地王出房價漲時代結(jié)束 造“地段”成開發(fā)商新邏輯

    2009年，廣渠路10號地成交，富力城業(yè)主一夜?jié)q價5000元/ 平方米；2012年，海淀萬柳地王落槌，業(yè)主連夜違約坐地加價20萬元。而如今，剛剛誕生的豐臺白盆窯村新科地王卻未能引發(fā)市場的跟風(fēng)漲價，一些有漲價心思的業(yè)主全被中介給否定了。“現(xiàn)在的市場環(huán)境是地價不斷走高，而銷售速度卻在不斷降低，這樣的情況下無論是業(yè)主還是開發(fā)商都很難漲價。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　地王效應(yīng)減弱

　　面粉貴了面包就一定要漲價，曾幾何時一直是市場定價的鐵律，但是在面對現(xiàn)如今的市場，敢有這樣心思的業(yè)主越來越少。

　　“我在網(wǎng)上看到了86.25億元新地王拍出的消息，這塊地剛好在我所居住小區(qū)的南側(cè)，因為我們家的三居室也在出售，就給中介公司打電話問了這事，本來我想著漲點價格，中介跟我說小區(qū)成交量很小，而且成交客戶大多以剛需小戶型為主，買這種大戶型的客戶很少，建議我不要漲價。”居住在益辰欣園的業(yè)主楊女士向記者介紹道。

　　據(jù)她介紹，南邊(白盆窯村)這塊地空著有兩三年了，一直用圍墻圍著，花鄉(xiāng)這一區(qū)域一直在施工，一直落后于北京其他城區(qū)的豐臺也開始高速發(fā)展了。

　　記者來到了位于豐臺區(qū)新村一里附近的一家二手房門店，一位工作了六年的經(jīng)紀(jì)人小夏告訴記者，白盆窯村86.25億元地塊拍出后，周邊的幾個小區(qū)如益辰欣園、億城天筑、怡?；▓@等都有業(yè)主打電話過來詢問，全有漲價的意思，但是全被公司攔下。離此地塊最近的小區(qū)是益辰欣園和億城天筑，其中益辰欣園的均價在2.8萬元/平方米左右，而億城天筑主流的三居室戶型成交均價約3.5萬元/平方米。

　　他認(rèn)為，目前市場形勢并不樂觀，一個地王的出現(xiàn)很難再引發(fā)房價的大幅上漲。不僅如此，記者發(fā)現(xiàn)幾年前，一條政策、一塊高價地、一條地鐵線全能成為房價上漲的借口，甚至出現(xiàn)過業(yè)主在家召開現(xiàn)場拍賣會，買家價高者得的盛況，而現(xiàn)如今不僅地王的效應(yīng)在弱化，政策的影響也在降溫，如今年的“9·30”新政和降息只是在成交量上了起到了促進作用，沒有一個項目敢漲價的。

　　“現(xiàn)在購房者更看重項目本身和周邊配套，目前區(qū)域內(nèi)的交通、醫(yī)療、教育等資源都在不斷地改善，再加之地王的出現(xiàn)，未來房價增長空間還是可期的，不過需要一段的時間。”小夏表示。

　　房企的邏輯

　　在李嘉誠的投資邏輯中地段是第一位的，而面對北京供地外移、地段邏輯失效的情況下，人為地制造“地段”就成為了開發(fā)商的新邏輯。

　　從朝陽的孫河到通州的臺湖，再到大興的亦莊以及門頭溝的新城，再到今年初的豐臺，開發(fā)商們通過抱團進入、抬升區(qū)域品質(zhì)的辦法來打造新城而彌補地段上的不足。

　　1月7日下午，華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元競得北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，溢價率22%，刷新北京總價地王紀(jì)錄，樓面價達到了3.8萬元/平方米。盡管與此前的西局花鄉(xiāng)地塊價格還有很大差距，但是對比周邊區(qū)域在售新舊房3萬元/平方米的均價，依然是面粉貴過了面包。

　　記者了解到，進入2015年以來，豐臺區(qū)已經(jīng)連續(xù)出讓3塊土地，1月5日招商華潤聯(lián)合體以86.9億元摘得豐臺區(qū)兩塊土地，1月7日華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元摘下豐臺花鄉(xiāng)地塊，剛開年豐臺區(qū)土地出讓金額就已達到173.15億元，幾乎被遺忘的豐臺區(qū)域，引起了業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注。

　　記者從北京市國土局了解到，從2012年至今，豐臺區(qū)共計成交了26塊經(jīng)營性用地，供地面積高達383萬平方米，總出讓金額683億元，經(jīng)營性用地樓面價格從7115元/平方米飆升到目前的22877元/平方米。其中住宅類土地166.2萬平方米。

　　而今年區(qū)域內(nèi)還將有至少6塊土地上市，其中不乏麗澤商務(wù)區(qū)、西局、石榴莊等黃金位置的地塊。

　　樓市的新尷尬

　　被開發(fā)商硬生生抬高的地價卻面臨市場難以接受的尷尬境地，按照地價制定的房價必然成為曲高和寡的空中樓閣。

　　2013年，中糧以5萬元的價格拿下了孫河地王，時至今日，龍湖和泰禾的兩個項目已然進入了封關(guān)階段，該項目才對外公布了入市計劃；同樣首開以近6萬元斬獲的亦莊地王，也遲遲不見上市的消息。

　　“現(xiàn)在的土地市場就是一場擊鼓傳花的游戲，不斷地靠抬地價來促進房子的銷售，最終的結(jié)果就是先入市的項目獲得了有速度沒有利潤，后入市的項目有利潤沒速度，兩相一比，其實是一樣的。”一位銷售總監(jiān)表示。

　　其實縱觀此前的東壩、臺湖、亦莊、孫河等因為土地市場火爆而炒熱的區(qū)域，現(xiàn)在全面臨去存的壓力，未來的豐臺亦是如此。

　　記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，去年11月燕西華府18棟樓的245套住宅取得了銷售許可證，而截至昨日只銷售了245套。同樣，區(qū)域內(nèi)目前售價最高的紫辰院(樓盤資料)項目，目前價格接近7萬元/平方米，而該項目去年1月入市的299套房源截至昨日只網(wǎng)簽了55套。

　　“豐臺區(qū)域內(nèi)的房屋供應(yīng)量一直不高，區(qū)域發(fā)展相對溫和。”對于豐臺樓市，亞豪機構(gòu)研究總監(jiān)郭毅向記者表示。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，從2012年到2014年豐臺區(qū)的住宅成交面積為153.09萬平方米，銷售均價從2012年的23331元/平方米漲到了2013年的27464元/平方米，再漲到目前的31048元/平方米。

　　“2014年豐臺區(qū)銷售套數(shù)僅為2716套，不足2013年的一半，但是潛在供應(yīng)量卻在不斷增長，特別是區(qū)域內(nèi)一些10萬元/平方米的項目將在今年上市，相對目前區(qū)域均價三四萬元的水平而言可謂是坐了火箭。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　記者了解到，目前圍繞著豐臺區(qū)的三環(huán)至四環(huán)區(qū)域正在進行整體改造升級，區(qū)域正處于火熱的拆遷中，市場缺乏高端項目的發(fā)展基礎(chǔ)。

    “今年的樓市相對于去年，商品房的降溫可能更加明顯，主要是由于地價的不斷上漲導(dǎo)致開發(fā)商的定價普遍高漲，直接引發(fā)了市場由于價格突漲的滯銷。”郭毅表示。