一線樓市樂(lè)觀 三四線樓市供過(guò)于求前景堪憂

    由于一線城市商品房銷量占全國(guó)銷售的10%左右，目前市場(chǎng)對(duì)一線城市商品房銷售增速好轉(zhuǎn)爭(zhēng)議不大，但市場(chǎng)對(duì)三四線城市銷售好轉(zhuǎn)存在疑慮。主要是因?yàn)檫@些地方潛在供應(yīng)仍然太大，因此不可盲目樂(lè)觀。

　　2014年樓市低迷，但四季度大城市住宅成交量逆轉(zhuǎn)。30城數(shù)據(jù)顯示，12月成交量再創(chuàng)歷史新高，比樓市復(fù)蘇的2012年和繁榮的2013年同期還要高。市場(chǎng)反彈之強(qiáng)，讓不少看多的專家也感驚詫。一項(xiàng)關(guān)于一二線35個(gè)城市的房?jī)r(jià)預(yù)期的調(diào)查顯示，一年之后相比現(xiàn)在，認(rèn)為房?jī)r(jià)小漲的比例為51%，小跌的比例為28%。

　　對(duì)于2015年樓市和房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)紛至沓來(lái)，對(duì)于一二線城市的復(fù)蘇，看漲已經(jīng)成為普遍的聲音。地產(chǎn)專家楊紅旭直截了當(dāng)?shù)卣f(shuō)“2015年一線城市必漲”。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，2015年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累將會(huì)顯著減弱。而這一判斷主要是基于近期各項(xiàng)數(shù)據(jù)的回暖。在剛剛過(guò)去的這一年，進(jìn)入2014年10月后，全國(guó)樓市一改持續(xù)多月低迷的局面，成交量確實(shí)開始回升。其中，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市尤為明顯。從數(shù)據(jù)上看，CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，10月42個(gè)主要城市成交量達(dá)2416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)年內(nèi)新高。此外，從更能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的30個(gè)大中城市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)看，11月其同比增速轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì)，“2015年二季度統(tǒng)計(jì)局的商品房銷售面積當(dāng)月同比增長(zhǎng)也將轉(zhuǎn)正。鑒于商品房銷售回歸正增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資具有積極影響，2015年房地產(chǎn)投資增速可能超預(yù)期，同比增長(zhǎng)可能達(dá)到10%。”

    在系列政策微調(diào)的推動(dòng)下，自2014年10月以來(lái)，商品房成交面積增速確有改善，且這一勢(shì)頭仍在延續(xù)。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，30個(gè)大中城市商品房2014年10月、11月成交面積環(huán)比增速均達(dá)到10%，顯著強(qiáng)于往年同期均值。另外，去年12月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量較10月有所放大，為年內(nèi)新高，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在房地產(chǎn)銷售周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)附近，30個(gè)大中城市的局部的銷售數(shù)據(jù)比全局的數(shù)據(jù)反應(yīng)更迅速。

　　那么，一二線城市銷售好轉(zhuǎn)，是否會(huì)帶動(dòng)三四線城市好轉(zhuǎn)?

　　由于一線城市商品房銷量占全國(guó)銷售的10%左右，目前市場(chǎng)對(duì)一線城市商品房銷售增速好轉(zhuǎn)爭(zhēng)議不大。2014年11月北上廣深商品房銷售面積同比增長(zhǎng)13%，但市場(chǎng)對(duì)三四線城市銷售好轉(zhuǎn)存在疑慮。專家認(rèn)為，根據(jù)過(guò)往數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前一線城市銷售回暖，可能是三四線城市銷售好轉(zhuǎn)的前兆。背后的邏輯可能是，貨幣政策是總量政策，如果貨幣政策變化，對(duì)不同等級(jí)的城市的銷售均會(huì)有影響。三四線城市今年下半年很可能也會(huì)走出上行趨勢(shì)，但應(yīng)注意的是，由于這些地方潛在供應(yīng)仍然太大，因此不可盲目樂(lè)觀。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就表示不是十分看好三四線城市地產(chǎn)的前景，他坦言，未來(lái)只有20%的城市住房具有投資價(jià)值，而這20%更多會(huì)出現(xiàn)在一二線城市，即便房貸政策出現(xiàn)微調(diào)，受益的也就是這20%。