人民日?qǐng)?bào)三問(wèn)樓市翹尾 分析今年房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下跌

    去年下半年，各地樓市限購(gòu)繼續(xù)松綁，信貸政策持續(xù)松動(dòng)，房企為消化庫(kù)存普遍以價(jià)換量。以上因素共同推動(dòng)12月樓市回暖，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，新建商品房成交量再創(chuàng)新高，一線城市“量?jī)r(jià)齊升”。

    年末翹尾因素會(huì)不會(huì)帶動(dòng)今年樓市繼續(xù)反彈，成為焦點(diǎn)。專家預(yù)測(cè)，進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)當(dāng)前寬松的政策環(huán)境，市場(chǎng)預(yù)期將繼續(xù)好轉(zhuǎn)，一季度價(jià)格下降城市數(shù)量或繼續(xù)減少。而樓市調(diào)控將進(jìn)一步弱化行政管控，充分發(fā)揮市場(chǎng)作用，最大限度地改善居民實(shí)際住房條件。

    1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格情況顯示，去年12月，房?jī)r(jià)環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅成交量再創(chuàng)年內(nèi)新高，其中一線城市成交量與價(jià)格全面回升。

    2014年，隨著住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首次進(jìn)入過(guò)剩局面，大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍下跌。那么，年末翹尾是否預(yù)示著2015年樓市將全面回暖呢？

    一問(wèn) 去年年底樓市為何回暖

    限購(gòu)政策退出，銀行信貸寬松，房企傾向以價(jià)換量

    “受前期信貸政策調(diào)整、央行[微博]降息、年底開(kāi)發(fā)商為消化庫(kù)存加大推盤力度等多重因素影響，去年12月新建商品住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)近9%，再創(chuàng)年內(nèi)新高，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅也繼續(xù)收窄。”在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉看來(lái)，12月70個(gè)大中城市樓市最顯著的特征就是房?jī)r(jià)環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，一線城市成交活躍。

    與11月相比，12月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；降幅比上月收窄的城市分別有48個(gè)和36個(gè)，占比都超過(guò)了一半；環(huán)比上漲的城市分別有1個(gè)和8個(gè)，分別比11月份增加了1個(gè)和2個(gè)。

    樓市回暖受益于第四季度樓市限購(gòu)松綁、銀行信貸松綁等眾多提振政策，更是房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存策略的結(jié)果。“12月，房企的推盤促銷心態(tài)依然不減，供應(yīng)量依然處于高峰。”鏈家地產(chǎn)研究部張旭分析，年末房企為完成年度銷售任務(wù)，以價(jià)換量還是主要策略，市場(chǎng)的整體走勢(shì)以平穩(wěn)為主。“高庫(kù)存下房企不具備調(diào)高售價(jià)的動(dòng)力。”

    不過(guò)，樓市分化依然明顯。同一城市不同樓盤冷熱不均。以北京為例，12月，低端樓盤，特別是均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的樓盤，成交量明顯增加，約占純商品住宅成交的一半；而5萬(wàn)元以上的高端市場(chǎng)依然差強(qiáng)人意。

    不同區(qū)域、不同城市也冷熱不均。12月，一線城市房?jī)r(jià)整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%。4個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)均在15%以上，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。而二、三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，只是降幅緩慢收窄。

    “一線城市二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)自6月下跌以來(lái)的首次全部上漲，一線城市的價(jià)格止跌回升跡象明顯。”張旭表示，10月起，在房貸新政以及降息等各類政策的支撐下，一線城市開(kāi)始筑底，11至12月市場(chǎng)呈現(xiàn)出反彈跡象。年底在降息、公積金貸款調(diào)整等寬松化政策的支撐下，市場(chǎng)需求得到明顯釋放。在成交上漲的支撐下，價(jià)格下跌速度也明顯放緩，甚至止降。

    二問(wèn) 今年房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下跌

    整體告別“單邊上漲”，一季度一、二線城市或企穩(wěn)

    縱觀2014年，樓市調(diào)整幅度之大遠(yuǎn)超年初市場(chǎng)預(yù)期。去年1月，樓市還處于高燒狀態(tài)；3月華東地區(qū)打響了降價(jià)第一槍；7月全國(guó)樓市進(jìn)入房?jī)r(jià)環(huán)比下降通道；9月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均已低于去年同期；12月，杭州、寧波、?？凇刂?、金華五城市房?jī)r(jià)已低于2010年價(jià)格，市場(chǎng)調(diào)整之深可見(jiàn)一斑。

    “2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了非政策因素導(dǎo)致的市場(chǎng)下行，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整也基本宣告了房地產(chǎn)過(guò)去黃金十年的結(jié)束。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

    去年，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑也成為去年宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋回落的重要原因。隨著住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅供應(yīng)首現(xiàn)過(guò)剩。城市間市場(chǎng)分化加劇，一線城市回落幅度最大，土地市場(chǎng)整體下行，區(qū)域差異愈加顯著。

    張大偉認(rèn)為，由于2013年樓市暴漲透支了需求購(gòu)買力，而近些年來(lái)部分城市房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)又導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，這就導(dǎo)致樓市整體告別絕對(duì)短缺，不再可能重現(xiàn)過(guò)去十幾年“供不應(yīng)求、單邊上漲”的高增長(zhǎng)局面。“經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望回歸理性。預(yù)計(jì)2015年，大部分房企的經(jīng)營(yíng)策略將依然以平穩(wěn)去庫(kù)存為主，價(jià)格調(diào)整到今年一季度才有望出現(xiàn)明顯企穩(wěn)。”

    “進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)當(dāng)前寬松的政策環(huán)境，市場(chǎng)預(yù)期將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。”張旭認(rèn)為，隨著市場(chǎng)成交量的繼續(xù)攀升，新房?jī)r(jià)格優(yōu)惠的力度將明顯減弱，而二手房業(yè)主降價(jià)的動(dòng)力也將不足，預(yù)計(jì)2015年一季度價(jià)格下降城市數(shù)量有望繼續(xù)減少，部分率先好轉(zhuǎn)城市價(jià)格甚至出現(xiàn)回升。

    市場(chǎng)樂(lè)觀情緒與年初火爆的一線土地市場(chǎng)有關(guān)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1月上旬，一線城市成交土地合計(jì)14宗，樓面價(jià)及溢價(jià)率均創(chuàng)2014年來(lái)的新高，延續(xù)了去年11月以來(lái)一、二線城市土地市場(chǎng)急速升溫的趨勢(shì)。其中5宗住宅用地成交的樓面價(jià)達(dá)到了17353元/平方米，已接近市場(chǎng)在售樓盤價(jià)格，這也強(qiáng)化了一線樓市已筑底企穩(wěn)的市場(chǎng)預(yù)期。

    不過(guò)，與市場(chǎng)積極派相比，也有不少研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為樓市調(diào)整持續(xù)的時(shí)間將超預(yù)期，或?qū)⒊掷m(xù)全年。社科院發(fā)布的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2014—2015)》預(yù)測(cè)，由于庫(kù)存規(guī)模較大，市場(chǎng)預(yù)期難以較大改觀，今年我國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，但房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤，一線城市住房市場(chǎng)預(yù)計(jì)2015年下半年復(fù)蘇。

    三問(wèn) 未來(lái)樓市調(diào)控何去何從

    市場(chǎng)政府各歸其位，行政調(diào)控手段盡可能淡化

    值得一提的是，2015年樓市格局將建立在直接干預(yù)樓市的行政調(diào)控手段逐步退出市場(chǎng)的基礎(chǔ)上。除一線城市及三亞外，全國(guó)樓市近10年來(lái)首次出現(xiàn)依靠市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)的局面。

    去年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥曾明確表示，除了幾個(gè)特大城市，由于人口規(guī)?？刂茊?wèn)題沒(méi)有放開(kāi)之外，大多數(shù)城市已經(jīng)把幾年前推出的限購(gòu)措施進(jìn)行了調(diào)整。取消限購(gòu)、限貸等樓市去除行政化的政策并非救市，而是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。

    “未來(lái)中國(guó)住房政策的取向應(yīng)是通過(guò)弱化行政管控，使市場(chǎng)機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用；通過(guò)深化市場(chǎng)改革，最大限度地改善居民實(shí)際住房條件。樓市政策目標(biāo)將是建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場(chǎng)架構(gòu)。”社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛認(rèn)為，行政管控過(guò)多扭曲了市場(chǎng)信號(hào)，造成開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的非理性預(yù)期，助長(zhǎng)了市場(chǎng)短期波動(dòng)，降低了市場(chǎng)供給效率。

    實(shí)際上，從去年以來(lái)，政府就已經(jīng)將主要精力從對(duì)住房市場(chǎng)的直接調(diào)控干預(yù)上轉(zhuǎn)向了完善制度與監(jiān)管等三大方面：

    一是包括住房保障體系、產(chǎn)權(quán)登記制度在內(nèi)的住房制度建設(shè)；

    二是加快包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性住房建設(shè)與分配；

    三是加快完善住房金融體系，特別是政策性住房金融服務(wù)，以最大限度支持政策性住房建設(shè)及普通職工的住房消費(fèi)需求。

    “未來(lái)地方政府將會(huì)從越位到退位，從錯(cuò)位到歸位，從缺位到補(bǔ)位，立足于市場(chǎng)規(guī)律辦事。以前的人為造城行為將大大減少或不復(fù)存在。”安徽工程大學(xué)副教授蔡書凱分析，地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者的角色會(huì)進(jìn)一步淡化。

    蔡書凱表示，如要讓地方政府更好地實(shí)施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是通過(guò)房地產(chǎn)稅、轉(zhuǎn)移支付等，保持地方政府財(cái)力的可持續(xù)性。