機(jī)構(gòu)：2015年樓市弱勢企穩(wěn) 一線限購難退出

    2015年，在國家“穩(wěn)增長”的框架下，樓市的作用毫無疑問。因此，“去行政”、“市場化”、“促消費(fèi)”、“降成本”等一系列利好行業(yè)長期發(fā)展的政策將會延續(xù)，而且會在2015年對樓市產(chǎn)生明顯的溢出效應(yīng)。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2014年12月份，50個城市的房地產(chǎn)銷售面積在相對10-11月的高位水平上，環(huán)比出現(xiàn)7%以上的擴(kuò)張。由于環(huán)比擴(kuò)張和基數(shù)回落，50個城市在2014年12月的銷售面積同比增速已經(jīng)加速至20%的水平，而具有領(lǐng)頭羊地位的一線城市，樓市回升的趨勢更為明顯。

    從價格來看，無論是百城房價，還是70個大中城市房價，主要城市的房價水平依舊在回落。但是，2014年四季度以來，住房價格跌幅開始收窄，十大城市新房價格已經(jīng)企穩(wěn)，而二手住房價格連續(xù)3個月環(huán)比增長。按照銷售滯后價格6個月左右的一般規(guī)律，主要城市樓市銷售“暖冬”的趨勢將會與2015年樓市“小陽春”無縫對接。而主要城市銷售回暖，或?qū)⑵鸬綆ь^作用，促進(jìn)其他城市銷售企穩(wěn)回升，并改善2014年處于冰凍狀態(tài)（下跌在10%以上）的新開工和房企拿地，從而形成對“穩(wěn)增長”的有力支撐。

    但是，目前樓市的回暖僅限于主要城市，特別是一線和二線重點(diǎn)城市。在2014年下半年以來，盡管限購?fù)顺觥⑾拶J松綁、公積金門檻空前降低，特別是11月底降息和12月份以來信貸投放增加，但全國樓市依舊疲軟。

    從樓市最敏感的資金面看，從2014年9月底“二套房貸”政策松綁以來，樓市資金面開始好轉(zhuǎn)，但由于貨幣政策“定向?qū)捤?rdquo;取代救助式“放水”，經(jīng)濟(jì)低迷局面下銀行“惜貸”情緒濃重，居民大類資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)證券化的跡象。2014年1-11月，全國開發(fā)企業(yè)到位資金接近零增長，驟降2.5個百分點(diǎn)，或?qū)⒁馕吨_發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、源頭投資資金離場。因此，對樓市而言，無論直接供給還是溢出規(guī)模，資金量與前兩輪樓市刺激（2008-2009年、2012年）不可同日而語。而且，個人住房貸款利率一直居高不下，利率優(yōu)惠幅度不明顯，難以激活以“剛需”為主的市場需求。

    更為重要的是，我國樓市運(yùn)行的驅(qū)動力發(fā)生了改變。從長周期看，人口紅利（特別是25-45歲適齡購房的人口紅利）從2013年就開始見頂回落；城鎮(zhèn)化從過去10多年年均1.4個百分點(diǎn)的快速增長，轉(zhuǎn)換到以“常住非戶籍人口本地化”為特征的勻速增長階段，新增外來人口規(guī)模趨勢性下降（未來在700萬/年左右），未來城鎮(zhèn)化年均增速在0.7個百分點(diǎn)左右；城鎮(zhèn)居民住房擁有已經(jīng)達(dá)到1.1-1.2套/戶，樓市供求格局已經(jīng)從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)換到整體平衡和局部過剩的“新常態(tài)”。

    筆者判斷，當(dāng)前樓市整體對于政策刺激的彈性在下降，樓市回暖也僅限于人口凈流入和集聚能力較強(qiáng)的一線和二線重點(diǎn)城市，而全國疲軟的局面難以改觀，這種“大幅度分化、整體弱勢”的局面至少要保持到2015年的上半年。在此背景下，2014年以來一系列促進(jìn)樓市的政策措施也將會延續(xù)到2015年。另外，考慮到消費(fèi)成本太高的現(xiàn)實(shí)，住房交易稅率在2015年有望降低，特別是“不滿5年的住房再交易時，將全額征收營業(yè)稅”的政策可能將會調(diào)整到“不滿2年”，這或?qū)⑹?015年樓市最重磅的刺激政策。

    同時，由于2014年底降息的效應(yīng)將在2015年開始顯現(xiàn)，這將在一定程度上減輕房貸壓力、刺激改善型住房購置需求。2014年底，央行松綁商業(yè)銀行存貸比、增加合意貸款規(guī)模等政策的實(shí)施，意味著2015年貨幣政策的基調(diào)將轉(zhuǎn)向?yàn)?ldquo;工具創(chuàng)新+信貸投放”。因此，不僅2015年宏觀資金面要好于2014年，對樓市的資金溢出效果要好于2014年。而且，房貸供給緊張、房貸利率優(yōu)惠幅度有限的困境將會好轉(zhuǎn)。

    因此，目前回暖趨勢確定的一線和二線重點(diǎn)城市將會繼續(xù)回暖，這也將有利于帶動其他二三線城市，乃至全國樓市在2015年上半年跌幅持續(xù)收窄，下半年企穩(wěn)局面形成。因此，全國樓市在2015年有望實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模微幅正增長、房價同比止跌?？傮w而言，由于樓市投資需求退潮、庫存高壓、貨幣政策“不放水”、股市分流，即便政策利好不斷、資金面好轉(zhuǎn)，但就全國而言，房價上漲的壓力并不大，樓市整體上將呈現(xiàn)“L”的走勢（而非“V”型走勢），分化的局面將會繼續(xù)放大。

    值得注意的是，目前，由于一線和二線城市重點(diǎn)城市房價止跌反彈的態(tài)勢已經(jīng)形成，這些城市在2015年年中或?qū)⒃俅纬霈F(xiàn)房價上漲的壓力。特別是，從筆者調(diào)研來看，一線城市近期購房需求入市的步伐在加快，新增項(xiàng)目的去化率達(dá)到了70%左右。2014年12月，一線城市銷售規(guī)模的環(huán)比增幅在11月高基數(shù)的基礎(chǔ)上再次大漲14%，而開發(fā)商的銷售策略也已經(jīng)從2014年前三季度的“以價換量”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;適度提價”。從這個角度來看，近期媒體所言的“一線城市在2015年將退出限購”的判斷可能將站不住腳。而且，從一線城市控制人口增長、控制城市建成區(qū)擴(kuò)張、控制土地利用的角度看，從公共服務(wù)供給壓力的角度看，退出住房限購的可能性也不大。