房貸新利率執(zhí)行標準不同 需及時與貸款銀行溝通

    跨入2015年，不少購房者收到了銀行關(guān)于降息后利率調(diào)整的信息。從2015年元旦開始，大部分銀行對購房人執(zhí)行央行降息后的新貸款利率，購房人月供也將隨之發(fā)生變化。但是也有不少購房者發(fā)現(xiàn)，自己的月供并沒有減少。專家表示，對于大部分正在還貸中的購房人來說，新利率執(zhí)行時間會以1月1日開始，但是也有一部分按年調(diào)息的購房人是以自然年簽署的月份開始調(diào)整利率，因此老房貸們究竟何時開始執(zhí)行最新利率，還要看自己買房時與銀行簽訂的貸款合同。

    ■案例

　　1 按自然年周期調(diào)息

　　邱小姐今年36歲，2010年5月份她貸款買了一套70平米的兩居室，當時貸款100萬，因為個人資質(zhì)較好，所以享受到了9折優(yōu)惠，她和銀行簽訂貸款協(xié)議時的調(diào)息方式選擇的是按自然年周期調(diào)息。眨眼2014年即將過去，對于邱小姐這樣的房貸族來說，在經(jīng)歷了2014年央行降息后，新的利率究竟該從何時開始執(zhí)行？是否還能享受到之前首套房利率的優(yōu)惠折扣？邱小姐對此十分關(guān)心。

　　專家解析：除了按年調(diào)息之外，很多購房人與銀行約定的都是滿一年或半年做、按次月或季度調(diào)整等其他方式。案例中邱小姐與銀行簽訂貸款合同時選擇的是按照自然年的周期來調(diào)整利息，所以新利率產(chǎn)生的時間應為次年同月，也就是說邱小姐要等到2015年的5月份，每個月的月供才會產(chǎn)生變化，按照央行降息后的新利率執(zhí)行。其次，像邱小姐這類的房貸族們，在貸款購房時享受到的9折優(yōu)惠利率次年仍將保留，并不會受到央行降息的影響，簽訂合同時享受到的折扣利率，無論今后央行加息或降息，折扣都不會發(fā)生變動。

　　2 按年調(diào)整利息

　　徐先生在去年8月下旬貸款買了一套潘家園的一居室，房屋面積55平方米，房價152萬元，她用商業(yè)貸款了106萬買房，與銀行簽訂的貸款合同是按年調(diào)息。2014年11月份央行突然降息，新年到了，對于2015年的月供變化徐先生并不是十分清楚。

　　專家解析：案例中的徐先生與銀行簽訂的合同是按年調(diào)息，所以降息后的新利率從次年1月1日起開始執(zhí)行。同時，由于銀行在最后一個月分段計息，例如徐先生每月還款時間為15日，那么在2014年12月16日到2014年12月31日這段時間，還款利息按照降息前的利率計算，2015年1月1日到2015年1月15日，這兩個時間段的月供是不同的，因此徐先生應仔細查看月供變化。

　　■應對“月供變化”的小貼士

　　專家提醒，購房者可采用以下幾個辦法來知悉自己的月供變化：

　?、偌皶r與貸款銀行溝通

　　盡管貸款銀行不會主動提醒借款人利率何時開始執(zhí)行，但是借款人在貸款后可以隨時通過手機綁定短信、電話、網(wǎng)站客服等與貸款銀行保持密切的聯(lián)系，與貸款銀行及時的溝通，了解自己的新利率從何時開始執(zhí)行。

　　②隨時注意月供變化

　　購房貸款的年限通常都長達20或30年，很多借款人在貸款后采用的都是在卡里充值固定數(shù)額后，選用銀行自動扣款，因此并不是隨時了解月供的變化。專家提醒借款人在央行去年降息后特別是年初這段時期應及時查看自身的月供變化。

　?、鄣阮~本金還款1月月供增加

　　對于申請等額本金還款的借款人來說，在1月的還款日之前最好提前存入一部分備用資金用來還款。貸款利率下降后，每月月供中的本金部分也會相應提高，所以很可能造成1月份的月供金額不降反增，到2月份時月供才真正減少，所以應提前在卡里存入一部分資金用來償還多出來的月供。

　　■專家解析

　　不同銀行在與購房人簽署貸款協(xié)議時所規(guī)定的利率調(diào)整時間也不同，購房者何時享受到降息的利好取決于當初與銀行簽訂的貸款合同。目前大部分銀行的貸款合同中采用的都是“按年調(diào)息”的方式，也就是說老房貸客戶要到次年1月1日起開始享受降息后的新利率，也有一種浮動利率周期調(diào)整，即按自然年調(diào)整利息的方式，是從次年的同月開始調(diào)整利率，因此有些購房人發(fā)現(xiàn)自己的月供并沒有減少，所以，房貸族們務必要仔細看清與銀行簽訂貸款細則，以免給自己帶來不必要的麻煩。