35城樓市連續(xù)5年供大于求 3個城市庫存增長尤其迅猛

    “2015年，預(yù)計各大城市的去庫存壓力將繼續(xù)得到有效釋放。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進向記者表示，“2014年下半年，35城新建商品住宅存銷比有明顯回落，去庫存速度加快，但上半年整體比較悲觀。因此，2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標(biāo)”。

    而據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院1月14日發(fā)布的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，從年度數(shù)據(jù)看，2010年-2014年5年期間，35個城市均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。

    正如世茂集團副總裁蔡雪梅向《證券日報》記者所示，在供大于求的市場，“人找房子”的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，面對行業(yè)利潤率整體下滑的局面，接下來考驗的是開發(fā)商如何在“白銀時代”找到“黃金”利潤增長點。

    “存銷比”呈現(xiàn)倒U形

    截至2014年12月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。

    對此，嚴(yán)躍進認(rèn)為，部分城市的房企為了沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模加大。由于樓市成交行情在繼續(xù)回暖，所以此類新增供應(yīng)得到了有效消化，庫存則處于高位盤整的狀態(tài)。他表示，整體來看，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢，而衡量庫存去化周期的指標(biāo)存銷比則呈現(xiàn)“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續(xù)放緩，而在下半年則持續(xù)加快。

    然而，從年度數(shù)據(jù)看，2010年-2014年5年期間，35個城市均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。其中，2010年的供求差異比較??；2011年則呈現(xiàn)比較明顯的供大于求態(tài)勢，這和限購政策環(huán)境下購房者入市節(jié)奏被打亂是有關(guān)聯(lián)的；2012年在市場回暖的態(tài)勢下，供求兩方的入市節(jié)奏加快，相比2011年，成交量的上升力度更大；到了2013年，市場繼續(xù)火熱，呈現(xiàn)了供銷兩旺的良好態(tài)勢；而在2014年，供求雙方的入市節(jié)奏要低于2013年，但相比2010年-2012年要好。

    在此市場背景下，35城樓市的庫存規(guī)模整體上一直處于攀升態(tài)勢。直至2014年12月份，35個城市中有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州、南京和九江3個城市庫存同比增幅分別達到77.8%、54.0%和46.0%。

    “顯然，房地產(chǎn)的高速增長期已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在土地成本越拍越高，開發(fā)商資金壓力過重，而在供大于求的市場擠壓下，一些房企將面臨被并購消失的命運。”某房企高層向本報記者直言，若對回款率、負債率等財務(wù)指標(biāo)把控不嚴(yán)，即使是規(guī)模達到幾百億元的房企也會出現(xiàn)問題。

    房企去庫存壓力仍不低

    據(jù)上述報告顯示，截至2014年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900萬平方米、20075萬平方米和4149萬平方米，環(huán)比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

    而從存銷比情況來看，2014年12月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6個月、13.7各月和21.2個月。對此，嚴(yán)躍進認(rèn)為，總體上看，一線城市去庫存速度要快于二線城市，二線城市則快于三線城市，但三類城市走勢基本一致。尤其從目前來看，一、二線城市的存銷比數(shù)值相對較小，這使得2015年此類城市房價止跌反彈的跡象變得越來越明顯。

    更重要的是，從同比增幅看，一線城市庫存規(guī)模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。而從另一組中原地產(chǎn)監(jiān)測的數(shù)據(jù)也折射出房企2015年將要面臨的去存貨壓力。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計顯示，截至1月15日，37家上市房企公布2014年銷售業(yè)績，其銷售額總計為16625億元，上漲幅度為17%。

    但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉強調(diào)道，雖然銷售總業(yè)績大幅上漲近兩成，但這些企業(yè)完成年度任務(wù)情況非常差，近六成房企均為完成年度銷售目標(biāo)。

    鑒于此，多位房企高層均認(rèn)為，盡管政策疊加會釋放一些利好，但2015年對開發(fā)商來說仍不是放松時刻，2013年大量拿地，加之2014年難以消化存貨的市場局面，不少企業(yè)將把2014年預(yù)計推向市場貨量集中在2015年釋放，這將加重房企2015年的去存貨壓力，因此，“去庫存”仍是今年房企的重要任務(wù)。