房企養(yǎng)老社區(qū)銷售不爭氣 保監(jiān)會(huì)忙查險(xiǎn)企養(yǎng)老用地

    近兩年來，在巨大養(yǎng)老缺口的驅(qū)動(dòng)下，房企、險(xiǎn)企在養(yǎng)老領(lǐng)域“高歌猛進(jìn)”，鮮有養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)滯銷或虧損，此次房企出現(xiàn)的滯銷或?yàn)楦黝惿孀沭B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)敲響警鐘。

    近期，有媒體曝出，某房地產(chǎn)企業(yè)首個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目陷入停滯狀態(tài)，原項(xiàng)目338套房間只預(yù)訂出64套，占比不到20%，養(yǎng)老社區(qū)開始出現(xiàn)滯銷。

    近兩年來，在巨大養(yǎng)老缺口的驅(qū)動(dòng)下，房企、險(xiǎn)企在養(yǎng)老領(lǐng)域“高歌猛進(jìn)”，鮮有養(yǎng)老社區(qū)出現(xiàn)滯銷或虧損，此次房企出現(xiàn)的滯銷或?yàn)楦黝惿孀沭B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)敲響警鐘。

    而隨著越來越多的險(xiǎn)企入局，險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)引起了保監(jiān)會(huì)的注意。事實(shí)上，就在上述房企項(xiàng)目滯銷消息出現(xiàn)后不久，保監(jiān)會(huì)為全面掌握保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)投資、運(yùn)營等情況，滿足保險(xiǎn)監(jiān)管部門對保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的監(jiān)管需求，在去年12月31日下發(fā)了《保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計(jì)制度》，將險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)涉及的62項(xiàng)指標(biāo)納入監(jiān)管。

    養(yǎng)老床位預(yù)訂情況成謎

    近年來，房企、險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)的消息不絕于耳，而各機(jī)構(gòu)養(yǎng)老社區(qū)的床位預(yù)訂情況以及入住情況則顯得“撲朔迷離”。

    記者所做的不完全統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，近兩年來，共有超過80家房地產(chǎn)企業(yè)、超過10家保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，其中上市公司超過35家。

    在房地產(chǎn)企業(yè)中，去年以來就有中茵股份、上實(shí)發(fā)展、億城投資、越秀地產(chǎn)、鳳凰股份、珠江實(shí)業(yè)、萬科、保利等企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。

    保險(xiǎn)公司中，有中國人壽、中國平安、新華保險(xiǎn)、中國太平等上市險(xiǎn)企介入養(yǎng)老地產(chǎn)，此外，泰康人壽、合眾人壽、復(fù)星保德信、前海人壽等險(xiǎn)企也已經(jīng)投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

    據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機(jī)約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。而在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，中石化、首鋼等大型央企也在跨界進(jìn)入這一領(lǐng)域。

    盡管房企、險(xiǎn)企積極押寶養(yǎng)老地產(chǎn)，但各機(jī)構(gòu)對入住情況則諱莫如深。

    記者就養(yǎng)老社區(qū)預(yù)訂情況咨詢多家險(xiǎn)企相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)，均未得到詳細(xì)入住情況，而其他涉足養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企也沒有公開相關(guān)入住信息。

    值得關(guān)注的是，上述滯銷養(yǎng)老社區(qū)的養(yǎng)老模式，與國內(nèi)險(xiǎn)企推行的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式較為相似，滯銷無疑對國內(nèi)的險(xiǎn)企、房企具有一定的借鑒意義。

    資料顯示，上述陷入停滯項(xiàng)目占地面積21.85畝，建筑面積32594平方米，項(xiàng)目包括1棟公寓、4棟洋房共計(jì)388間房，定位為首席養(yǎng)生養(yǎng)老第一居所，是集居住、生活、療養(yǎng)、健康、休閑為一體的專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。目前，該項(xiàng)目對外銷售的會(huì)員卡基本退還給了業(yè)主，推崇的會(huì)員制模式也改為僅針對本區(qū)域老人的長租模式，全國連鎖互換會(huì)員制模式暫停。另外，該房企在山東淄博、重慶、江西等地的項(xiàng)目也出現(xiàn)類似情況。

    與目前國內(nèi)險(xiǎn)企養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目類似的是，上述房企項(xiàng)目也采用只租不售的模式，采用會(huì)員制管理模式來經(jīng)營管理。在配套方面也和不少險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)不分伯仲，如項(xiàng)目設(shè)有舞蹈、書法、老年大學(xué)等配套設(shè)施，有完善及時(shí)的醫(yī)療保健配套，包括全國三甲醫(yī)院、各科名醫(yī)、海外機(jī)構(gòu)等醫(yī)療體系，以及獨(dú)立建設(shè)的專業(yè)化的護(hù)理院。

    4月開始上報(bào)一季度情況

    自保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》以來，不少手握巨資的保險(xiǎn)公司已提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，隨著越來越多的險(xiǎn)企入局，險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)引起了保監(jiān)會(huì)的注意。

    事實(shí)上，就在上述房企項(xiàng)目滯銷消息出現(xiàn)后不久，保監(jiān)會(huì)為全面掌握保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)投資、運(yùn)營等情況，滿足保險(xiǎn)監(jiān)管部門對保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的監(jiān)管需求，在去年12月31日下發(fā)了《保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)統(tǒng)計(jì)制度》（下稱《制度》），將險(xiǎn)企投資養(yǎng)老社區(qū)涉及的62項(xiàng)指標(biāo)納入監(jiān)管。該制度從2015年1月1日起正式實(shí)施，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)于2015年4月開始報(bào)送2015年一季度情況。

    保監(jiān)會(huì)此次下發(fā)的《制度》，將險(xiǎn)企涉足養(yǎng)老社區(qū)的四大領(lǐng)域納入監(jiān)管范圍：一是保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的基本情況，包括投資、建設(shè)、地理位置等方面；二是養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營情況，主要反映保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目中已運(yùn)營項(xiàng)目的主要情況；三是參與投資養(yǎng)老社區(qū)情況，主要反映保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與投資養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的情況；四是保險(xiǎn)產(chǎn)品關(guān)聯(lián)養(yǎng)老社區(qū)情況，主要反映與保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)或其他養(yǎng)老社區(qū)關(guān)聯(lián)的保險(xiǎn)產(chǎn)品的具體情況(即投保人購買特定保險(xiǎn)產(chǎn)品后，保單持有人及利益相關(guān)人獲得即期或未來入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利或者可能性)。

    從62項(xiàng)具體細(xì)化指標(biāo)來看，包括養(yǎng)老社區(qū)占地面積、實(shí)際床位、資金來源、投資方式、投資收益、保費(fèi)收入、已入住套數(shù)、簽約人數(shù)、運(yùn)營模式等方方面面，可謂對險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行“全面診斷”。

    保監(jiān)會(huì)也首次對保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行界定：“保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)是指由保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司或保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司投資并具有實(shí)際控制權(quán)，在一定地域范圍內(nèi)建立起來的集居住、養(yǎng)老和護(hù)理等多種功能于一體的綜合服務(wù)社區(qū)。部分保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)參與投資養(yǎng)老社區(qū)但對養(yǎng)老社區(qū)不具有實(shí)際控制權(quán)，這一類養(yǎng)老社區(qū)不屬于保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)，而是參與投資養(yǎng)老社區(qū)。”

    同時(shí)，保監(jiān)會(huì)也將參與投資養(yǎng)老社區(qū)納入監(jiān)管范圍，保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“本制度的統(tǒng)計(jì)范圍既包括保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)也包括參與投資養(yǎng)老社區(qū)”。