土地總價新高誘發(fā)買房者漲價聯(lián)想 樓市利好猜想靠譜嗎

    新總價地王、公積金可貸120萬元、首套房利率88折， 2015年剛開局，樓市就顯得很不平靜。不平靜的表象下，會不會也是暗流涌動？關(guān)于利率、稅費、房價和限購政策，本報記者采訪了業(yè)內(nèi)專家，做了四大猜想。

　　引子：86億元　西南四環(huán)地塊總價創(chuàng)新高

　　起拍價最高、最貴自住房。昨天，備受關(guān)注的南四環(huán)外豐臺白盆窯村地塊落下重槌，以總價86.25億元被華潤首開平安聯(lián)合體競得。刷新了北京總價地王紀錄，成為北京新的總價地王。

　　根據(jù)公開文件，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊具體位置為：東至規(guī)劃張新路西紅線，南至規(guī)劃六圈路北紅線，西至規(guī)劃郭公莊路東紅線，北至規(guī)劃五圈南路南紅線，為豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造項目，用地性質(zhì)為居住、基礎(chǔ)教育用地，建筑控制規(guī)模41.9萬平方米，起拍價70.7億元。

　　值得注意的是，該地塊41.9萬平方米中，需配建16.3萬平方米的限價房和12.3萬平方米的自住房，前者銷售限價為1.7萬元，后者銷售限價為2.9萬元，被媒體稱為北京最貴自住房。除配建限價房、自住房外，再扣除6880平方米的教育設(shè)施，白盆窯地塊剩余可供銷售的普通商品房最多12.6萬平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，該地塊純商品住宅部分樓面單價約為3.8萬元。而其中一家拿地企業(yè)計算純商品住宅部分樓面價為3.2萬元。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶等代表的萬科也參與了昨天的競拍，但是萬科并沒有舉牌。競拍完成后，毛大慶表示，從2012年7月至今以來，北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元水平的地塊就有60余塊之多，3萬元以上的地塊也有近30塊。若今年二季度開始入巿，北京將有70多個項目開盤價格將在5萬元至7萬元及以上，且這些地塊多在五環(huán)或之外。D155

　　首套房利率能打85折？

　　“利率動，樓市就動。”利率被視為刺激樓市的主力因素。2014年，央行在9·30新政中提出，首套房利率最低可執(zhí)行85折。不過到目前，85折利率優(yōu)惠并未落實。

　　85折利率優(yōu)惠會出現(xiàn)嗎？業(yè)內(nèi)人士判斷并不一致。偉嘉安捷分析師吳昊告訴記者，從存貸比看，85折利率會出現(xiàn)存貸倒掛，銀行不會做賠本生意。但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉態(tài)度樂觀：“銀行攬儲手段很多，存息還是要低于貸息，85折利率的空間還是存在。”

　　營業(yè)稅免征期5年改2年？

　　相比于河南地稅執(zhí)行的直系親屬間可自行定價政策，二手房營業(yè)稅政策才是涉及到全部購房人的稅收政策。實際上，早在2014年底，市場就傳出財政部已就“營業(yè)稅免征期由5年改2年”的課題，召集北京大型二手房中介開了座談會，調(diào)研北京住房市場狀況。

　　營業(yè)稅免征期由5年改2年，就是由原來的滿五年二手房免征營業(yè)稅，變?yōu)闈M兩年二手房即可免稅。那么，“5改2”能否在今年推出？中原集團首席分析師張大偉表示，這種可能性是有的。清理和優(yōu)化過去五年房地產(chǎn)行政干預(yù)政策是大趨勢，以后樓市價格將更多地利用市場價格形成機制。“不過，央行的9·30新政推出才一個季度，至少要觀察效果后，政府部門才會考慮要不要繼續(xù)放松行政手段。”

　　房價真會大反彈嗎？

“從成交層面看，從去年第四季度起，市場成交量在逐步回升，預(yù)計今年整年都會維持穩(wěn)定；從地價層面看，新房的地價在逐步攀升，售價自然拉不下來。”對于2015年北京房價的趨勢，業(yè)內(nèi)人士均給出了會“反彈但不會暴漲”的判斷。“這兩年拍出的很多高價地多數(shù)尚未入市，加上稅金、利息等，這些地塊成本比拍得時又有近20%以上增加。”萬科集團高級副總裁毛大慶表示，從2015年第二季度開始，北京將有近70個以上項目逐步入市，而這些項目的開盤價格都將在5萬元以上。“這標志著從2015年開始，北京樓市的普通商品房價將進入6萬元時代。”

　　限購政策今年退出？

　　目前，除北上廣深四個一線城市外，樓市限購政策已經(jīng)在其他城市全面退出。今年有沒有可能在北京也全面退出？中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青就向記者給出了肯定答案。不過，亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅卻認為北京2015年全面解禁限購的可能性基本為零。“住房限購政策不僅承擔(dān)著控制房價過快上漲這一房地產(chǎn)調(diào)控目標的重任，更是北京控制常住人口繼續(xù)增長的有力手段之一，因此短期內(nèi)仍會在北京繼續(xù)執(zhí)行。”郭毅指出，在2014年房地產(chǎn)成交量深度下跌的大背景下，為了防止樓市失速下滑出現(xiàn)崩盤風(fēng)險，從央行到北京地方，已經(jīng)對限價、限貸等調(diào)控政策有所放松，“如果這些政策均無法提振樓市，未來有可能會對限購政策加以微調(diào)、局部放松，但絕不會全面解禁。”