贛州首現(xiàn)開發(fā)商破產(chǎn)背后：市場可謂一片蕭條

    1月5日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》獨(dú)家報(bào)道了贛州出現(xiàn)首例房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，欠債近20億元的新聞，在贛州房地產(chǎn)界引起了巨大的反響。

    據(jù)悉，破產(chǎn)的贛州長發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡稱長發(fā)置業(yè)）和贛州銀信置業(yè)有限公司 （以下簡稱銀信置業(yè)）分別位于上猶縣和尋烏縣，兩家公司的法定代表人曾長發(fā)目前已經(jīng)被上猶警方控制。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐胶头ㄔ旱某醪秸{(diào)查和審核，曾長發(fā)本人及名下兩家房地產(chǎn)公司存在大量的民間融資現(xiàn)象。

    上猶本地房地產(chǎn)開發(fā)商廖家偉（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“當(dāng)?shù)卦S多中小開發(fā)商依靠民間融資籌集資金。目前開發(fā)商遇到的最大困難就是資金問題。”當(dāng)下全國樓市處于深度回調(diào)，加上長發(fā)置業(yè)破產(chǎn)影響，上猶當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場可謂一片蕭條，房地產(chǎn)商拿地的情緒一落千丈。

    記者在上猶縣國土局得到的一份數(shù)據(jù)顯示，上猶縣2012年共出讓30宗土地（998.85畝），出讓金額14.2億元；2013年共出讓了30宗土地（2712.21畝），出讓金額6億元，土地出讓單價(jià)同比大幅下降。“2014年的統(tǒng)計(jì)報(bào)告正交給領(lǐng)導(dǎo)審批，我只能告訴你，很慘淡，1億元可能都不到。”上猶縣國土局一位工作人員告訴記者。

    項(xiàng)目施工方已經(jīng)全部撤離

    上猶縣是一個(gè)只有30萬人口的小縣，無論是人口規(guī)模還是經(jīng)濟(jì)總量，均在贛州19個(gè)縣區(qū)中排名靠后。2013年，上猶縣生產(chǎn)總值43.1億元，排在贛州市倒數(shù)第二位。

    1月8日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到位于猶江大道登龍路的上猶商會(huì)大廈現(xiàn)場，這里緊鄰上猶江畔，原本規(guī)劃是一個(gè)包括寫字樓、酒店和公寓等在內(nèi)的綜合項(xiàng)目。目前，兩棟大樓的主體框架都已經(jīng)建好，但是并未封頂，現(xiàn)場已無人員施工，施工方已經(jīng)全部撤離。

    上猶商會(huì)大廈是長發(fā)置業(yè)開發(fā)的第二個(gè)樓盤，此前曾長發(fā)在上猶還開發(fā)過一個(gè)名為 “塞納河畔”的樓盤，因?yàn)槿莘e率超標(biāo)，被當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門處以罰款。

    “如果不是因?yàn)槿{河畔容積率超標(biāo)，就不會(huì)有上猶商會(huì)大廈這個(gè)項(xiàng)目。”廖家偉告訴記者，長發(fā)置業(yè)開發(fā)塞納河畔有違規(guī)的現(xiàn)象，因此當(dāng)?shù)卣乓箝L發(fā)置業(yè)接手上猶商會(huì)大廈，“這是工商聯(lián)的項(xiàng)目，通過了縣政府的會(huì)議紀(jì)要，都是內(nèi)部銷售給下面的一些企業(yè)的。”

    “誰都想不到，曾長發(fā)把這個(gè)項(xiàng)目搞成這樣，民間高息融資，一房多賣，讓這些業(yè)主損失慘重。”廖家偉頗為無奈地說，現(xiàn)在全縣乃至贛州的房地產(chǎn)業(yè)，都受到了沖擊，“2014年房地產(chǎn)行情本來就不好，各地都有大量的存量房，現(xiàn)在出了這樣的事，現(xiàn)在誰還敢輕易出手買房？開發(fā)商積壓的房子越來越多。”

    為了考證上述說法，記者隨后以購房者的身份走訪了多家樓盤。

    記者在一家名為玉龍灣的樓盤銷售中心看到，整個(gè)銷售中心只有四五名置業(yè)顧問，并無看房人員。在銷售中心內(nèi)的一面墻壁上，張貼著銷售情況表，銷售價(jià)格均在7000元~8000元/平方米。一位銷售人員告訴記者，玉龍灣項(xiàng)目在上猶屬于高端的樓盤，墻壁上是精裝房的銷售價(jià)格，2014年剛開盤時(shí)定下的價(jià)格，“這個(gè)價(jià)格定高了，所以后來取消了，不做精裝房了，現(xiàn)在都是毛坯房，價(jià)格在每平方米四五千的樣子。”

    上述銷售人員也向記者坦言，現(xiàn)在的房子確實(shí)不好賣，特別是長發(fā)置業(yè)破產(chǎn)后，對(duì)上猶房地產(chǎn)有一定的影響。目前還在賣的住宅尚有200多套。記者在售樓處張貼的預(yù)售許可證上看到，取得預(yù)售許可的住宅在300套左右，開盤一年多，只銷售了不到三分之一的住宅。

    隨后，記者又來到上猶另一家名為旅游文化城的銷售中心。這是一個(gè)總面積達(dá)30萬平方米的旅游綜合體項(xiàng)目，銷售中心設(shè)在當(dāng)?shù)匾患倚【频甑拇筇茫捎跊]有人來看房，唯一的銷售人員懶洋洋地坐在門旁，玩著手機(jī)。

    上猶縣房管局一位吳姓副局長告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前上猶縣大大小小的開發(fā)商有26家。當(dāng)記者提出想了解目前上猶縣房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和存量房的相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，房管局辦公室人秘股副股長李平良表示，采訪他們需要經(jīng)過當(dāng)?shù)匦麄鞑康脑试S。記者來到上猶縣委宣傳部，一位報(bào)道組長稱正常采訪，不需要經(jīng)過宣傳部。

    當(dāng)?shù)胤抗芫趾托麄鞑慷疾辉刚娼邮苊襟w的采訪。隨后，記者通過電話采訪了上猶縣縣長余業(yè)偉。余業(yè)偉告訴記者，對(duì)于長發(fā)置業(yè)破產(chǎn)一事，其中的借款都是個(gè)人與企業(yè)之間的關(guān)系，政府只能是啟動(dòng)司法程序，不好過多干涉。他表示，上猶的房地產(chǎn)市場，整體上來說是非常健康的，這是個(gè)案，不僅僅發(fā)生在上猶，其他縣涉及金額更多，“大部分上猶的房地產(chǎn)商經(jīng)營非常良好。”

    部分中小開發(fā)商項(xiàng)目情況嚴(yán)峻

    上猶縣的房地產(chǎn)市場是否真的非常健康，經(jīng)營非常良好呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過在當(dāng)?shù)氐膶?shí)地調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場部分項(xiàng)目確實(shí)面臨巨大的資金壓力以及滯銷的現(xiàn)狀，經(jīng)營很不樂觀。

    “上猶縣的房地產(chǎn)開發(fā)商大部分是本地企業(yè)，鮮有外來企業(yè)，并且以中小型開發(fā)商為主。”文興路上某房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，除了曾長發(fā)的房地產(chǎn)公司破產(chǎn)之外，還有一些樓盤項(xiàng)目情況也很嚴(yán)峻，“甚至有些樓盤的老板都扛不住了，比如說天麓廣場，就已經(jīng)轉(zhuǎn)手給他人了。”

    天麓廣場位于上猶縣新二中附近，是一個(gè)融商業(yè)、住宅于一體的綜合體項(xiàng)目。上述房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人向記者介紹，天麓廣場是一位姓羅的開發(fā)商負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，目前其因?yàn)橘Y金鏈跟不上，已經(jīng)無法再繼續(xù)下去，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了別人。

    記者在天麓廣場現(xiàn)場看到，其沿街的商業(yè)店面大部分已經(jīng)銷售出去了，有各式的業(yè)態(tài)都在正常營業(yè)，內(nèi)部的商業(yè)部分則是大門緊鎖，尚無經(jīng)營戶營業(yè)。

    天麓廣場銷售中心只有兩位銷售人員，其中一位銷售人員對(duì)記者表示，之前的銷售情況她們并不清楚，目前在售的只有商鋪，并且余下的商鋪也處于暫停狀態(tài)，“原來是羅總在負(fù)責(zé)這個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在是李總接手了，我們都是李總手下的人，剛剛來到這個(gè)項(xiàng)目。”

    在天麓廣場的項(xiàng)目部，也只有兩個(gè)人在看守現(xiàn)場。一位看守人告訴記者，由于正處于交接的過程，所以項(xiàng)目已經(jīng)全部停了下來，“我們也聯(lián)系不上老板，老板處于什么狀態(tài)，我們也不太清楚。”

    據(jù)一位知情人介紹，天麓廣場原開發(fā)商是上猶本地人，實(shí)力并不雄厚，天麓廣場大部分已經(jīng)竣工，但在最后關(guān)頭資金鏈跟不上了，被迫轉(zhuǎn)手，“目前接手的李老板也是上猶本地人，之前也在開發(fā)房地產(chǎn)，但是規(guī)模都不大。”

    “目前上猶縣的房地產(chǎn)開發(fā)商以中小型為主，甚至有些是幾個(gè)人合伙，拿下一塊地皮，然后就開發(fā)起房地產(chǎn)了。”廖家偉告訴記者，除了極個(gè)別樓盤能超過十萬平方米以上，大部分樓盤的規(guī)模都是從幾千平方米到幾萬平方米。

    事實(shí)上，不僅僅是在縣城，進(jìn)駐贛州市的大型開發(fā)商也并不多，上百家房地產(chǎn)開發(fā)商，也以本地中小型開發(fā)商為主。

    此外，記者采訪了解到，目前贛州不論是大型地產(chǎn)商還是中小型房地產(chǎn)，都面臨著巨大的庫存壓力。一位來自浙江的房地產(chǎn)商告訴記者，目前贛州市的存量房達(dá)到了1000萬平方米，去庫存壓力巨大。“興國、瑞金等贛州市下面一些縣市，庫存都達(dá)到了100多萬平方米，按照年銷售20多萬平方米計(jì)算，消化庫存需要四五年時(shí)間。”

    贛州市房管局市場監(jiān)管科一位負(fù)責(zé)人向記者表示，2014年的數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來，但是外界所傳的贛州住宅庫存1000萬平方米并不屬實(shí)，“贛州新建住宅每年銷售在100萬~200萬平方米之間，目前庫存也就是兩三百萬平方米。外界所說的數(shù)字可能是把開發(fā)商已經(jīng)拿到的地統(tǒng)計(jì)進(jìn)來了。”

    多家開發(fā)商依賴民間高息融資

    2014年，不論是一線城市還是三四線城市的房企，均承受著量價(jià)齊跌的巨大壓力。

    中國指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10542元/平方米，連續(xù)第8個(gè)月下跌，環(huán)比下跌0.44%。

    “這時(shí)，往往中小企業(yè)飽受高庫存和資金壓力升級(jí)的雙重困難。”江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長麻智輝認(rèn)為，中小企業(yè)往往沒有能力在全國范圍內(nèi)發(fā)展，更無法與一線城市的大型房企爭食，“持續(xù)低迷的市場使得很多小型開發(fā)商無法獲得充足的現(xiàn)金流，因此民間房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)已經(jīng)不是新鮮事。”

    對(duì)于曾長發(fā)旗下長發(fā)置業(yè)和銀信置業(yè)相繼破產(chǎn)，并欠下近20億元的債務(wù)，一位資深的房地產(chǎn)行業(yè)人士告訴記者，按照長發(fā)置業(yè)和銀信置業(yè)兩個(gè)樓盤的規(guī)模，即使一套房子沒賣，也不可能需要用這么多的資金，“這里面大部分負(fù)債為民間借貸，并且存在巨額資金去向不明的現(xiàn)象。”

    “曾長發(fā)通過民間借貸融資并非個(gè)案，幾乎大部分中小房地產(chǎn)需要通過民間融資。”廖家偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本地中小型房地產(chǎn)企業(yè)并不受銀行青睞，因此很難從銀行獲得貸款，“民間借貸的成本明顯高于銀行，中小型房企在開盤后，如果不能夠快速消化，成本還會(huì)越來越高。”

    當(dāng)?shù)厝谫Y的成本一般在月息2分至3分之間。記者拿到的長發(fā)置業(yè)兩份借款合同顯示，一份合同涉資550萬元，雙方約定的利息為2分；另一份合同涉資100萬元，利息3分，兩筆款項(xiàng)都是直接轉(zhuǎn)入了曾長發(fā)的個(gè)人賬戶。

    “從銀行貸款，財(cái)務(wù)成本只有10%左右，而如果從民間融資，財(cái)務(wù)成本則要占到25%~30%之間。”贛州市一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，因此民間融資的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本要高于從銀行貸款的房企。“不過，如果這些房地產(chǎn)開發(fā)銷售順利，還是有一定利潤的，但是一旦出現(xiàn)高庫存，就危險(xiǎn)了。”

    此前，贛州第一家五星級(jí)酒店的開發(fā)商陳康博就在開發(fā)錦江公館樓盤時(shí)，民間融資數(shù)十億后崩盤，相繼被債權(quán)人告上法院。據(jù)知情人透露，目前陳康博旗下資產(chǎn)和債務(wù)業(yè)已被贛州市國資委接手。

    上猶土地出讓金斷崖式下跌

    贛州長發(fā)置業(yè)、銀信置業(yè)的相繼破產(chǎn)，或許只是當(dāng)前中小開發(fā)商的一個(gè)縮影。

    近日，由中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競爭力研究中心共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》預(yù)測，2015年一、二線城市房價(jià)或?qū)⒗^續(xù)下滑，三四線城市房價(jià)將穩(wěn)中有降，2016年下半年才能迎來復(fù)蘇。限購政策有望全面退出，未來一半以上的開發(fā)商或?qū)⑥D(zhuǎn)行、消失。

    “房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走低，對(duì)于土地財(cái)政依賴程度較高的中小城市帶來的打擊較大。”江西省社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長麻智輝認(rèn)為，這些城市必須要尋找到能夠接替房地產(chǎn)業(yè)的新型支柱產(chǎn)業(yè)。

    據(jù)路透社報(bào)道，德銀報(bào)告預(yù)測，2015年中國財(cái)政收入同比增幅可能僅有1%，為1981年以來的最低。該行預(yù)計(jì)地方政府收入將下降2%，為1994年以來首次下滑。報(bào)告稱，占到地方政府收入逾三分之一的土地出讓金收入或?qū)⑾陆?0%。

    事實(shí)上，2014年，不少地方的土地出讓金已經(jīng)出現(xiàn)大幅下降的趨勢了。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在上猶縣國土局了解到，上猶縣最近三年的土地出讓金呈現(xiàn)斷崖式下跌的態(tài)勢。2012年，全縣土地出讓30宗998.85畝，出讓金為14.2億元；2013年土地出讓30宗2712.41畝，成交價(jià)6億元。2014年的數(shù)據(jù)尚未出爐，但一位工作人員表示，2014年成交不到1億元。

    廖家偉告訴記者，據(jù)他所知，2014年上猶縣除了私人建房購買地皮，沒有一家開發(fā)商拿地，大部分土地出讓流拍了。

    盡管接受記者采訪的開發(fā)商普遍表示不太樂觀，但是上猶縣縣長余業(yè)偉向記者表示，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場還是比較健康，只是房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)占比有所下降，“隨著我們工業(yè)和三產(chǎn)服務(wù)業(yè)增幅的投入，在經(jīng)濟(jì)中占比越來越重，同時(shí)房地產(chǎn)市場趨于理性，沒有前幾年那么火爆，占比略有下降，這也是一個(gè)地方發(fā)展的戰(zhàn)略調(diào)整。”