2015年房地產(chǎn)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)：政策的不確定性

    “2015年，我國房地產(chǎn)發(fā)展到底面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)，我認(rèn)為最主要的還是政策風(fēng)險(xiǎn)。主要的不確定性是政策方面的不確定性，首先是貨幣政策的方向、力度和工具。”1月24日，中國銀行國際金融研究所高級(jí)研究員周景彤在第六屆中國經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上表示，另外，政策的不確定還包括行政性的、計(jì)劃性的調(diào)控手段是否會(huì)進(jìn)一步放松等。

    “另外兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是流動(dòng)性和去杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，當(dāng)前杠桿率確實(shí)比較高，如果政策進(jìn)一步趨緊的話，將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響。”周景彤在發(fā)言中表示，至于房地產(chǎn)業(yè)去泡沫化問題，首先要搞清楚房地產(chǎn)到底有沒有泡沫、泡沫有多大，怎樣平穩(wěn)地去泡沫?房地產(chǎn)是區(qū)域性特別強(qiáng)的行業(yè)，每個(gè)地方房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、周期、有無泡沫及其大小或者說價(jià)格合理程度都不一樣，應(yīng)該具體問題具體分析。

    周景彤認(rèn)為，如果說某些城市房地產(chǎn)偏高確實(shí)存在泡沫，那么去泡沫一般有兩種思路：一種是假定房價(jià)保持不變，隨著時(shí)間的推移，居民收入的增加，房地產(chǎn)的泡沫會(huì)自然消化;另一種是短期內(nèi)政策出現(xiàn)大幅度調(diào)整，使得房價(jià)大幅度下跌，進(jìn)而把泡沫在短時(shí)期內(nèi)擠掉。本屆政府以來，去泡沫更傾向于市場化的手段，屬于前一種方式，也就是把去泡沫的主要任務(wù)交給時(shí)間，保持住房市場基本穩(wěn)定，隨著時(shí)間的推移、居民收入的提高，房地產(chǎn)的泡沫會(huì)自然而然地變小直到最后消除，這個(gè)思路是相當(dāng)正確的，這種思路對(duì)各方面的負(fù)面沖擊是最小的。

    “最近一段時(shí)間有個(gè)數(shù)據(jù)，值得特別關(guān)注。眾所周知，房地產(chǎn)是資金高度密集的行業(yè)。而去年房地產(chǎn)資金來源增長幅度是-1.4%，這是自1998年住房制度改革以來從來沒有出現(xiàn)過的，這說明資金來源隱含著很大風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)需要高度關(guān)注。”周景彤說。

    他認(rèn)為，政策方面，應(yīng)該盡量做到穩(wěn)定房地產(chǎn)，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)資金來源，這在當(dāng)前顯得尤為重要。因?yàn)橘Y金來源為負(fù)，這是個(gè)特別危險(xiǎn)的信號(hào)，如果資金來源繼續(xù)趨緊的話，很可能會(huì)出問題。資金的順周期性在這輪房地產(chǎn)調(diào)整中表現(xiàn)得相當(dāng)充分。需要采取一定措施穩(wěn)定資金來源：一是從貸款方面來講，應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。每一個(gè)地區(qū)、每一個(gè)城市、每一個(gè)樓盤情況都不一樣，具體項(xiàng)目具體情況需要具體對(duì)待。二是要進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道，下一步需要對(duì)這些融資渠道一要擴(kuò)大和豐富、二要陽光化，第三要規(guī)范化。近期，發(fā)債和股票融資是可以考慮的兩種方式。

    周景彤表示，2014年國內(nèi)貨幣信貸對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)總體上是收緊的，由于治理影子銀行，其他融資渠道也受到了限制，在這種情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)到海外去融資，但海外融資也面臨著很多的風(fēng)險(xiǎn)，比如匯率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)，還有其他方面的風(fēng)險(xiǎn)。下一步，政策要引導(dǎo)好企業(yè)海外融資，一方面要積極拓展渠道，另一方面要采取措施，提醒和幫助企業(yè)化解和防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，盡管面臨很多風(fēng)險(xiǎn)，面臨很多問題，如果我們正視風(fēng)險(xiǎn)和問題，并集中去解決和克服，力求市場穩(wěn)定，2015年的房地產(chǎn)還是有希望的。