千萬豪宅頻遭瘋搶 上海樓市叫板“10萬元/平米”

    入秋的上海樓市，在豪宅項目上尚無調整跡象，相反，在中國證券報記者探訪的多個項目處，“售罄”或“尾盤”兩個詞語頻頻出現。

    9月25日，由李嘉誠旗下企業(yè)開發(fā)的單價10萬元以上的“四季雅苑”項目，67棟獨立別墅在開盤當天早上就被搶購一空，這個毗鄰8月剛剛創(chuàng)出上海豪宅銷售紀錄——星河灣項目的別墅群，以單價高出前者一倍的價格，推動了沉寂近一月的上海豪宅市場重新白熱化。

    四季雅苑項目每套別墅總價均為2千萬元以上，以此計算，大約有13.4億元左右的購房資金沉淀其中，相當于一個一次推盤量高達3萬平方米(此前市場上許多樓盤一次推盤量不過100-200套，總面積不超過2萬平方米)、每平方米單價達4萬元的高檔住宅項目的銷售額總和。高端住宅的吸金能力可見一斑。

    資深市場人士昨天透露，此次四季雅苑項目的主要業(yè)主均為內地企業(yè)家，其中又以長三角民營企業(yè)家居多，預計占買家總量近七成。

    短暫的沉寂

    今年以來漸熱的上海高端物業(yè)市場，在8月曾經達到一個小高峰。8月上市的豪宅中，單位報價5萬元左右的星河灣和黃浦灣上市不久就被搶購一空，星河灣成交了255套房源，平均每套1438萬元；黃浦灣成交了59套，平均每套1608萬元。受其推動，上海房價在金融危機造成的經濟逆勢中終于創(chuàng)出了19603元/平方米的歷史最高水平，比上一個高峰——2008年6月創(chuàng)下的17483元/平方米高出12%。

    不過，經歷了8月的豪宅熱之后，9月初的上海豪宅市場有所降溫。9月前24天，單價4萬元以上的豪宅僅成交了118套，只相當于8月同期480套的三成。直至四季雅苑的上市熱銷，再次掀起豪宅入市高潮。而且此輪新上市的豪宅單價多在10萬元左右、總價多在2千萬元以上，價格又比“兩灣”再上一個臺階。

    9月25日下午，從四季雅苑售樓處出來的買家中多有悶悶不樂者。原來，由于該項目全部67棟獨立別墅開盤當天早上就被搶購一空，隨后趕來的購買者均撲了一個空。一位浙江籍企業(yè)家表示，自己只好先預定后續(xù)項目中即將推出的聯(lián)排別墅。這一銷售速度，幾乎是一個月前創(chuàng)下開盤當日銷售40億元紀錄的星河灣項目的歷史重演。那天，許多來自南方的企業(yè)家由于臺風耽擱而晚到，結果只好面對“售罄”的售樓處。

    值得關注的是，與去年房地產低谷時期李嘉誠將部分上海項目改租為售的做法一致，四季雅苑也是從原先租金高達3-8萬元/月的出租項目翻新改造而來。與此同時，包括綠寶園、中房森園別墅、嘉里華庭等大量樓盤也均不約而同采取了“改租為售”的策略。

    井噴的新豪宅

    四季雅苑的熱銷，是上海秋季豪宅市場的縮影和引子。在快速出售和大量保值資金需求的推動下，上海豪宅市場還在風起云涌，更多的項目正在積極上市亮相。

    記者昨日從房地產研究機構“易居中國”獲得的資料顯示，9月下旬，東郊花園推出二期28棟獨立別墅，總價3000-6000萬元，單價高達9-11萬元/平方米。在其前一周，張江紫園推出了58棟總價1000-2000萬元的獨立別墅。另外，上海紫園近期也推出一批新房源，報價最高的一棟超過1億美元。在上海馬橋別墅社區(qū)，綠城玫瑰園正在推其最后十多棟“尾盤”獨立別墅，其中有4棟價位在6000-9000萬元的頂級別墅。一些在售的豪宅“老盤”如白金灣府邸、尚海灣豪庭也都開始向10萬元/平方米沖刺。而早就以“中國第一豪宅”自居的湯臣一品也是水漲船高，其新一批C棟高區(qū)房源的售價開始向12萬元/平方米以上邁進。

    據該機構人士統(tǒng)計，今年國慶節(jié)前后，上海累計將有13個樓盤或別墅的報價達到或超過10萬元/平方米的單價，標志著上海豪宅市場“十萬元”標桿時代的到來。

    房地產分析師薛建雄表示，上海高端物業(yè)的提價已經形成比肩效應，即新老樓盤之間價格的互相推動。2008年5月開盤的“白金灣府邸”在過去一年多時間里的每平方米實際成交均價在2.4-7.2萬元之間，然而進入8月后，其均價已經提高到11萬元/平方米，最貴的達到16萬元/平方米。在老樓盤“煥發(fā)青春”的影響下，許多新建高檔物業(yè)正在采取“別墅定制”等銷售方式尋求更高的總價和單價突破。

    忐忑的資金

    即使豪宅市場如此熱鬧，業(yè)內人士依然在強調豪宅的“稀缺性”和優(yōu)良項目的不足。而其背后，則隱藏著大量產業(yè)資金對于“稀缺性”帶來的保值增值效果的需求。

    在上海購置高端物業(yè)的一位江蘇企業(yè)家表示，資金在手中如燙手山芋，投資房產則一石多鳥。目前企業(yè)下游需求剛剛回暖，前期企業(yè)滾存以及從銀行新貸的大量資金進退兩難，如果此刻投資擴產風險太大。而購買房產后，如果今后信貸再次緊縮，可以用房產來抵押獲得貸款，回救實體企業(yè)；同時，由于目前利率優(yōu)惠，企業(yè)的收益可以輕松付息，不必過多擔憂資金成本。此外，身份象征、家庭落滬等原因則是長三角企業(yè)家青睞上海豪宅的心理因素。

    薛建雄表示，多數購房的企業(yè)家手中的現金應該在近億元左右，才會出手總價動輒兩三千萬元的房產項目。這部分人群對于信貸資金的依賴并不大，因此也不容易受最近正在收緊的房屋信貸政策的影響，這是豪宅市場不受中低端市場目前量價齊縮影響的原因之一。

    合富置業(yè)總經理袁敏杰表示，豪宅的保值能力比普通住宅高10%-20%，其投資者一般均為長期投資客。因此，投資豪宅成為一種“類金融”產品，比投資股票風險小，但收益則非常大。而且投資豪宅的客戶多為多次購買，如果市場調整，也不會急于出售，這也保證了豪宅價格的平穩(wěn)。

    袁敏杰表示，高端住宅后期價格還有上升的空間，因其總的供應量依舊比較少。中國證券報記者調查發(fā)現，目前上海別墅用地受到嚴格限制，目前上海容積率0.35以下的可建別墅用地總共為18塊，總面積218.7萬平方米，可建面積為40.19萬平方米，預期可建別墅總量僅為1000棟左右。不過薛建雄認為，由于今年上海動遷改造力度正在加大，此外新近拍得的“地王”項目也將進入開發(fā)期，明年上海市中心的高檔物業(yè)項目將大量出現，因此明年的上海高端物業(yè)市場將依舊風起云涌。