樓市銀十緣何開局平淡 供需雙方重陷僵持

    近期各地樓市動(dòng)態(tài)顯示，以往為樓市旺季的“金九銀十”形勢(shì)不容樂(lè)觀：“金九”成交下挫，所謂“銀十”至今開局平淡，部分城市甚至延續(xù)了九月的下跌之勢(shì)。種種跡象顯示，樓市正面臨“微調(diào)”，市場(chǎng)各方博弈的僵持將繼續(xù)。

　　十月樓市平淡開局

　　國(guó)慶長(zhǎng)假期間的交易情況，是判斷十月樓市走勢(shì)的“風(fēng)向標(biāo)”。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日，北京新房網(wǎng)上簽約量為1119套，比去年同期的2254套降約五成。

　　北京二手房成交情況也不理想。10月1日至7日，北京二手商品房成交量?jī)H為140套，其中二手商品住宅成交136套。與2008年同期的146套相比，下降6.8%。比2007年同期下降46.9%。

　　上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的交易數(shù)據(jù)則顯示，10月5日至7日，上海新房成交量日均500多套，遠(yuǎn)低于9月日均800多套的水平。此外，據(jù)上海最大的二手房中介中原地產(chǎn)對(duì)旗下160余家門店的統(tǒng)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假期間，真正出手的客戶較少，與9月同期相比，二手房成交量下降約1成左右，部分門店今年黃金周期間甚至遭遇了罕見的“零成交”。在另一個(gè)一線城市深圳，為期五天的國(guó)慶房交會(huì)期間，僅有60個(gè)樓盤參展，新房成交共計(jì)506套，遠(yuǎn)低于今年春季房交會(huì)991套的水平。

　　十月至今各地樓市的平淡開局是九月市場(chǎng)形勢(shì)的延續(xù)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月，在30個(gè)重點(diǎn)城市中，約一半城市住宅成交面積環(huán)比下跌，總成交面積環(huán)比下跌約3.83%。上海、深圳等城市9月的二手房成交也出現(xiàn)明顯下跌。來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)字顯示，9月該機(jī)構(gòu)代理的上海長(zhǎng)寧、盧灣、靜安、徐匯、黃浦等五區(qū)的二手房市場(chǎng)普遍表現(xiàn)出一定程度的萎縮，總體成交套數(shù)環(huán)比下降兩成左右。

　　成交下滑的背后：高房?jī)r(jià)面前供需雙方重陷僵持

　　不過(guò)，種種跡象顯示，開發(fā)商似乎不擔(dān)心眼下成交量的下滑。記者在國(guó)慶期間“2009上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)”上采訪發(fā)現(xiàn)，此次房展會(huì)未見“買房送家電送旅游”等促銷招數(shù)，且開發(fā)商給出的真正折扣優(yōu)惠也不多，有些還附加了相對(duì)“苛刻”的條件。比如，有個(gè)別樓盤打出一些現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠大都在一萬(wàn)元或“總房?jī)r(jià)的1%”以內(nèi)，且前提是“國(guó)慶期間簽約”；有樓盤宣稱可打9.8折，但要符合“現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)、三天內(nèi)簽約、首付40%”等要求。在總計(jì)約220個(gè)樓盤中，近一半樓盤“只展不售”。一些售樓人員對(duì)看房者“不冷不熱”地介紹，具體開盤時(shí)間和銷售價(jià)格還沒(méi)有確定，目前只是作些“形象宣傳”。

　　不但如此，一些開發(fā)商還“逆市提價(jià)”。據(jù)上海房展會(huì)的主辦方介紹，此次參展樓盤均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右，大大高于去年國(guó)慶房展會(huì)1.2萬(wàn)/平方米的均價(jià)。

　　高房?jī)r(jià)“嚇”住了不少看房人。一位上海市民在房展會(huì)上看中的樓盤位于外環(huán)線以外，但售價(jià)已高達(dá)15000元/平方米，這讓他“很失望”，無(wú)奈只好決定再等等看。深圳市民陳紅搖著頭說(shuō)：“沒(méi)想到深圳的房子一夜之間高成這樣，市內(nèi)的房子都是兩萬(wàn)元以上起價(jià)，太瘋狂了。”搜房網(wǎng)在國(guó)慶期間進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有67%的人在房展會(huì)上最關(guān)注的是“價(jià)格走勢(shì)”，而“折扣優(yōu)惠”和“其他”的關(guān)注度分別為23%和10%；有9%的人選擇在“1個(gè)月內(nèi)”買房，而多達(dá)56%的人購(gòu)房時(shí)間將在“6個(gè)月及以上”。市場(chǎng)重新陷入“僵持”。

    談“拐點(diǎn)”為時(shí)尚早“高房?jī)r(jià)”仍是購(gòu)房者“心痛點(diǎn)”

　　其實(shí)，所謂的“金九銀十”之所以成為市場(chǎng)規(guī)律，是由于一般情況下秋季是開發(fā)商在年前通過(guò)銷售回籠資金的關(guān)鍵時(shí)期，期間開發(fā)商通常會(huì)加大推盤力度，并推出不少優(yōu)惠折扣。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格優(yōu)惠、氣候宜人等都是買房的“利好”因素。在此情況下，九月十月往往成為樓市的熱銷期。

　　但是今年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了超常規(guī)的“反彈”，自二季度起便迅速升溫，購(gòu)房者的自住、改善和投資等各層次需求大量釋放，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速竄升。在上述情況下，成交量的回落、秋季樓市的平淡都屬意料之中。

　　而開發(fā)商在短期內(nèi)便實(shí)現(xiàn)巨額銷售，萬(wàn)科、保利等大開發(fā)商在上半年賺得盆滿缽滿，其半年的銷售額便已接近甚至超過(guò)去年全年的銷售水平。再加上寬松的信貸環(huán)境和暢通的股市融資渠道，開發(fā)商的資金流和財(cái)務(wù)狀況已今非昔比。既無(wú)外患，亦無(wú)內(nèi)憂，開發(fā)商重新掌握博弈的主動(dòng)權(quán)。正如一家開發(fā)商告訴記者，即使下半年一棟房子不賣，撐一兩年都沒(méi)有問(wèn)題。也基于上述原因，不可對(duì)目前樓市的“微調(diào)”過(guò)度解讀而得出“拐點(diǎn)”的結(jié)論。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一則認(rèn)為，出現(xiàn)局部市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)是很正常的，幾個(gè)城市銷售量的下降是市場(chǎng)規(guī)律使然。與去年同期相比，國(guó)內(nèi)城市成交量總體仍在大幅提升，價(jià)格也在企穩(wěn)，同時(shí)全國(guó)的房屋施工面積、房屋竣工面積等指標(biāo)都在逐月提高，說(shuō)明市場(chǎng)在回暖。開發(fā)投資、土地開發(fā)面積等指標(biāo)雖然同比是下降的，但環(huán)比是上升的，“不能僅憑個(gè)別城市和個(gè)別指標(biāo)的變動(dòng)就說(shuō)樓市已進(jìn)入‘拐點(diǎn)’了”。

　　不少分析人士認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)的高位將阻礙部分城市樓市再度猛漲，但短期內(nèi)看不到促使房?jī)r(jià)明顯下跌的因素。供需雙方的博弈在今年第四季度將繼續(xù)下去。