住建部周江：未來城市運(yùn)營核心不再是土地

    今日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心處長周江博士參加中國建設(shè)報(bào)社主辦《中國房地產(chǎn)企業(yè)社會責(zé)任評價指標(biāo)體系》課題成果發(fā)布會上表示，首先說兩個關(guān)鍵詞，一個叫城市設(shè)計(jì)，一個叫城市運(yùn)營。我本人不是專門學(xué)這個規(guī)劃的，我發(fā)表一點(diǎn)我的體會。我覺得不管設(shè)計(jì)也好、運(yùn)營也好，主要就是它的參與方，各自在里面應(yīng)該發(fā)揮什么樣的作用，在這里主要有四個方面，第一政府，第二規(guī)劃者，第三開發(fā)商，第四公眾。

　　作為政府來說，我覺得現(xiàn)在大家越來越意識到目前這里存在一個空白，就是在咱們城市總體規(guī)劃之間和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃之間，是不是還缺了一個層次，現(xiàn)在很多專家也討論，是不是我們增加一個城市設(shè)計(jì)的層面，讓我們對整個城市的開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展提出一個指導(dǎo)，這樣避免千城一面雷同的情況。

　　第二是規(guī)劃者，這個規(guī)劃者對他們來說這是非常大的挑戰(zhàn)，一方面大家提出來要繼承歷史，繼承文脈，繼承當(dāng)?shù)氐胤浇ㄖ奶厣?，另一方面可能要適應(yīng)時代的需求、適應(yīng)人的需求，開發(fā)出新的規(guī)劃理念和產(chǎn)品，怎么在這里取得平衡，這是很大的挑戰(zhàn)。既不能變成過去的所謂的搭建仿古建筑變成假古董，也不能一味的求　洋求外。

　　第三是公眾，我們原來一直說這里要有公眾的參與，但是到目前為止這里還是沒有找到一個真正讓公眾參與的機(jī)制，如果公眾不能參與，讓城市里面的每一個活生生的個體脫離了這個城市的設(shè)計(jì)、運(yùn)營，我覺得這種就不太有可能成功，所以怎么落實(shí)這個公眾參與的機(jī)制，我覺得也是未來我們要面臨的挑戰(zhàn)。

　　最后是開發(fā)商，從開發(fā)商來說，我覺得在城市設(shè)計(jì)里有三個方面是不是能夠更好的發(fā)揮作用，第一是怎么把城市的設(shè)計(jì)落實(shí)好，實(shí)際上再好的城市設(shè)計(jì)最終是要落實(shí)到產(chǎn)品上的，開發(fā)商通過產(chǎn)品的創(chuàng)新，把設(shè)計(jì)的產(chǎn)品結(jié)合起來，這是他們突破的點(diǎn)。第二我覺得在一部分地區(qū)，特別在中小城市，或者中西部地區(qū)還不太發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)商在城市設(shè)計(jì)的問題上是不是可以提一個整體方案提供者的作用，可能當(dāng)?shù)氐恼鸵?guī)劃者有些問題考慮不到，開發(fā)商可以主動的參與，提出一些解決方案。第三是大規(guī)模成片區(qū)域的開發(fā)，我覺得就不是開發(fā)項(xiàng)目的問題，可能是一個社區(qū)，甚至就是一個小城鎮(zhèn)，那么在這里開發(fā)商既做的是一個項(xiàng)目，做的也是一個城市設(shè)計(jì)，這是從設(shè)計(jì)的方面來說。

　　從未來城市運(yùn)營來說，我覺得最主要的問題是怎么擺脫過去城市運(yùn)營老的模式，過去城市運(yùn)營核心我們知道就是土地運(yùn)營，隨著土地政策的調(diào)整，過去開發(fā)的模式比如說一二級聯(lián)動開發(fā)，比如土地出讓金返還，比如土地增值收益，可能會受到越來越多政策的限制，未來怎么適應(yīng)這種調(diào)整。是不是有以下這么幾個方面可以參考：

　　第一是由過去以土地為核心的開發(fā)模式，最終回歸到產(chǎn)品上，那么這個產(chǎn)品可能就是以細(xì)分市場的產(chǎn)品，也包括產(chǎn)業(yè)化綠色建筑的產(chǎn)品，怎么更好的適應(yīng)人的需求。

　　第二就是持有經(jīng)營，過去開發(fā)就是賣房子，那么自己持有經(jīng)營，特別是對商業(yè)地產(chǎn)來說是不是未來更有發(fā)展的意義，特別是進(jìn)入未來存量方式之后，這種持有經(jīng)營可能會越來越重要。

　　第三個就是更新改造，過去我們開發(fā)商更多的把視野放到新城區(qū)的開發(fā)，那么老城區(qū)也需要改造，這是不是我們也能發(fā)揮作用的地方。

　　另外，我們過去做的是產(chǎn)品，未來在產(chǎn)品之外是不是還可以提供更多的服務(wù)，這個服務(wù)可能不只局限于我們所謂的傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，可能還有配套服務(wù)，未來是不是還要依托房子的資產(chǎn)管理服務(wù)，這些方面我覺得我們開發(fā)商都能探索，在這些方面能夠找到新模式，新的增長點(diǎn)。