不動產登記并非房地產調控政策 別用其恐嚇房價

    近段時間，關于不動產登記的討論頗多。主流聲音似乎是：貪官們要拋房了，房價短期看要大跌了；而且，后面還會緊跟著出臺房產稅，持有多套房的富人們都會拋房，新增需求也會大幅萎縮，中國房價長期看也將熊途漫漫。果真如此嚴重與悲慘嗎？房地產專家楊紅旭撰文指出，中國房地產的黃金時代、暴利時代已經走遠，高凈值人群對于房產投資的熱情明顯下降。但如果一定將《不動產登記暫行條例》跟打壓房價址到一塊，甚至將其列為導致樓市崩盤的重要推手，只能是一種夸張化的觀點，也是一種無知的表現(xiàn)。

    首先，回顧此事歷程。2007年的《物權法》規(guī)定：國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。2013年3月，全國人大審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》，明確“建立不動產統(tǒng)一登記制度”。

    2014年7月，國務院常務會議討論《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，決定向社會公開征求意見。2014年11月，國務院公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。而且此事還沒完，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡；2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統(tǒng)一登記體系基本形成。

    其實，上述演變歷程透露出兩點重要信息：其一屬于立法所需，要想更好的保護居民的物權，統(tǒng)一登記是前提；其二屬于政府機構改革范疇，在不動產登記領域，以前政府部門多頭管理，以后由國土部牽頭統(tǒng)籌管理。

    另外，《不動產登記暫行條例》第一條，也清楚的界定了出臺條例的原因與目的：為整合不動產登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。這幾點與調控樓市、打壓房價沒有直接關系。

    所謂“整合不動產登記職責”。也即將原來分散在國土、房管、住建、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的職能，整合到由國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作。

    所謂“規(guī)范登記行為”。是指通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現(xiàn)不動產登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

    注意，很多人都把注意力集中于商品房。其實，過去十年，多數(shù)城市的商品房登記已經相對比較規(guī)范，未來規(guī)范的重點是非商品房領域、非城鎮(zhèn)建設用地領域，也即農村地區(qū)的宅基地、耕地、林地、海域等。這與城鎮(zhèn)地區(qū)的商品房價格變化，并多大關系。而在農村地區(qū)集體用地上，只有宅基地、自建房，并無一般意義上的“商品房”。

    所謂“方便群眾申請登記”。注意，是方便，而不是要求，更非強制。比如簡化申請程序，強調當場審查的原則；比如減輕申請負擔，規(guī)定登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求申請人重復提交；比如尊重申請人意思自治，規(guī)定登記機構將申請登記事項記載于登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

    這也就意味著，如果有些群眾沒有意愿將已有的房產、土地等進行登記，政府是不能強制要求他們登記的。比如，部分城里人購買的小產權房，部分貪官收受的房產，即便2015年3月1日正式實施《不動產登記暫行條例》后，仍然可以不申請登記，官方數(shù)據(jù)庫中仍然不能顯示他們擁有的這部分房產。

    所謂“保護權利人合法權益”。接著上面，有些群眾，可以繼續(xù)不把自己占有的不動產進行登記，但這些人的權利也不法律保護。比如，房產不能進行抵押，也不能進行合法轉售。這也正是法律的真諦，法制社會的價值也正在于此。對于已經登記的個人不動產，政府及工作人員負有保密責任，并非隨便什么人都可查詢別人的不動產登記資料。按照物權法的有關規(guī)定，只有權利人和利害關系人，才有權申請查詢。

    分析完上述四點，大家至少可以明白一點：《不動產登記暫行條例》的出臺，目的并非為了抑房價，也不是為了反貪。因此，對樓市和房價的沖擊，遠沒部分人預期的那么大。那么，難道就沒有一點點負面影響嗎？

    確實有。這得從另外一個角度分析。近兩年，官方頻提房地產調控長效機制。2014年多數(shù)城市放松限購和限貸，也表明過去幾年以行政干預為特色的臨時性調控，正向長效機制過渡。

    2014年3月出臺《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014－2020年)》，其中部分內容直接與房地產相關，尤其是在第七篇“改革完善城鎮(zhèn)化發(fā)展體制機制”中，包括“健全城鎮(zhèn)住房制度”一個章節(jié)，其中明確提出：健全房地產市場調控長效機制。這段內容較長，與房地產調控有關，而且這是官方第一次系統(tǒng)性的釋述“長效機制”。

    內容如下：“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。

    實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎的不動產統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。”

    上面這段話，其實把長效機制的內容與手段，講得比較明白。它主要包括四類政策工具：住房、土地、財稅、金融(對四個工具的分析本文不作展開)另外，建立一項制度(不動產統(tǒng)一登記)、實現(xiàn)一種聯(lián)網(wǎng)(全國住房信息)、推進一個共享(部門信息)，這三者具有內在聯(lián)系，如今就體現(xiàn)在《不動產登記暫行條例》中。

    先進行統(tǒng)一的不動產登記，才能形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫，然后有助于實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)系，而且登記信息將會實現(xiàn)國家、省、市、縣四級實時共享，以及與住房城鄉(xiāng)建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門實時互通共享，還有國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門互通共享。

    值得關注的是，在實行不動產統(tǒng)一登記制度之前，住建部已經在推進城市住房信息聯(lián)網(wǎng)了，只是步調較慢，2012年完成了40個主要城市信息聯(lián)網(wǎng)，2013年卻沒能按計劃實現(xiàn)500個城市的聯(lián)網(wǎng)。這也從側面說明：住宅登記制度遠比農村土地房屋登記制度完善，即便不出臺《不動產登記暫行條例》，照樣能夠最終完成500個城市的住宅信息聯(lián)網(wǎng)。

    這就又涉及到房產稅。很多人認為，《不動產登記暫行條例》是為開征房產稅做準備的。這是錯誤的觀點。只要住房信息實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，就能在全國開征比較健全的房產稅。退一步講，即便全國住房信息沒聯(lián)網(wǎng)，也能針對一個城市開征房產稅，重慶和上海不就如此嗎？況且，房產稅屬于地方稅種，將成為地方稅的主干。

    我認為，一個城市的政府只須根據(jù)一個家庭在本地區(qū)的住宅擁有情況征收房產稅即可，不一定非得根據(jù)這個家庭在全國擁有的住房套數(shù)征稅。因此，實行不動產統(tǒng)一登記，其實與開征房產稅，并無直接、必然聯(lián)系。房產稅的開征時點主要取決于立法進程，而與《不動產登記暫行條例》的實施基本無關。

    最后總結一下?！恫粍赢a登記暫行條例》是一項基本法規(guī)與制度，并不屬于房地產調控政策，其實施與房地產調控也無密切聯(lián)系，只是有利于房地產調控的長效機制建設，有助于更加科學、合理的制定調控政策與措施。

    另外，也與將來出臺的房產稅無直接關系。不得不承認，中國房地產的黃金時代、暴利時代已經走遠，高凈值人群對于房產投資的熱情明顯下降。但如果一定將《不動產登記暫行條例》跟打壓房價址到一塊，甚至將其列為導致樓市崩盤的重要推手，只能是一種夸張化的觀點，也是一種無知的表現(xiàn)。