二手房樓市“搶戲” 要做地產(chǎn)市場(chǎng)主角

    單價(jià)10萬元以上的豪宅在2015年預(yù)期的集中上市，讓業(yè)內(nèi)對(duì)于其銷售產(chǎn)生擔(dān)憂。另一方面，有業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅的集中入市和普通商品房迎來6萬元時(shí)代將反向刺激北京樓市二手房，尤其是中高端二手房的銷售。多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年已經(jīng)是北京二手房成交量連續(xù)第四年超越新建商品房，而業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，今年二者之間的差距還將拉大。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，眾多高端項(xiàng)目的入市并不會(huì)顯著帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格上漲，成交量也難以出現(xiàn)大幅度波動(dòng)。

改善盤總價(jià)多在千萬

    核心區(qū)二手房比新房?jī)?yōu)勢(shì)多。作為一個(gè)資深“碼農(nóng)”，張先生拿到去年18個(gè)月工資的年終獎(jiǎng)之后準(zhǔn)備開啟他的換房計(jì)劃，他為自己準(zhǔn)備的預(yù)算是首付250萬元，他找了自己房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的同學(xué)幫助推薦一些適合的樓盤。同學(xué)為他列出了一張單子，可他一個(gè)個(gè)咨詢過去后發(fā)現(xiàn)，這些盤大多都在五環(huán)外，而且總價(jià)動(dòng)輒就在千萬元左右。

    張先生告訴《廣廈時(shí)代》，以他看的北五環(huán)一個(gè)項(xiàng)目為例，總價(jià)將近1000萬元的四居，戶型雖然不錯(cuò)，但是超出他的預(yù)算。而且他對(duì)于樓盤的位置也不太滿意，“這次換房還是想盡量靠近市區(qū)，至少也得在四環(huán)附近”。但從他找房的經(jīng)歷看，四環(huán)附近的新盤很少，零星的幾個(gè)，價(jià)格他也承受不了。

    新房市場(chǎng)頻頻碰壁之后，他轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，在多方比較后他最終選擇了位于甜水園的公園五號(hào)。這套房子總價(jià)760萬元，單價(jià)不到5萬元，距地鐵14號(hào)線也很近，社區(qū)物業(yè)管理很好，各項(xiàng)設(shè)施保養(yǎng)也不錯(cuò)。“我有個(gè)朋友就住在這里，多方面考慮這個(gè)房子都很適合我。”張先生表示，在他找房過程中發(fā)現(xiàn)，以他的預(yù)算和要求，在新房市場(chǎng)上幾乎找不到房源，但二手房的選擇卻不少，一些四環(huán)附近的次新房在他看來性價(jià)比很高。

二手房超新房是市場(chǎng)成熟表現(xiàn) 高端二手市場(chǎng)難對(duì)新房形成壓力

    張先生的經(jīng)歷并不是個(gè)案，很多購(gòu)房人，尤其是改善型產(chǎn)品的購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)，在置換房屋時(shí)，新盤能提供的選擇并不多，尤其是在區(qū)位上，很多購(gòu)房人置換房屋的首要要求就是盡量靠近核心區(qū)，而新開的改善盤大多位于五環(huán)以外。

    市場(chǎng)的數(shù)據(jù)也同樣證明了這一點(diǎn)，根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)約10.51萬套，雖然是自2008年下半年全面網(wǎng)簽以來最低的一年，但依然高于新房的9.9萬套的成交量。而這9.9萬套中，剔除自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇）后，純商品住宅簽約僅49969套。

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，二手成交量超過新房是房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟的特征，在北京這種現(xiàn)象還將延續(xù)，城市規(guī)模不會(huì)無限擴(kuò)張，購(gòu)房需求也不會(huì)無限擴(kuò)張，在土地和新房供應(yīng)量達(dá)到天花板的時(shí)候，二手房自然迎來了發(fā)展的春天。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶在接受采訪時(shí)預(yù)測(cè)，今年北京純商品住宅銷售依然難突破五萬套，而新房?jī)r(jià)格的抬高將繼續(xù)反向刺激二手房，尤其是中高端二手房的成交。

    不過，雖然二手房市場(chǎng)更加活躍是市場(chǎng)的趨勢(shì)所在，但其對(duì)于高端新房市場(chǎng)的影響并不明朗。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張?jiān)卤硎荆瑥亩址拷灰讱v史看，由于交易周期長(zhǎng)等原因，高端二手房交易量非常少，對(duì)高端新房市場(chǎng)基本無壓力。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)也顯示，2014年全年高端二手房成交中，3000萬以上的項(xiàng)目?jī)H有兩個(gè)。

    雖然從以往經(jīng)驗(yàn)看，高端二手房在市場(chǎng)中占比很低，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，今年高端二手房借頂豪集中入市之機(jī)，成交量或?qū)⒂写蠓忍嵘?ldquo;購(gòu)買豪宅的人群相對(duì)較窄，以往二手房與新房差價(jià)較小的時(shí)候，因?yàn)檠b修、稅費(fèi)等原因，高端人群大都傾向購(gòu)買新房，但當(dāng)頂豪的門檻提升到一定水平時(shí)，這部分人中的一部分只能被擠到二手房市場(chǎng)。”

    成交量有望提升的同時(shí)，頂豪周邊區(qū)域內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格是否會(huì)借機(jī)迎來新一輪大幅度上漲呢？郭毅指出，頂豪周邊的二手房主要分成兩類，一類是普通住宅、一類是高端項(xiàng)目。頂豪對(duì)普通住宅的影響，基本上在拍地時(shí)已經(jīng)透支了。而且這部分產(chǎn)品品質(zhì)與頂級(jí)豪宅差距很大。即是頂豪進(jìn)入推售階段，價(jià)格定得再高，周邊普通住宅也不具備漲價(jià)的動(dòng)力。在頂豪周邊的高端項(xiàng)目上，目前它的定價(jià)還沒有被完全透支，新老豪宅產(chǎn)品間的差距相對(duì)小一些，頂豪的入市對(duì)同類型產(chǎn)品的價(jià)值驅(qū)動(dòng)也比較強(qiáng)。這些因素可以支撐老豪宅在拿地及入市時(shí)的價(jià)格提升。例如朝陽(yáng)公園南側(cè)的老牌豪宅棕櫚泉國(guó)際公寓（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇），二手房單價(jià)在12萬元/平方米至5萬元/平方米不等，除了少數(shù)頂層復(fù)式外，大部分房源售價(jià)在5萬-7萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格相比2015年即將入市的多個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)很明顯。

    不過，郭毅也提到，相比新入市的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目，二手豪宅在產(chǎn)品、服務(wù)等方面要落后一些，如果老豪宅業(yè)主盲目提價(jià)，漲價(jià)幅度過快，還是會(huì)造成出手困難。