樓市復(fù)蘇三盆冷水:需求降速 庫(kù)存大及結(jié)構(gòu)性難題

    經(jīng)歷了一整年的蕭條后，隨著新年的到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在釋放利好信號(hào)：上周，國(guó)土部發(fā)布的2014年四季度全國(guó)主要城市地價(jià)綜合報(bào)告顯示，地價(jià)為3522元/平方米，環(huán)比增速出現(xiàn)2014年內(nèi)的首次上升；昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年12月70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)顯示，一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅繼續(xù)收窄，新房與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)變化已分別出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月和3個(gè)月的上升；央行上周公布的數(shù)據(jù)同樣顯示，去年12月新增貸款6973億元，年末突擊放貸透露出更為寬松的信貸環(huán)境的到來(lái)；一線土地市場(chǎng)也在年初迎來(lái)開門紅。上周末，首開、龍湖兩家開發(fā)商聯(lián)手以11.25億元入主北京東壩地塊，將該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格推向5萬(wàn)元/平方米的時(shí)代……就在樓市出現(xiàn)觸底反彈跡象之后，曾拋出“北京房?jī)r(jià)進(jìn)入6萬(wàn)元時(shí)代”判斷的萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官毛大慶卻坦露了自己的擔(dān)憂：需求支撐減弱、庫(kù)存量過大以及結(jié)構(gòu)性問題凸顯，將會(huì)成為考驗(yàn)2015年樓市的三大難題。

    需求降速

　　不論從土地市場(chǎng)還是信貸環(huán)境，數(shù)據(jù)反映的是2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在告別去年的寒冷，迎來(lái)新年的回溫。但是這些數(shù)據(jù)和信號(hào)卻難讓開發(fā)商斷言樂觀，2015年起執(zhí)掌萬(wàn)科集團(tuán)北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官的毛大慶對(duì)于市場(chǎng)的判斷更顯謹(jǐn)慎。

　　“不用爭(zhēng)論悲觀還是樂觀，對(duì)于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的問題需要面對(duì)，是誰(shuí)也規(guī)避不掉的，”毛大慶首先指出，妨礙房企繼續(xù)高速發(fā)展的頭一道坎就是人口拐點(diǎn)的到來(lái)，“20-29歲以及15-64歲的人口一般被看做是社會(huì)總勞動(dòng)能力以及生產(chǎn)效率的代表，不過未來(lái)這兩類人群數(shù)量將出現(xiàn)下降，這也意味著剛需和改善性需求將明顯削弱。”

　　從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，勞動(dòng)力人口的拐點(diǎn)一般與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需拐點(diǎn)極為接近。公開資料同樣顯示，20-29歲人口將從2013年的2.32億降至2020年的1.79億，15-64歲人口將從2013年的10.06億降至2020年的9.87億。毛大慶進(jìn)而判斷，支撐住宅市場(chǎng)最強(qiáng)大需求的人口力量正在消退。

　　盡管不斷推進(jìn)的城鎮(zhèn)化被開發(fā)商解讀為可以衍生大規(guī)模住房需求，但毛大慶則對(duì)此不抱希望。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為53.73%，比上年提高了1.16個(gè)百分點(diǎn)，而2011年的同比增幅為1.32個(gè)百分點(diǎn)。“一方面數(shù)據(jù)表明城鎮(zhèn)化率的增速已下滑，另一方面城鎮(zhèn)化的真實(shí)數(shù)據(jù)要看留在農(nóng)村的實(shí)際人口到底有多少，而不是看戶口的歸屬，目前很多年輕的勞動(dòng)力雖然戶口在農(nóng)村，但人已經(jīng)率先完成了城鎮(zhèn)化，”毛大慶進(jìn)而指出，城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的購(gòu)房需求僅有1億-2億人左右。

　　“尤其是農(nóng)村生產(chǎn)力和農(nóng)業(yè)科技現(xiàn)代化提升以后，還會(huì)有很多人要回去，所以開發(fā)商不能再指望城鎮(zhèn)化的大潮，很難再有新的高潮出現(xiàn)，”毛大慶坦言，以北京為例，已經(jīng)經(jīng)歷過去年底瘋狂促銷、需求被透支的市場(chǎng)，2015年純商品房成交量難過5萬(wàn)套大關(guān)。

　　庫(kù)存量過大

　　除此之外，毛大慶指出社會(huì)總庫(kù)存難以消化是擺在開發(fā)商面前的又一道難題。他透露，目前有指標(biāo)的土地以及開發(fā)商拍下但尚未開發(fā)的土地相加起來(lái)就足夠市場(chǎng)消化兩年，2015年去庫(kù)存仍然是開發(fā)商最大的任務(wù)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)印證了該判斷，2014年11月末，全國(guó)商品房待售面積為59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加1046萬(wàn)平方米。而在2014年6月末時(shí)全國(guó)商品房待售面積為54428萬(wàn)平方米，2014年3月末，該數(shù)據(jù)僅為52163萬(wàn)平方米。

　　“所以1月14日住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》中提到，支持房企將其持有的房源向社會(huì)出租，該政策出臺(tái)的背景也源于此。”毛大慶分析稱。

　　結(jié)構(gòu)性難題

　　社會(huì)總庫(kù)存難消化落實(shí)到個(gè)體房地產(chǎn)企業(yè)身上就是高企的庫(kù)存和資金回款時(shí)間的拉長(zhǎng)。CRIC研究中心統(tǒng)計(jì)的A股市場(chǎng)139家房企2014年三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年三季度末其存貨共計(jì)達(dá)到2.23萬(wàn)億元，環(huán)比上升了5%。其中“招保萬(wàn)金”四家房企的存貨環(huán)比微增3%，15家中型房企存貨較年初上升了25%。

　　毛大慶也以北京萬(wàn)科公司舉例稱，在卸任北京萬(wàn)科公司總經(jīng)理一職時(shí)，留給新任總經(jīng)理劉肖的存貨就有700億元，但是由于住宅比例偏小2015年萬(wàn)科北京區(qū)域公司仍將50%的資金投向北京公司以支持拿地，“但是公司現(xiàn)有庫(kù)存結(jié)構(gòu)再不好，也不會(huì)拿超出預(yù)期的高價(jià)地，拿了賣不掉也是一樣”，毛大慶坦言。

　　另一位北京開發(fā)商人士也向北京商報(bào)記者表示認(rèn)同毛大慶上述觀點(diǎn)。他進(jìn)而表示：“住宅市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，這已經(jīng)成為開發(fā)商的共識(shí)，因此多數(shù)開發(fā)企業(yè)也開始向旅游、文化以及其他領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，我個(gè)人認(rèn)為轉(zhuǎn)型是長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，面對(duì)2015年首要的任務(wù)是對(duì)于現(xiàn)有存貨進(jìn)行梳理，做好產(chǎn)品的匹配，適當(dāng)補(bǔ)給土儲(chǔ)，不盲目拿地，掌握市場(chǎng)節(jié)奏，加快賣房速度。”