土地市場火爆難提預(yù)期 房價(jià)普跌短期不改

    歲末年初的土地市場卻再度迎來“翹尾”，“房冷地?zé)?rdquo;現(xiàn)象加劇。未來，房地產(chǎn)投資是否還具有吸引力？日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的“2014年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況”顯示，中國樓市延續(xù)了2014年5月以來的整體下跌態(tài)勢，房價(jià)下行壓力依然難減。

    房價(jià)普跌將持續(xù)一段時(shí)間

　　作為2014年的收官之月，12月的房價(jià)指數(shù)無疑備受關(guān)注。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅的價(jià)格方面，與2013年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有68個(gè)，上漲的僅有廈門和鄭州2個(gè)城市。這意味著，絕大多數(shù)城市的房價(jià)水平已回歸至一年前，甚至更低。曾經(jīng)被認(rèn)為只漲不跌的樓市“避風(fēng)港”的一線城市也未能獨(dú)善其身。

　　瑞銀中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎在“瑞銀大中華研討會”上表示，“樓市調(diào)整、房價(jià)回落的態(tài)勢短期內(nèi)很難改變，房價(jià)普跌的現(xiàn)象將持續(xù)一段時(shí)間。房地產(chǎn)到了一個(gè)結(jié)構(gòu)性的拐點(diǎn)，供大于求已經(jīng)是一個(gè)基本面。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份，以北上廣深等為代表的全國重點(diǎn)城市房價(jià)依舊延續(xù)著2014年5月以來的同比下跌走勢。在新建商品住宅價(jià)格指數(shù)方面，北京房價(jià)同比下跌3.4%，上海房價(jià)下跌4.4%，廣州下跌4.8%，深圳下跌1.3%。其中，房價(jià)跌得“最狠”的要屬杭州，其房價(jià)同比下跌超過10%。在二手住宅價(jià)格方面，除深圳以外，北上廣房價(jià)也均有所回落。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，從房價(jià)的同比下降幅度看，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比綜合平均降幅均比11月份有所擴(kuò)大。“這已是70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格連續(xù)四個(gè)月整體同比下跌，”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“受此前幾個(gè)月持續(xù)性的環(huán)比下跌現(xiàn)象影響，房價(jià)下跌的累計(jì)水平比較大，進(jìn)而使得同比增幅開始步入負(fù)區(qū)間。”

　　“地?zé)岱坷?rdquo;現(xiàn)象更為突出

　　歲末年初，土地市場驟然升溫。一線城市的土地市場更是迎來“地王”的井噴式成交。2014年末，廣州刷新總價(jià)地王，上海單價(jià)地王更是兩度被刷新。2015年1月7日，北京南四環(huán)一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價(jià)地王。業(yè)內(nèi)人士分析稱，地方政府會在年底沖擊完成土地供應(yīng)指標(biāo)，以增加土地款項(xiàng)的收入，所以歲末年初往往會出現(xiàn)土地出讓的熱潮。

　　房價(jià)持續(xù)下行，土地成交均價(jià)為何依然居高不下？一家總部位于廣州的房企高管告訴記者，在房價(jià)下行壓力趨大，樓市回暖遙遙無期的市場環(huán)境下，地方政府無疑是想通過高地價(jià)來彌補(bǔ)財(cái)政收入的不足，同時(shí)通過提升地價(jià)來推高未來的房價(jià)預(yù)期。以上海為例，根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2014年四季度上海宅地平均成交樓板價(jià)自三季度的每平方米9100元猛漲至四季度每平方米15000元。另據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，上海新單價(jià)地王的住宅銷售成本價(jià)至少在9萬元／平方米以上。

　　但專家認(rèn)為，在樓市步入自發(fā)調(diào)整期，進(jìn)入發(fā)展新常態(tài)的情況下，地方政府沿用以往的托市套路難以奏效?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)董事長丁祖昱認(rèn)為，“一線城市成交均價(jià)上升幅度雖然堅(jiān)挺，但二三線城市的土地成交越來越多地體現(xiàn)出底價(jià)成交為主的趨勢。例如，14日濟(jì)南13宗土地全部底價(jià)成交；16日，濟(jì)南成交的11宗地塊中，有9宗底價(jià)成交。以現(xiàn)在的市場行情，二三線城市能夠底價(jià)成交已經(jīng)不錯(cuò)了。”

　　在住宅市場上，“地?zé)岱坷?rdquo;的現(xiàn)象更為突出。丁祖昱表示，“近期，青島、濟(jì)南等在樓市成交量未現(xiàn)明顯上漲的情況下，新盤價(jià)格卻有所上漲。如青島有的樓盤漲幅高達(dá)600元／平方米，濟(jì)南的樓盤也普漲100－200元／平方米。但這樣做的結(jié)果是，2015年前兩周，青島的新房成交套數(shù)和面積環(huán)比雙雙下滑，濟(jì)南的樓市成交量也變化不大。以價(jià)換量仍是王道。”

　　土地財(cái)政的路徑難以為繼

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)已告別原來的高增長的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的“白銀時(shí)代”。在此背景下，中央單獨(dú)針對房地產(chǎn)市場出臺的調(diào)控政策將越來越少。今后，房地產(chǎn)市場調(diào)控作為整體宏觀調(diào)控的一部分，正逐步被納入全面深化改革的范疇進(jìn)行全盤考慮。

　　十八屆三中全會提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。近期，中央相繼印發(fā)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，房地產(chǎn)稅立法等樓市長效調(diào)控機(jī)制也正在研討中。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，這一系列政策將從根本上重塑房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式。“這些長期調(diào)控手段無疑將增加我國土地市場的供給，未來將有效平抑房價(jià)。”中國社科院專家倪鵬飛說，“本輪調(diào)整是我國住房市場在前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，無論對房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會民生都具有一定的積極意義?，F(xiàn)在房地產(chǎn)形勢發(fā)生變化了，地方政府依賴土地財(cái)政的傳統(tǒng)路徑將難以為繼，未來地方政府將重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，加快當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，以吸引和增加當(dāng)?shù)氐娜丝趯?dǎo)入，才能有效去化住宅存量。”