樓市翹尾行情難擋庫存壓力 調(diào)整期房企業(yè)績承壓

    2014年樓市成交先抑后揚(yáng)，年底銷售的翹尾行情讓部分房企的經(jīng)營壓力得到緩解。不過，在披露全年銷售情況的15家房企中，仍有6家未能完成全年目標(biāo)。隨著樓市調(diào)整，房企的業(yè)績壓力也逐步顯現(xiàn)。滬深28家披露2014年年報(bào)預(yù)告的上市房企中，業(yè)績改善的不足半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來去庫存仍然是房企面臨的首要問題，房企毛利率也將面臨下滑的壓力。

    全年業(yè)績承壓

　　由于2014年前三季度樓市低迷、部分房企去庫存壓力加大等因素的制約，不少上市房企2014年業(yè)績受到極大影響。統(tǒng)計(jì)顯示，2014年前三季度上市房企整體業(yè)績同比下降3.32%，這一增速已經(jīng)創(chuàng)下上市房企2003年以來的三季報(bào)增速新低。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自2009年以來，滬深上市房企整體業(yè)績?cè)鏊僖恢北３衷趦晌粩?shù)的水平，而2014年業(yè)績?cè)鏊倩驅(qū)?chuàng)下2009年來的新低。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前滬深兩市已有28家上市房企披露了2014年年報(bào)預(yù)告。其中，預(yù)增及扭虧的房企只有13家，占比不足半數(shù)。受前三季度業(yè)績下滑的拖累，2014年上市房企整體業(yè)績?cè)鏊倩騽?chuàng)下2009年來的新低。

　　在2014年年報(bào)預(yù)增的10家房企中，陽光城、東華實(shí)業(yè)、上實(shí)發(fā)展等公司的預(yù)增幅度超過100%。陽光城預(yù)計(jì)2014年實(shí)現(xiàn)盈利13.03億元至15.64億元，同比增長100%至140%。公司稱，業(yè)績?cè)鲩L主要是子公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)可結(jié)算項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的收入增加所致。

　　東華實(shí)業(yè)1月8日披露的業(yè)績預(yù)告顯示，公司預(yù)計(jì)2014年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為5400萬元到6600萬元，與上年同期相比將增加113%到161%。業(yè)績?cè)鲩L的主要原因是公司廣州益豐花園項(xiàng)目在2014年度內(nèi)達(dá)到竣工結(jié)算的條件。

　　上實(shí)發(fā)展則在前三季度業(yè)績同比增長82.65%的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)公司2014年全年凈利潤同比增長100%以上，主要是上海豐啟置業(yè)有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益所致。中關(guān)村、天業(yè)股份、銀潤投資3家公司則預(yù)計(jì)2014年業(yè)績將實(shí)現(xiàn)扭虧。

　　此外，榮盛發(fā)展預(yù)計(jì)2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤約29.06億元至37.78億元，同比增長0-30%。榮盛發(fā)展管理層預(yù)計(jì)，2014年度公司項(xiàng)目生產(chǎn)、銷售進(jìn)度正常，公司結(jié)算面積、結(jié)算金額同比均有一定幅度的增長。

　　相比之下，由于結(jié)算收入下滑，有更多的房企預(yù)計(jì)2014年業(yè)績將出現(xiàn)下降或虧損。包括東方銀星、同達(dá)創(chuàng)業(yè)、榮豐控股、多倫股份在內(nèi)的多個(gè)房企全年預(yù)虧；粵宏遠(yuǎn)A、世榮兆業(yè)等公司的業(yè)績下滑幅度則預(yù)計(jì)超過50%。世榮兆業(yè)表示，由于2013年有股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益，而2014年沒有，公司業(yè)績預(yù)計(jì)下降97%到98%，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤1000萬元至1500萬元。

　　去庫存壓力仍在

　　經(jīng)歷前三季度的低迷，樓市在2014年四季度迎來“暖冬”，以一線城市為主的樓市銷售出現(xiàn)回暖，緩解了部分房企的經(jīng)營壓力。但整體來看，房企仍然面臨較大的去庫存壓力。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年12月，全國54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到31.8萬套，創(chuàng)下2014年全年的單月最高紀(jì)錄，其中一線城市達(dá)到5.37萬套，環(huán)比上漲幅度達(dá)到38%。

　　盡管2014年年底樓市成交出現(xiàn)“翹尾”，但市場(chǎng)人士對(duì)于樓市的預(yù)期卻并沒有因此“轉(zhuǎn)向”。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于限購政策取消、降息、房企沖刺銷售指標(biāo)等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場(chǎng)仍然有去庫存的壓力，維持“平價(jià)跑量”的特征，房企利潤率也難以保證，樓市基本面并沒有因?yàn)槟甑讟鞘新N尾行情而出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

　　事實(shí)上，今年前三季度，上市房企的整體銷售毛利率僅為32.99%，創(chuàng)下2008年以來的新低。包括萬科、招商地產(chǎn)、首開股份、榮盛發(fā)展在內(nèi)的多家房企的毛利率均較去年同期出現(xiàn)下滑。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，由于去庫存壓力加大，房企紛紛在2014年增加營銷力度，銷售費(fèi)用不斷攀升，導(dǎo)致房企毛利率出現(xiàn)下滑。

　　盡管2014年年末樓市出現(xiàn)回暖，但去庫存仍然是房企面臨的首要難題。從2014年12月份全國36個(gè)大中城市存銷比指標(biāo)來看，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區(qū)間，但庫存壓力仍然較大，市場(chǎng)去化周期在15個(gè)月以上、市場(chǎng)基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)。這意味著去庫存仍是樓市主旋律，房價(jià)仍面臨下行壓力。

　　樓市仍處調(diào)整期

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，目前公布2014年銷售業(yè)績的房企一共15家，富力、瑞安、金地商置、首創(chuàng)置業(yè)、五礦等6家房企均未完成年度銷售任務(wù)，瑞安完成的比例僅75%，其他完成任務(wù)的房企也僅僅是涉險(xiǎn)過關(guān)。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，2014年最后2個(gè)月的沖刺，大部分企業(yè)完成年度目標(biāo)情況并不理想。預(yù)計(jì)后續(xù)公布業(yè)績的企業(yè)完成年度任務(wù)的比例更低，全年完成年度任務(wù)的企業(yè)占比較少。

　　“以前的市場(chǎng)調(diào)整主要是政策變動(dòng)引起的，并不是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了供需相對(duì)平衡、甚至供過于求的局面，市場(chǎng)的波動(dòng)將加大。”張大偉預(yù)計(jì)，2015年大部分房企的銷售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎，房企對(duì)市場(chǎng)的看法整體偏平穩(wěn)，企業(yè)在2015年的經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。

　　目前，業(yè)內(nèi)人士對(duì)于2015年樓市及房企經(jīng)營的預(yù)期較為謹(jǐn)慎。“市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的主流觀點(diǎn)雖然沒有我們悲觀，但大都預(yù)期未來一年的表現(xiàn)乏善可陳。”瑞銀分析師表示，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將會(huì)繼續(xù)下滑。國泰君安分析師則認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)行業(yè)基本面將平穩(wěn)恢復(fù)，當(dāng)前地產(chǎn)股估值仍處于相對(duì)低位。Wind數(shù)據(jù)顯示，目前申萬房地產(chǎn)行業(yè)的市盈率(TTM)為20.7倍，在申萬28個(gè)一級(jí)行業(yè)中排在第21位。