商品房變身需要依法操作 與保障性住房有本質區(qū)別

    記者獲悉，住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見，在此基礎上，住建部將督促存量庫存較高的城市，出臺將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的支持措施。住建部負責人最近表示，“房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要”(1月22日《經(jīng)濟參考報》)。

　　針對房地產庫存高企現(xiàn)象，住建部不久前開了一個藥方，即發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》，允許各地政府回購商品房作為公租房，開發(fā)商也可以自行經(jīng)營租賃，且可以將租賃房打包為REITs(房地產信托投資基金)進行融資。接下來還將開出另一個藥方，即擬出臺收購商品房用于安置房的意見。

　　顯然，這兩個藥方都有利于消化樓市庫存。有數(shù)據(jù)顯示，房地產行業(yè)現(xiàn)階段已面臨產能過剩，而住建部通過把商品房轉化為公租房、安置房等，顯然是多贏之舉。

　　首先有利于住房保障對象早日得到保障。如果是重新建樓安置保障對象，等待時間會比較漫長，而將現(xiàn)成的商品房轉化為保障房，提高了保障效率。其次，能幫助相關企業(yè)渡過難關，穩(wěn)定市場秩序。其三，有利于各地政府完成住房保障任務。不過，把商品房變安置房不是簡單魔術，而是要通過質量、選址、配套等關口。

　　必須把好屬性關。毫無疑問，商品房與廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房、安置房等保障性住房相比有本質的區(qū)別，不僅拿地方式、收費、售價不一樣，而且在房屋產權等方面也不相同。要想把商品房變保障房，必須通過合理的制度進行轉化，否則，就容易亂成一團麻，會陷入混亂，讓樓市更復雜。

　　必須把好分配關。2008年一些地方政府就團購過商品房用于保障房，但主要分配給某些人才。而且，多年來，很多保障房小區(qū)最后變成了“公務員小區(qū)”。一般來說，商品房小區(qū)的品質與環(huán)境要好于保障房小區(qū)，當商品房可以變保障房時，不排除會被一些特權人群盯上，然后瓜分。

　　必須把好物業(yè)關。保障房物業(yè)費一般是政府指導定價，一些地方政府還會補貼物業(yè)費，但商品房物業(yè)費實際上早已是市場定價。那么，商品房變保障房之后如何確定物業(yè)費也是一個問題，因為商品房小區(qū)物業(yè)服務成本一般較高，而保障房小區(qū)物業(yè)服務成本一般較低。

　　必須把好購買關。在房地產庫存高企的三四線城市，顯然，很多開發(fā)商都面臨著生存壓力，都希望政府購買自己的項目，但地方政府由于財力有限，購買力也有限。如此一來，在商品房變安置房過程中，不排除會存在權錢交易，某些官員和開發(fā)商獲得好處，而損失的是財政資金。

　　所以，各地政府在購買公共服務(即保障房)時，必須要公開透明、公平公正。購買商品房的過程必須按照招投標法、政府采購法以及相關房地產法律法規(guī)操作，并進行有效監(jiān)督，防止權力尋租，因為招投標、政府采購、房地產都容易滋生腐敗。即使政府通過資金補貼實現(xiàn)保障，也要把好一道道關口。