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社科院報告:樓市限購政策或?qū)⑷嫱顺?/h1>
2015-01-12 08:35:43 來源:人民日報海外版 【 瀏覽字號:

    房地產(chǎn)市場在2014年末出現(xiàn)企穩(wěn)跡象之后,2015年能否繼續(xù)回暖受到市場廣泛關(guān)注。由中國社科院發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2014-2015)》指出,2015年房價將以軟著陸為主,限購政策可能全面退出,一線樓市有望在下半年出現(xiàn)復蘇。從長期來看,房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)時間更長、速度更慢、程度更深的L形調(diào)整,中速增長或?qū)⒊蔀闃鞘形磥戆l(fā)展的新常態(tài)。

    調(diào)整仍是樓市主基調(diào)

  中國樓市的全面下行趨勢在2014年逐步得到確認,一二線和三四線樓市走勢分化顯著。中國指數(shù)研究院發(fā)布報告指出,2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。受早期拿地、新開工量較大影響,市場供應量增加,需求入市放緩,在供大于求的壓力下,房價結(jié)束2013年的上漲趨勢,大多數(shù)城市住宅均價出現(xiàn)下跌,不同城市價格走勢分化明顯。

  在當前整體呈現(xiàn)疲軟的大背景下,繼續(xù)調(diào)整將是今年樓市的主基調(diào),房價很難在短時間內(nèi)大幅反彈。城市與競爭力研究中心主任、住房綠皮書主編倪鵬飛表示,今年住房市場將呈現(xiàn)雙重分化的趨勢:首先,一二線和三四線城市的分化調(diào)整,一二線城市需求旺、消化快,調(diào)整時間較短;三四線城市需求弱、供給多、消化慢,調(diào)整時間較長。其次,短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化。從目前的局勢來看,仍存在短期調(diào)整的可能性,而長期的調(diào)整則需要很長一段時間。在雙重分化的狀態(tài)下,調(diào)整難以走出衰退的態(tài)勢,整體呈現(xiàn)出乏力表現(xiàn)。不過,部分一二線城市,特別是一線城市的調(diào)整和回暖在2015年有可能實現(xiàn)。

  去庫存仍是首要任務

  事實上,在系列政策微調(diào)的推動下,一線樓市成交量在2014年四季度迎來“暖冬”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,去年12月,全國54城市合計住宅簽約套數(shù)達到31.8萬套,創(chuàng)下2014年全年的單月最高紀錄,其中一線城市達到5.37萬套,環(huán)比上漲幅度達到38%。

  對此,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,樓市自去年10月份成交量開始反彈之后,12月份更是創(chuàng)下新高。因此,可以認為整個大城市的成交量已經(jīng)開始明顯復蘇,最低迷的時候已經(jīng)過去。

  然而,樓市成交量在2014年底出現(xiàn)的“翹尾”,并未完全緩解市場存量巨大的庫存壓力,樓市基本面尚未出現(xiàn)實質(zhì)性好轉(zhuǎn)。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看,一線城市及部分二線城市去庫存化周期回落至合理區(qū)間,但庫存壓力仍然較大,市場去庫存化周期在15個月以上,市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍占大多數(shù)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,2014年最后兩個月的沖刺,大部分企業(yè)完成年度目標情況并不理想。預計后續(xù)公布業(yè)績的房企完成年度任務的比例更低,全年完成年度任務的企業(yè)占比較少。2015年大部分房企的銷售任務制定將非常謹慎,房企在今年的經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。

  限購政策或?qū)⑷嫱顺?/strong>

  在樓市低迷之際,全國各地陸續(xù)給限購限價的調(diào)控政策松綁,46個曾經(jīng)出臺限購令的城市,如今僅剩北上廣深及三亞5個城市仍在堅守。而去年底有關(guān)上海即將放松限購政策的傳言,更讓市場對一線城市全面退出限購令產(chǎn)生期待。

  在倪鵬飛看來,一二線城市房價今年繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費轉(zhuǎn)變,仍在堅守限購的5個城市有望在年內(nèi)全面放開。有專家指出,樓市將更多地通過市場價格而非行政手段調(diào)節(jié)市場供求。

  “今年一線城市放松限購的可能性是存在的,但全面取消的可能性不大。” 偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,即使北上廣深等一線城市取消限購,這一政策對房地產(chǎn)市場整體的影響也是微乎其微的。

  事實上,即使限購令全面實現(xiàn)松綁,樓市也難再現(xiàn)過去“黃金10年”的高速增長。倪鵬飛認為,密集救市政策的推出雖然對緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用。但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環(huán)境下,即便政府強力刺激,房地產(chǎn)市場也將風光不再。因此,為應對住房市場的調(diào)整,政府首先需引導市場預期,加強宏觀調(diào)控,穩(wěn)定住房消費;其次,要加快改革,為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境;最后,要培育新的增長點,發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的促進作用。

 

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