房企海外融資縮水 樓市進(jìn)入“后高周轉(zhuǎn)”時(shí)代

    從佳兆業(yè)風(fēng)波到中小房企生存困局，再到人民幣貶值，最近樓市利空不斷。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年1月宣布在海外資本市場(chǎng)融資的房企僅有7家，合計(jì)融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

    蘭德咨詢對(duì)港股上市的30家房企資金壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn)，得分在70分“及格線”以上的只有6家。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前樓市已整體進(jìn)入 “后高周轉(zhuǎn)”時(shí)代：隨著土地成本、融資成本上升，房企以往依托高利潤(rùn)和高杠桿的策略很難再有操作空間。

    7家房企海外融資158億

    按照蘭德咨詢資金壓力測(cè)試模型，在對(duì)港股上市的30家房企的資金壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn)，得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有風(fēng)險(xiǎn)。”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，隨著全行業(yè)金融化的趨勢(shì)越來越明顯，提高現(xiàn)金流及運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理水平更為重要。

    通過對(duì)企業(yè)的評(píng)測(cè)，宋延慶發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)內(nèi)最需要重視的就是資產(chǎn)負(fù)債率這一數(shù)據(jù)，大部分房企資產(chǎn)負(fù)債率都在90%左右，而現(xiàn)金占總資產(chǎn)的比值也相對(duì)較低，一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%，其建議A股房企也不要低于10%。

    宋延慶表示，在以債養(yǎng)債的開發(fā)模式下，如果企業(yè)負(fù)債過高、增速過快，一旦銷售額下降，資金鏈就可能斷裂。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)，通過測(cè)算不同壓力情形下企業(yè)的資金狀況，能夠獲知企業(yè)未來一年的資金鏈安全程度。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，國內(nèi)房企海外融資銳減，1月份宣布在海外資本市場(chǎng)融資的僅有7家，合計(jì)融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

    “以往，1月份房企都會(huì)選擇在海外大規(guī)模融資，但在2015年，受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值影響，房企海外融資遇冷，融資成本也明顯上漲。”張大偉說。

    多位房企人士表示，預(yù)計(jì)在2015年春節(jié)后，房企海外融資的難度將繼續(xù)增加。

    張大偉提醒，巨量的海外融資負(fù)債規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)隨著美元走強(qiáng)，熱錢流出速度可能會(huì)加快，從而進(jìn)一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨持續(xù)頹勢(shì)，進(jìn)而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。

    多家房企負(fù)債超百億

    Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股144家上市房企平均負(fù)債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負(fù)債合計(jì)達(dá)到了9095億元，除金地2014年前三季度負(fù)債979.67億元外，其他三家負(fù)債都超過了千億，其中萬科前三季度負(fù)債4137.92億元。從資產(chǎn)負(fù)債率來看，萬科為79.6%，招商地產(chǎn)為72.2%，保利和金地分別為80.3%和72%。

    記者梳理這144家上市房企的負(fù)債情況發(fā)現(xiàn)，共有33家房企的資產(chǎn)負(fù)債率超過了80%的紅線，其中珠江控股達(dá)到98.74%，陽光城為90.96%。

    張大偉對(duì) 記者表示，他們?cè)趯?duì)20家上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)跟蹤研究后發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)已整體進(jìn)入 “后高周轉(zhuǎn)”時(shí)代。“在2010年前，很多大型房企規(guī)模和業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)主要依托高利潤(rùn)和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升，這一策略很難再有操作空間。”

    張大偉指出，在步入“后高周轉(zhuǎn)”時(shí)代后，上市房企的核心凈利潤(rùn)率依然處于下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤(rùn)率僅為12%，處于歷史最低位。

    “得益于融資和銷售方面的優(yōu)勢(shì)，品牌房企的整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)比較穩(wěn)定，但現(xiàn)在擺在大家面前的問題就是如何轉(zhuǎn)型。”一位上市房企高管表示。張大偉預(yù)計(jì)，2015年大部分企業(yè)的銷售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎，經(jīng)營(yíng)策略將以平穩(wěn)去庫存為主。