競爭優(yōu)勢。”其總結(jié)道。

    是以,部分資金相對雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及中介企業(yè),轉(zhuǎn)而自主搭建金融平臺。在近期,世聯(lián)行連續(xù)發(fā)出融資公告,包括非公開發(fā)行股票及對全資子公司世聯(lián)小額貸款的投資擔(dān)保公告。

    后者正屬于世聯(lián)行搭建的金融平臺,公告顯示,世聯(lián)信貸分別與南方資本、招商致遠、華潤元大等資產(chǎn)管理公司協(xié)議合作。合作中的交易標(biāo)的,為世聯(lián)行向其買房者推出的“家圓云貸”業(yè)務(wù)中產(chǎn)生的貸款債權(quán)。

    “我們了解到有一些房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步這么走,只不過主流還是中介機構(gòu)。這種權(quán)益類融資模式屬于金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新。”鐘洪濤說道。

    “接下來市場競爭越來越激烈,地價在提高,房企資金要求也隨之提高,這樣地產(chǎn)開發(fā)的利潤可能會更多流向資金提供方,包括一些房地產(chǎn)投資基金。這樣的情況下,誰有錢,誰就能要求一個比較高的回報,開發(fā)商利潤率就會逐步往下走。”前述人士表示。

    除此之外,還有房地產(chǎn)開發(fā)商通過自建房地產(chǎn)私募基金,為自身拿地、經(jīng)營提供資金。業(yè)已在房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域浸淫多年的,包括保利地產(chǎn)旗下信?;?、金地集團旗下穩(wěn)盛投資、復(fù)星集團旗下星浩資本、榮盛發(fā)展旗下泰發(fā)基金等。

    “開發(fā)商擅長的是建房賣房,市場上還有很多基金想從中找尋投資機會。這種模式里,基金與開發(fā)企業(yè)合作,可以解決雙方的問題。開發(fā)商找到了想要的資金,資金找到了值得投資的項目。”劉淵表示,在此過程中,開發(fā)商如果建立了自己的基金或者入股基金的話,可為獲取資金來源獲得比較穩(wěn)定的渠道。

    并非所有大型房企都自主建造金融平臺。在房企并購重組風(fēng)潮正勁時,收購金融類公司,成為很多試圖告別單純做地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的路徑。

    “每個行業(yè)發(fā)展到一定程度都會遇到瓶頸。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總經(jīng)理何倩茹認為,在當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)展周期下,房企就是要通過跟金融類公司合作,延長生命周期。“不然的話,對于發(fā)展商來說就永遠停留在建房和賣房的地步;對于中介就是永遠停留在買賣或租賃,那就沒發(fā)展了。”

    前不久,中天城投發(fā)布公告稱,旗下全資子公司貴陽金控擬與貴陽高新黔投小額貸款公司進行投資合作,而合作內(nèi)容,正是產(chǎn)業(yè)鏈擴張的環(huán)節(jié)。包括產(chǎn)業(yè)鏈貸款、汽車消費貸款、購房裝修貸款等消費金融貸款業(yè)務(wù)。

    這是又一家上市房企通過入股金融平臺,將業(yè)務(wù)范圍延伸向社區(qū)金融,謀求房企發(fā)展急轉(zhuǎn)彎形勢下的產(chǎn)業(yè)鏈擴張。

    在2013年底,龍頭公司萬科入股徽商銀行。彼時,萬科董秘譚華杰曾公開表示,入股徽商銀行是為了滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求,尤其是社區(qū)金融服務(wù)上的需求,國內(nèi)銀行業(yè)目前的發(fā)展趨勢或能說明問題。

    2014年7月,萬科與渣打銀行達成合作協(xié)議,合建金融數(shù)字化智慧社區(qū)。此則為萬科的第二次金融聯(lián)姻。

    有同樣布置的還有首創(chuàng)置業(yè)合資成立互聯(lián)網(wǎng)金融資訊平臺,花樣年布局社區(qū)金融等。

    “從整個地產(chǎn)行業(yè)來看,從賣方市場變成了買方市場,市場從供不應(yīng)求變成了供過于求,去化速度比較低,資金成本比較高,也逼著企業(yè)不斷去轉(zhuǎn)型。”鐘洪濤表示,據(jù)明源地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,當(dāng)前房地產(chǎn)利潤率下滑明顯,“這幾年行業(yè)利潤率從16%左右,下降到13%-14%。下滑非常明顯,這也是導(dǎo)致企業(yè)不斷轉(zhuǎn)型和多元發(fā)展的重要原因。”

    中原地產(chǎn)劉淵同樣認為,在接下來的階段中,融資對房企今后開發(fā)運營的重要性會愈發(fā)明顯,“融資成本的高低基本上決定了整個項目的盈利與否”。

    跨界財務(wù)投資,入股金融

    房地產(chǎn)行業(yè)對于金融或者說資金,有著天然的敏感。而房企作為財務(wù)投資人入股金融機構(gòu),在近幾年的趨勢中愈發(fā)增多。

    “房企布局金融主要有兩種邏輯:一個是幫助房產(chǎn)銷售;另一個就是利用資本優(yōu)勢轉(zhuǎn)型,看好金融業(yè)發(fā)展前景。”東方證券分析師竺勁總結(jié)道。

    僅從近期有上市動作的券商而言,便有綠地集團持股剛剛過會的東方證券2.46%股份,泰禾集團持股已過會的東興證券3.49%股權(quán),新湖中寶持股大智慧正在計劃收購的湘財證券3.44%股權(quán)(以上股權(quán)比例均未包含該地產(chǎn)公司所屬集團公司的持股權(quán)益)。理財周報記者發(fā)現(xiàn),在大智慧收購方案發(fā)布之后,該股在復(fù)牌后五日便連續(xù)漲?;蚪咏鼭q停。

    在地產(chǎn)行業(yè)中,金融手法靈活的公司之一,當(dāng)數(shù)泛??毓?。“泛海收購了很多金融行業(yè)的子公司,我個人理解是他們看好這個行業(yè)。”東莞證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師何敏儀表示。

    “現(xiàn)在很多企業(yè),拿地相對較困難,其實中小房地產(chǎn)企業(yè)融資還是很困難。多元化逼迫他們不斷去找資金、找出路、聯(lián)合拿地,或者跨界去發(fā)展。”鐘洪濤認為。“房地產(chǎn)要有一個金融化的過程。”美聯(lián)物業(yè)何倩茹觀察到,國內(nèi)的房地產(chǎn)金融化相對國外進程較慢,在近幾年才開始起步,目前多在探索階段。

    而在竺勁看來,目前房企與金融聯(lián)姻的模式中,“首付信用貸款是比較創(chuàng)新的(模式),未來會有房產(chǎn)基金眾籌。”

 

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