國(guó)土部報(bào)告建議年底調(diào)控樓市

    地產(chǎn)價(jià)漲量跌是危險(xiǎn)信號(hào)

　　賈海峰

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等房地產(chǎn)調(diào)控部門(mén)紛紛通過(guò)不同形式，就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，發(fā)出自己的聲音。

　　10月9日，國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院則發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”，指出9月份以來(lái)出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”問(wèn)題可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向一個(gè)更危險(xiǎn)的極端。

　　而住建部日前也全文發(fā)表了一篇該部部長(zhǎng)姜偉新的署名文章，姜偉新指出必須建立分層次供應(yīng)的住房體系，鼓勵(lì)自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

　　危險(xiǎn)的信號(hào)

　　較之2008年出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象，上述國(guó)土部土地勘測(cè)院發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)中指出，2009年6月份之后出現(xiàn)的全國(guó)性“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象，是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

　　上述“報(bào)告”中指出，6月份以后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)以每個(gè)月環(huán)比1%的遞增速度增長(zhǎng)，但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國(guó)房屋銷售面積接近1億平方米，而7月份就下降到了8000萬(wàn)平方米以下。

　　“報(bào)告”中認(rèn)為，今年4月份以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇是國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等政策刺激下造成的。尤其是企業(yè)貸款增加，而又不投入生產(chǎn)性領(lǐng)域，轉(zhuǎn)而將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求高利益回報(bào)。社會(huì)投資者在國(guó)企資金等流動(dòng)性資金的帶領(lǐng)下，也都紛紛介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成了今年6月份為高峰的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升。

　　但是，這種上升的持續(xù)性比較差，僅僅是在3個(gè)月之后，也就是7月份開(kāi)始就呈現(xiàn)了全面下跌的態(tài)勢(shì)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)和住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌9日在易居克爾瑞“2009三季度企業(yè)銷售情況報(bào)告”會(huì)上指出，9月份和10月份的行情仍舊會(huì)持續(xù)7-8月份的走勢(shì)，但是房?jī)r(jià)明顯已經(jīng)成為交易量的殺傷器。

　　易居克爾瑞發(fā)布的研究報(bào)告稱，根據(jù)房地產(chǎn)公司銷售20強(qiáng)研究的報(bào)告結(jié)果，房?jī)r(jià)已經(jīng)成為各主要房地產(chǎn)上市公司銷售量下降的主要原因。

　　對(duì)比7月份克爾瑞發(fā)布的上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷售20強(qiáng)報(bào)告可以看出，今年第三季度房屋銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了微妙的變化。銷售冠軍萬(wàn)科從第一的位子上掉下來(lái)，一向以大盤(pán)、低價(jià)著稱的恒大地產(chǎn)則快速上升。

　　萬(wàn)科的排位變化尤其值得人們關(guān)注。其第三季度銷售金額為120.8億元，銷售面積122.57萬(wàn)平方米，分別位于第二和第四。而在上半年的報(bào)告中，萬(wàn)科各項(xiàng)指標(biāo)都處于第一。

　　今年上半年，萬(wàn)科銷售房屋平均單價(jià)約是8819元/平方米，而第三季度的平均房?jī)r(jià)就達(dá)到了9855元/平方米，房?jī)r(jià)上漲10.5%；今年上半年單價(jià)銷售最低的世紀(jì)金源集團(tuán)，銷售單價(jià)是3346元/平方米，而今年第三季度的銷售房?jī)r(jià)就達(dá)到了3712元/平方米。雖然絕對(duì)單價(jià)仍然很低，但是較之上半年的銷售單價(jià)則上漲了10.8%。

　　而第三季度以123.30億元的銷售業(yè)績(jī)快速躥升到第一位的恒大地產(chǎn)，對(duì)比其上半年和第三季度的銷售單價(jià)變化，卻有另外一個(gè)意思：記者綜合計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，恒大地產(chǎn)今年上半年銷售單價(jià)是5318元/平方米，第三季度銷售單價(jià)是5353元/平方米，僅漲價(jià)0.6%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平說(shuō)，恒大躍升房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)銷售第一，說(shuō)明了以上市和擴(kuò)大銷售額為目的的銷售策略，跑贏了以單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)為追求的模式。

　　“報(bào)告”也指出，土地購(gòu)置面積和開(kāi)工面積大幅度下降，導(dǎo)致了房屋供應(yīng)量減少，如果沒(méi)有相應(yīng)的調(diào)控政策出臺(tái)，則房?jī)r(jià)在嚴(yán)重偏向賣(mài)方市場(chǎng)的情況下很難下降，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將維持這個(gè)“價(jià)漲量跌”的趨勢(shì)。

　　調(diào)控契機(jī)

　　還有2個(gè)月就到年底，去年年底出臺(tái)的為期一年的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策是否會(huì)調(diào)整，就成了市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　上述國(guó)土部的“報(bào)告”中指出，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不到位的情況下，房地產(chǎn)扶持政策會(huì)將該行業(yè)變成一個(gè)投機(jī)和投資的行業(yè)。7月份以后市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)漲量跌的行情，就說(shuō)明了市場(chǎng)的猶豫和觀望。

　　“報(bào)告”指出，應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展，增加就業(yè)等發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策外，還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的問(wèn)題，出臺(tái)系列強(qiáng)化政策。

　　例如，實(shí)行土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化，繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)保障性安居工程和中小戶型房屋的供地，控制高檔房屋供地，從源頭上抑制企業(yè)投機(jī)行為。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松此前向記者表示，建議國(guó)務(wù)院落實(shí)之前出臺(tái)的開(kāi)發(fā)商竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的合同的規(guī)定，將開(kāi)發(fā)商建設(shè)、竣工時(shí)間等寫(xiě)入土地出讓合同，政府依據(jù)合同監(jiān)管開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)進(jìn)度，可以有效防止囤地。

　　一位接近國(guó)土部的專家則指出，年底可以考慮適當(dāng)從緊的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。并不是說(shuō)要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資就對(duì)房地產(chǎn)高投機(jī)行為放任不管，積累泡沫而發(fā)生較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?？梢圆扇【唧w政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的問(wèn)題進(jìn)行局部調(diào)整，不建議對(duì)2008年底出臺(tái)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策進(jìn)行大幅度調(diào)整，但是有些扶植性政策可以廢除。

　　不過(guò)，也有些專家認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行緊縮性調(diào)控的理由。顧云昌表示，“金九銀十”出現(xiàn)的交易量下降問(wèn)題，只是個(gè)別城市的問(wèn)題。市場(chǎng)交易量在9月份以后出現(xiàn)了企穩(wěn)，就說(shuō)明了市場(chǎng)將走向一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。

　　因此，2010年是否就要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行緊縮性調(diào)控，依然要看2010年宏觀經(jīng)濟(jì)的開(kāi)局怎么樣。