房企債務(wù)違約或現(xiàn)連鎖反應(yīng) 誰將是下一個佳兆業(yè)

    經(jīng)歷了當(dāng)家人辭職、房源遭封、合伙人退出等一系列負(fù)面新聞后，日前佳兆業(yè)爆發(fā)債務(wù)違約危機。業(yè)內(nèi)人士表示，房價在下跌時房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過高，隨時有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。佳兆業(yè)債務(wù)事件很可能不會是個例，未來很可能有企業(yè)步佳兆業(yè)的后塵，從而影響市場對內(nèi)房債券的信心。屆時，內(nèi)地房企的融資環(huán)境可能變得更嚴(yán)峻。

　　佳兆業(yè)成“黑天鵝”

　　1月12日晚間，墜落中的佳兆業(yè)向外界釋放出一則求生訊息：匯豐銀行對其豁免債務(wù)違約。

　　然而，畢竟違約已成事實。

　　1月8日，一筆總金額5億美元10.25%的2020年票據(jù)當(dāng)日本應(yīng)該付出半年利息，約2300萬美元。佳兆業(yè)稱，當(dāng)日并未償還。美元債息未按期兌付讓佳兆業(yè)成為首家美元債違約的內(nèi)地房企。專家分析，高息票據(jù)金額高、無擔(dān)保、期限長，而且用途無管制，而一旦違約極易引發(fā)即時清償。

　　債資信評估有限責(zé)任公司評級業(yè)務(wù)部馬小明認(rèn)為，佳兆業(yè)債券違約事件在一定程度上引發(fā)了債券市場的部分憂慮及關(guān)聯(lián)反應(yīng)，其已導(dǎo)致其他內(nèi)地房企相關(guān)美元債券收益率大幅飆升。同時，若佳兆業(yè)后續(xù)觸發(fā)交叉違約條款，或?qū)⑦M一步抬升房企海外融資成本。

　　事實上，佳兆業(yè)違約作為行業(yè)“黑天鵝”事件的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)過往經(jīng)驗，每年1月為內(nèi)房企業(yè)發(fā)債高峰期，而近日不少內(nèi)地開發(fā)商都表示在考慮發(fā)債“暫緩”，預(yù)計春節(jié)前不會有太多房企發(fā)債。

　　而德意志銀行則明確表示，佳兆業(yè)的債務(wù)違約問題引起市場對非國有開發(fā)商的股票和債券市場的憂慮，或影響行業(yè)未來3-6個月的融資情況。

　　但利得金融服務(wù)集團品牌市場合作部總監(jiān)談佳隆則表示，房地產(chǎn)企業(yè)融資杠桿較高的行業(yè)特性突出，因此局部性出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約是市場“出清”的正常表現(xiàn)，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)融資成本會普遍上升。

　　房企生存環(huán)境逆轉(zhuǎn)

　　“環(huán)境變化是房企面臨債務(wù)危機的重要原因。”中國社科院金融研究所研究員易憲容分析，國內(nèi)房企目前面臨著幾個方面的夾擊。一是美元強勢緊縮，海外融資成本上升。二是房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，國內(nèi)金融機構(gòu)對房企貸款收縮。同時，影子銀行讓企業(yè)的融資成本過高，也有可能成為壓垮房地產(chǎn)企業(yè)的最后一根稻草。

　　易憲容表示，該事件可能是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的普遍現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整向深度及廣度發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的各種債務(wù)風(fēng)險都可能暴露出來。事實上，這也是去年10月政府突然出臺房貸新政及降息的目的所在。

　　對此，談佳隆分析，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)違約的主要原因是融資杠桿較高，使得企業(yè)的負(fù)債率較高導(dǎo)致的，高杠桿融資在經(jīng)濟上升周期會擴大效益，而經(jīng)濟進入平穩(wěn)期甚至下降期則會導(dǎo)致現(xiàn)金流的緊張，這是部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約的根本原因。未來銷售回款的能力差、回款慢、負(fù)債高的企業(yè)壓力會比較大。

　　閩系房企高負(fù)債遭聯(lián)想

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，佳兆業(yè)此次違約風(fēng)波或?qū)⒅皇潜揭唤?。其中，高?fù)債率也是企業(yè)面臨違約風(fēng)險的一個重要原因。

　　據(jù)克而瑞研究中心的一份研究報告指出，去年三季度，房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率在100%高位上環(huán)比企穩(wěn)，而不同規(guī)模的房企顯著分化?？傮w上，大房企負(fù)債率和負(fù)債結(jié)構(gòu)全面優(yōu)化，但中型房企負(fù)債率繼續(xù)惡化，小房企凈負(fù)債率在高位徘徊。

　　萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團4家大型房企截至去年三季度末的凈負(fù)債率水平處于62%的低位，萬科的凈負(fù)債率僅為26.2%。相比之下，中糧地產(chǎn)、華僑城、金融街、金科等15家中型房企凈負(fù)債率為137%，環(huán)比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企凈負(fù)債率109%，環(huán)比微增1個百分點。

　　近年來擴張迅猛的兩家閩系房企的凈負(fù)債率更是高達546%和454%，環(huán)比均激增約70個百分點，同比均飆升約300個百分點。

　　以其中一家為例，由于斥巨資拿地且擴張迅猛，該企業(yè)的資金及負(fù)債率一直是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。該公司去年在營收和凈利潤增長放緩之際，公司借款卻又有所增加。去年三季度期末的短期借款為64.66億元，長期借款額度也高達253.8億元，其中短期借款比半年時的71.87億元有所減少，但長期借款比半年時的249億元增加了4.8億元。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，該公司去年逆勢拿地，而高價地數(shù)量為數(shù)不少，是讓其負(fù)債率不斷的重要原因。同時，該公司開發(fā)了相當(dāng)多的高端樓盤，受市場低迷所限也影響了其回款速度，隨著該公司債務(wù)兌付期的來臨，未來必將面對越來越大的違約風(fēng)險。

　　恒盛或成下一個佳兆業(yè)

　　誰將成為下一個面臨債務(wù)違約的房企正在成為新一輪樓市的猜想。

　　而近日負(fù)面新聞纏身的恒盛地產(chǎn)被預(yù)測將成為下一個佳兆業(yè)。目前恒盛地產(chǎn)多個項目陷入多起訴訟，多個民間借貸者及數(shù)家信托公司受到牽連，違約風(fēng)險正在累積。

　　資料顯示，恒盛地產(chǎn)的海外債券正在變?yōu)槔鴤Ｆ?018年到期的一只債券已經(jīng)連續(xù)4個月下跌，目前已經(jīng)跌至每1美元面值為68美分的水平。違約風(fēng)險正在累積。國際投資者已經(jīng)對恒盛地產(chǎn)的基本面產(chǎn)生了深深的擔(dān)憂。

　　這家曾風(fēng)光無限的上海民營房企，在2009年和恒大、龍湖等企業(yè)在同一時間段上市，從上市初期年銷售額67億元一度沖至年銷售133億元規(guī)模，年度最高溢利達到36億元。但其勢頭從2012年開始急轉(zhuǎn)直下，到2014年中期僅銷售19億元并開始虧損，且半年虧損高達2.21億元。有跡象顯示，復(fù)雜的資本運作與關(guān)聯(lián)交易正在摧毀該公司。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期長、資金投入量大，而企業(yè)一般自有資金投入較少，現(xiàn)金流狀況受項目建設(shè)和銷售進展?fàn)顩r影響大，主要依靠外部資金及銷售回款滾動經(jīng)營。一旦房企遭遇不可控的突發(fā)事件，項目銷售回款將一定程度受阻，經(jīng)營資金鏈也會面臨較大考驗。同時，清晰的股權(quán)結(jié)構(gòu)、明確的責(zé)權(quán)利益，是一個企業(yè)平穩(wěn)運作的基石，過于復(fù)雜的運作模式，無論是人員還是項目出現(xiàn)問題，將導(dǎo)致整個企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)惡化，甚至企業(yè)信用狀況出現(xiàn)危機。

　　談佳隆分析，政府已明確支持房企采用多種金融工具改善房地產(chǎn)信貸供給，穩(wěn)定房地產(chǎn)需求端。為避免債務(wù)風(fēng)險集聚，需要進一步通過債券、基金等金融工具和產(chǎn)品多渠道籌集社會資金推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，將房地產(chǎn)蘊含的金融風(fēng)險有效、合理地向社會進行分散，使得風(fēng)險和收益定價更為合理，防范產(chǎn)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。