一線城市樓市庫存增長四成 住房投資投機全面退潮

    相比往年元旦延續(xù)上年翹尾行情，2015年元旦假期多地樓市開局平淡。業(yè)內(nèi)人士分析，每年年初1月、2月都是房企前一年結(jié)算與下一年預(yù)算的節(jié)點，加之受到元旦、春節(jié)的影響，開發(fā)商的供應(yīng)意愿不足。元旦樓市開盤少新盤入市紛紛推遲。

　　2015年元旦北京樓市僅兩個盤入市，分別為海淀區(qū)的自住房項目海淀·嘉郡以及位于平谷區(qū)的別墅項目當代旭輝墅(樓盤資料)，兩個項目累計新增房源2296套，供應(yīng)面積超20萬平方米。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，由于貨幣信貸政策放松利好，北京樓市在售項目在3個月的強銷期后開始步入盤整階段，一些原本計劃在元旦前后開盤的項目紛紛將入市節(jié)點推遲至1月中下旬甚至春節(jié)后。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，上海今年元旦期間沒有開盤項目，供應(yīng)短缺限制了成交發(fā)揮，同時由于各開發(fā)商紛紛在元旦前完成沖刺全年業(yè)績，元旦后的成交量往往會較元旦前出現(xiàn)明顯下滑。

　　據(jù)悉，深圳樓市元旦期間迎來兩個樓盤開盤，當日去化率均超過九成，新盤銷售現(xiàn)場看房者眾多，成交較去年同期有一定增長。

　　相比去年12月開發(fā)商促銷現(xiàn)“日光”盤的翹尾行情，廣州元旦樓市有點冷。據(jù)某網(wǎng)站數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，元旦期間廣州開盤推新的有3個，開放樣板間的有3個。據(jù)了解，計劃在1月開盤的樓盤大多也將推新貨的時間放到了1月中下旬。

　　元旦南京無新盤推出，據(jù)了解，去年12月份是南京樓市最為忙碌的一個月，南京市總共成交新房9550套，成為月度冠軍，許多樓盤在上個月推出大量新房上市，由于賣得太火開發(fā)商想歇一下，但1月南京即將上市的新房仍超4000套。

　　各大城市樓市成交冷熱不均

　　2015年北京樓市元旦成交開局平淡，成交量同比減半。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，元旦期間北京商品住宅累計成交426套，成交面積4萬平方米，與去年同期相比分別下降53%、64%。而成交均價在大量自住房項目集中簽約的影響下拉低至2.1257萬元/平方米，與去年同期相比下降22%。據(jù)了解，開發(fā)商推盤速度放緩，市場上剛需商品房供應(yīng)銳減，是整體銷量有所降溫的主要原因。

　　上海樓市元旦假期也是量價齊跌。據(jù)德佑地產(chǎn)統(tǒng)計，2015年元旦假期上海市商品住宅成交套數(shù)為381套，相比2014年同期減少了近一半，成交均價也相比去年同期減少了12%。由于去年最后一個月透支后續(xù)的購買力，加上沒有新盤推出供應(yīng)短缺，成交縮水是意料之中。

　　深圳樓市元旦迎來開門紅，又現(xiàn)日光盤。元旦節(jié)當天深圳寶安勤誠達22世紀二期在項目配套幼兒園開盤。據(jù)悉，此次該盤推售面積段為87-177平方米共300余套房源，當日售罄。不僅樓盤開盤取得很高的去化水平，正常銷售的樓盤也贏得了客戶購買熱情。據(jù)報道，在深圳龍華一大型樓盤銷售現(xiàn)場，元旦假期期間，每天都有七八百人到場，平均每天售出十余套，較去年同期有大幅增長。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，2014年深圳樓市年底“暖冬”與“翹尾”行情、局部“日光盤”現(xiàn)象導(dǎo)致深圳房價表現(xiàn)相對堅挺。2014年深圳樓市房價2.3973萬元/平方米，同比上漲11%，分析認為，在買漲不買跌的心態(tài)下，置業(yè)者元旦加速入市。

　　南京元旦期間雖無新房上市，但元旦3天假期的商品住宅認購量依然達到622套，比近5年來表現(xiàn)最好的2013年元旦期間的657套只少賣35套，可見南京樓市購買潛力依然旺盛。

　　一線城市庫存同比增長近四成

　　業(yè)內(nèi)人士分析，元旦期間一些城市沒有延續(xù)往年的翹尾行情有多方面的原因，一方面由于年底沖量銷售透支了購買力，另一方面本質(zhì)上還是供求關(guān)系的問題，房企庫存壓力大，人們購房預(yù)期更為謹慎。據(jù)上海某研究院數(shù)據(jù)顯示，去年11月35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月，這意味著市場需要用如此長的時間才能消化完這些庫存。35個城市中，有30個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。截至去年11月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3859平方米、2.0154萬平方米和4098萬平方米，同比增長分別為38.4%、15.4%和17.9%。

　　以廣州為例，去年11月份廣州樓市庫存仍高達15萬套，創(chuàng)下近5年以來的歷史新高。2015年廣州樓市仍將面臨去庫存的壓力，有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計2015年廣州十區(qū)可售貨量（包括余貨和新貨）約有12萬套，盡管比2014年減少了10%以上，但是仍高于前幾年的平均水平，貨量充足。

　　北京也存在著類似情況，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創(chuàng)下32個月新高。

據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2015年元旦，南京新房庫存量仍達5.5815萬套的高位，居于歷史最高水平。

　　由于存量仍在高位，庫存消化速度有限，房企拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升，這反映開發(fā)商對未來市場走勢的判斷仍保持了相對謹慎的態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士分析，由于未來樓市庫存量還較大，在當前的經(jīng)濟大環(huán)境下，房價暫時缺乏快速上升的動力。

　　社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書指出，2014年中國住房投資投機全面退潮，商品住宅進入相對過剩，成交量萎縮，庫存水平攀升，預(yù)計2015年住房市場將面臨挑戰(zhàn)。