專家談2015年樓市：房價難反彈 五大政策或出臺

    2014年樓市全面收官，房地產(chǎn)這一重要的經(jīng)濟引擎失速，首次出現(xiàn)了非政策因素的市場下行，房地產(chǎn)市場由此進入了全面盤整的“新常態(tài)”，也基本宣告了房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的結(jié)束。

    面對2014年樓市的低迷，今年的市場將何去何從？有專家分析稱，2015仍處于樓市拐點期，政策方面，將延續(xù)“分類調(diào)控”的思路，地方政府繼續(xù)采取“微刺激”的手段，各項樓市政策有望相繼出臺。市場方面，樓市將持續(xù)去年震蕩下行的態(tài)勢，各城市分化加劇，房價難以大幅反彈。另外，面對庫存高企的窘境，樓市的主要任務仍是庫存去化，在嚴峻的環(huán)境下，各大房企也紛紛走上轉(zhuǎn)型求生的道路。

    政策展望：地方政府延續(xù)“微刺激” 樓市政策將相繼出臺

    針對市場的發(fā)展演變，2014年中央政府的調(diào)控思路適時做出調(diào)整。中央經(jīng)濟工作會議也連續(xù)兩年不提房地產(chǎn)調(diào)控，“去行政化”調(diào)控思路日益明確。調(diào)控目標也從過往的以“控房價、抑需求”，轉(zhuǎn)變成當前“促改善、穩(wěn)消費”。

    在“分類調(diào)控”的指導下，地方政府各種采取“微刺激”手段，取消限購、減稅、購房補貼、公積金新政、普宅標準調(diào)整等政策相繼出臺。除此之外，央行還出臺了放松限貸的“930”新政。

    談到2015年的樓市走向，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，中央仍將堅持“分類調(diào)控”的思路。從去年年底的中央經(jīng)濟工作會議來看，今年將會出現(xiàn)更多的改革措施，土地制度、稅制結(jié)構(gòu)等的改革都將深深的影響房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)周圍的“土”都在松動。樓市的改革也在不斷的推進，今年3月份施行的不動產(chǎn)登記制度就是在為以后的房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅打基礎(chǔ)。

    對于今年有可能出臺的樓市新政，知名地產(chǎn)商任志強在第六屆地產(chǎn)中國論壇上預測，房地產(chǎn)基金、住房個貸證券化、城市群規(guī)劃、降準、降息等方面政策都有可能提出。

    亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅還提到，其實去年多個地方政府，特別是一些產(chǎn)能嚴重過剩的二三線城市，已經(jīng)使出了不少“大招”，比如減稅、購房補貼這種強刺激手段。但總體來說收效甚微，她指出，這些城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口吸附能力不強、需求被提前透支，再強的刺激手段，效果也不明顯，只能靠市場慢慢消化。

    市場展望：樓市仍處拐點期 震蕩下行房價難反彈

    2014年全國房地產(chǎn)行業(yè)各項指標均高位回落，同時各地市場分化差異顯著，趨勢性變化逐步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月70個大中城市的房價同比總體下降，且降幅仍在持續(xù)擴大。去年商品房銷售面積比2013年下降7.6%，銷售額同比下降6.3%。另外，隨著銷量的低迷和新開工面積的增長，各地樓市庫存日漸高企，2014年末，商品房待售面積已高達6.2億平方米，比2013年末增加了約1.3億平方米。

    在不少業(yè)內(nèi)人士看來，這一樓市“新常態(tài)”將會持續(xù)更長時間。陳志談到，樓市的改革將改變房地產(chǎn)過度的、有泡沫的、不健康的發(fā)展模式，而調(diào)整的過程也就是下降的過程。2014年是樓市拐點確立時期，今年則處于拐點期內(nèi)震蕩向下的過程。但改革也可能會遇到各種利益的博弈，樓市則會出現(xiàn)波動和反復。

    另外，雖然去年12月的房價數(shù)據(jù)顯示，部分城市尤其是一線城市的成交量和房價呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，但仍難改總體下行的大勢。

    今年樓市的分化程度也將不斷加劇。郭毅預測，2015年房價將保持平穩(wěn)，一線城市小幅上漲，一線城市以及經(jīng)濟發(fā)達的二線城市成交有望實現(xiàn)同比上漲，經(jīng)濟欠發(fā)達的三、四線城市由于庫存壓力，則需要較長的周期才能消化。

    “去年9月份是銷售低潮，此后基本上是處于一個持續(xù)上升的狀態(tài)。”任志強預計，2015年銷售會迅速回升，但是價格不一定隨之上漲，因為我們有龐大的庫存，差不多消化完才可能改善庫存和市場的關(guān)系。

    房企展望：內(nèi)部分化加劇 開發(fā)商忙于去庫存、轉(zhuǎn)型求生

    雖然過去幾個月樓市在房貸新政等的利好作用下，房地產(chǎn)市場成交狀況有所好轉(zhuǎn)，但房企仍面臨嚴峻的庫存去化的問題。郭毅指出，由于房地業(yè)過剩產(chǎn)能的消化周期過長，2015年房企的工作重心仍然在于減少庫存并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，以及改善現(xiàn)金流。

    另外，隨著行業(yè)風險提高，房地產(chǎn)銷售規(guī)模逐步觸頂，主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多，行業(yè)洗牌加速，越來越多的房企走上轉(zhuǎn)型道路。萬科、萬達、恒大、綠地等多家房地產(chǎn)標桿企業(yè)近期均有多元化轉(zhuǎn)型舉措，或拓展養(yǎng)老地產(chǎn)、轉(zhuǎn)型“服務商”、或涉足互聯(lián)網(wǎng)、或發(fā)力海外地產(chǎn)。

    對于多元化擴張之路，郭毅認為，房企還要依托自身優(yōu)勢，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈橫向共生或縱向延伸轉(zhuǎn)型，才更容易取得成功。

    另外，從業(yè)績來看，多數(shù)房企表現(xiàn)不佳。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前公布2014年銷售業(yè)績的40家企業(yè)，合計銷售額達到了18205億，相比2013年的15835億，上漲幅度為15%。但這其中僅16家企業(yè)達標，其他24家企業(yè)完成任務情況不理想。

    這也預示著房企的分化程度加劇，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，分化主要體現(xiàn)在兩大方面，第一個是市場的分化，不同區(qū)域、不同城市、甚至同一個城市，都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情；第二個是開發(fā)商的分化，有品牌、運營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商將會變得更加強大?？傮w來看，除部分規(guī)模房企外，整體市場很難維持過去的高增長局面。