豐臺白盆窯地塊拍出86億元 一線城市投資回暖

    北京土地市場開年火熱。在1月5日豐臺亞林西兩宗地經(jīng)歷開年第一拍之后，1月7日，因體量巨大而被媒體戲稱為“巨無霸”的豐臺區(qū)白盆窯地塊開拍，最終以86.25億元成交，再次刷新了北京總價地王紀錄。

　　高起始價引多方關注

　　經(jīng)過63輪激烈的競爭，華潤、首開、平安聯(lián)合體最終以86.25億元豪奪豐臺區(qū)白盆窯地塊。而該地塊在掛出之時就因其巨大體量和70.7億元的高起始價引起了業(yè)界持續(xù)關注。

　　2014年，北京土地市場二環(huán)內(nèi)稀缺地塊西城華嘉胡同地塊以74.6億元的價格成交。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出，白盆窯地塊之所以達到如此高的底價主要還是因為其體量巨大造成的。“地塊處于南四環(huán)附近，再加上41.9萬平方米的巨大體量，自然會讓底價顯得很高。”郭毅表示。

　　白盆窯地塊所在的郭公莊區(qū)位也較為優(yōu)越。據(jù)記者了解，該地塊緊鄰京投萬科西華府以及中海九號公館（資料、團購、論壇），這兩個項目的房價均在4萬元／平方米以上。而且該區(qū)域還擁有地鐵房山線、9號線兩條軌道交通連通，出行便利。是目前北京西南熱門的高端住宅區(qū)。

　　資金門檻促房企聯(lián)合拿地

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，這一地塊中真正能夠用于商品房開發(fā)的部分比較有限。據(jù)國土局公開資料顯示，該地塊規(guī)劃建筑面積約41.9萬平方米，其中需配建16.33萬平方米的限價房和12.26萬平方米的自住型商品房（地塊匯總、實拍、論壇），前者銷售限價為1.7萬元/平方米，后者銷售限價為2.9萬元/平方米，被媒體稱為北京最貴自住房。

　　而除配建限價房、自住房外，再扣除6880平方米的教育設施，白盆窯地塊剩余可供銷售的普通商品房最多12.6萬平方米。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算，該地塊純商品住宅部分樓面價約為3.8萬元／平方米。而其中一家拿地企業(yè)計算純商品住宅部分樓面價為3.2萬元/平方米。

　　“不過，由于華潤在打造商業(yè)地產(chǎn)方面擁有豐富的經(jīng)驗，因此該地塊的入市將有助于城南區(qū)域商圈的發(fā)展，對于此前豐臺出讓的幾宗高價地都是一個利好。”郭毅表示。

　　由于大體量、高總價的屬性，使得這宗土地的入手門檻較高。除萬科外，華潤、首開、平安聯(lián)合體；龍湖、天恒聯(lián)合體；金融街、首創(chuàng)聯(lián)合體；住總、保利聯(lián)合體等其余四家競拍單位均是以聯(lián)合體的形式參與到土地競拍當中來。

　　對此，張大偉分析指出，房企聯(lián)合拿地主要是針對高價地而采取的一種策略。“這樣做既可以降低同行業(yè)競爭，又能分散資金壓力和市場風險。”

　　■ 相關

　　華潤置地：

　　昔日25億拿地 已售124億

　　1月5日，豐臺區(qū)兩地塊以86.9億元的價格出讓，拿地的是華潤置地聯(lián)合體。

　　昨天，白盆窯地塊以86.25億元的價格成交，拿地的又是華潤置地聯(lián)合體。根據(jù)記者了解，在豐臺白盆窯項目上，華潤置地和首開股份將聯(lián)合負責操盤，以華潤置地為主。

　　擁有央企背景的華潤置地，在北京土地出讓歷史中已經(jīng)多次拿下地王級項目，最著名的是2005年擊敗富力、順馳等企業(yè)，以25.65億元拿下清河毛紡廠地塊，樓面價超過3600元/平方米。清河地塊即如今的華潤橡樹灣（資料、團購、論壇）、萬橡府項目。

　　在當時華潤拿下清河地塊后，多位開發(fā)商都覺得該地塊拿地價格偏高，開發(fā)起來難度會比較大。不過時至今日，橡樹灣、萬橡府已經(jīng)是北京樓市的知名樓盤。記者從華潤方面了解到，清河地塊已經(jīng)為公司合計創(chuàng)造了124億元的銷售額。

　　對于白盆窯地塊，華潤置地內(nèi)部人士表示，將打造高品質(zhì)改善型產(chǎn)品。與此同時，同樣有開發(fā)商擔心該地塊前景。在業(yè)內(nèi)人士看來，以白盆窯地塊旁邊的京投萬科西華府為例，目前售價4萬元/平方米左右。白盆窯地塊樓面價都已經(jīng)大幅超過3萬元/平方米，未來售價至少要在每平方米五六萬元的水平，而該地塊由于容積率等條件限制，打造高端產(chǎn)品會有難度。

　　■ 聲音

　　任志強：一線城市投資回暖

　　對于今年年初北京土地市場的連續(xù)走高以及部分企業(yè)的高調(diào)拿地，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強在接受記者采訪時表示，雖然從全國看，房企整體投資在下行；不過一線城市在回暖，“狼多肉少”。

　　任志強同時強調(diào)，土地價高不等于量大，全國土地供應總量和新開工總量并不樂觀，“北京去年供地計劃完成率不到70%”。

　　一家參與白盆窯拿地的房企高管也對記者稱，如今的情形是，一方面房企有土地儲備需求，另一方面北京優(yōu)質(zhì)地塊稀缺。這兩年北京土地的價格也已經(jīng)漲到一個高位了，遇到好地塊價格自然也下不來。白盆窯地塊高價成交就在情理之中了。

　　就北京土地市場而言，經(jīng)過2014年年中3個月左右的短暫沉寂，從8月開始就出現(xiàn)復蘇跡象。標志性的事件包括西城區(qū)華嘉胡同地塊以74.6億元成交、石景山劉娘府地塊以49億元的高價成交。最終，2014年全年，北京土地出讓金合計達到1917億元，創(chuàng)下歷史新高。宅地平均樓面價達到14557元／平方米，較2013年上漲51.4%。

　　2015年年初，包括華潤、方興、保利、龍湖、萬科在內(nèi)，多家知名企業(yè)開始活躍在北京土地市場。截至1月7日，北京今年土地出讓金已經(jīng)達到179.3億元。（張旭）

　　毛大慶：北京房價進6萬時代

　　平安旗下深圳聯(lián)新投資管理有限公司通過與華潤等組成聯(lián)合體，已經(jīng)拿了三塊地。平安不動產(chǎn)北京公司總經(jīng)理許良飛對外表示，“就是拿地投資”。這也反映出險資對北京優(yōu)質(zhì)土地價格的看好。

　　不過還有業(yè)內(nèi)人士認為，當前企業(yè)對市場的判斷可能出現(xiàn)一些分化跡象。一些企業(yè)對當下北京高價地項目扎堆也有些許擔憂。

　　萬科集團高級副總裁毛大慶昨天表示，從2012年7月至今，北京公開出讓的土地樓面價超過25000元／平方米的有60余塊，樓面價超過30000元／平方米的有近30塊。加上稅金、利息，這些地塊成本又有近20%的提升。從2015年二季度開始，北京將有約70個項目、近百次開盤價格超過每平方米5萬元甚至7萬元。且這些地塊多在五環(huán)或之外。這標志著2015年開始，北京普通商品住宅將進入6萬元時代。

　　雖然毛大慶現(xiàn)身昨日的白盆窯地塊拍賣現(xiàn)場，但最終，謹守“不拿地王”原則的萬科始終未參與競拍。